（轉(zhuǎn)自某金融機構(gòu)人士的朋友圈）如何看待近期房地產(chǎn)市場的邊際變化：
1、 首先看頂層判斷，7.24習(xí)總主持的政治局會議正式做出“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的判斷，注意到早在2.16《求是》刊登習(xí)總《當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的幾個重要問題》中就已提出“深入研判房地產(chǎn)市場供求關(guān)系等重大趨勢性、結(jié)構(gòu)性變化，抓緊研究中長期治本之策”，這個判斷結(jié)論的提出對于各地“因城施策”推行力度至關(guān)重要。
2、 其次看宏觀環(huán)境，“一些企業(yè)經(jīng)營困難、重點領(lǐng)域風(fēng)險隱患多、外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻”是當(dāng)前的主要困難挑戰(zhàn)，應(yīng)對措施主要包括：1） 宏觀政策要進(jìn)行精準(zhǔn)有效的逆周期調(diào)節(jié)，用好政策空間、找準(zhǔn)發(fā)力方向、扎實推動高質(zhì)量發(fā)展，于此，寄期望于類08年大水漫灌、水漲船高是不切實際的，仍需扎實做好自身工作；2） 貨幣政策主要關(guān)注匯率的均衡穩(wěn)定；3）財政政策壓力最大，如何在穩(wěn)增長和防風(fēng)險之間找到最佳平衡點，以及“一攬子化債方案”如何出臺又如何盡可能減輕對金融體系的沖擊，都是非常難的課題。
3、 第三看行業(yè)政策：1）需求端，限購、限售、二套房首付比例、存量按揭利率等影響改善性住房需求釋放的政策有進(jìn)一步優(yōu)化空間，注意到7.25國家稅務(wù)總局出了政策匯編，其中17條涉房優(yōu)惠政策，意圖很明顯 - 供各地因城施策選用；2）供給端，“金融十六條”已延期至2024年底，證監(jiān)會7.25年中會提出“股債聯(lián)動，保持房企資本市場融資渠道穩(wěn)定”，頑強保信用的萬達(dá)商管第四次IPO沖刺能否成功是非常好的觀察窗口；3）投資端，在超大特大城市推行城中村改造，事實上為該等城市房地產(chǎn)市場帶來增量有效需求，同時也避免了過往棚改政策中低能級城市“雞犬升天”的負(fù)面效應(yīng)，政策意圖上托底勝過強刺激。
4、 最后談市場預(yù)判：1）為提振市場有效需求的相關(guān)正向政策，會陸續(xù)出臺、優(yōu)化；2）一線和核心二線城市的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目有望迎來銷售面的改善，受多方面因素影響短期難以普漲，業(yè)內(nèi)同行仍需堅守；3）央國企不再繼續(xù)是市場恐慌情緒下的受益者，堅守品質(zhì)、服務(wù)、信用的房企將得到市場的正向反饋和長期激勵；4）對個人而言，應(yīng)適時果斷進(jìn)行資產(chǎn)調(diào)倉，在享受居住品質(zhì)提升的同時獲得資產(chǎn)保值增值保障。

七月中旬，央行表態(tài)支持并鼓勵銀行與貸款人用更低的新貸款合同置換過去因為上浮標(biāo)準(zhǔn)而更貴的舊貸款合同。表態(tài)一出，背負(fù)較重房貸的購房者很支持，但是各大商業(yè)銀行卻很糾結(jié)。畢竟吃進(jìn)去的肉讓吐出來，還是在其他貸款發(fā)放不太景氣的今年，誰會愿意踴躍當(dāng)冤大頭呢？但是央媽都發(fā)話了，多少要做出點表示才能彰顯大國銀行的風(fēng)度。

結(jié)果令人意外的是，六大國有行還沒有找到對策，倒是知名度相對較低的興業(yè)銀行有了動作。昨天有消息稱興業(yè)銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券，對于能想出這個辦法的人不服都不行。這招既響應(yīng)了央媽減負(fù)房貸人，還給自己留了后路，進(jìn)可攻退可守。一方面，該行能通過為期1年的貸款優(yōu)惠先穩(wěn)住存量客戶。另一方面，假如明年情況好轉(zhuǎn)，那么優(yōu)惠活動就此結(jié)束。

好事，需要更多的試點

存量房利率超過新樓盤房貸，加上首付控制，購買存量房的成本支出并不低。如果有好的新樓盤，還是多考慮新房。