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央行重磅表態(tài),存量房貸利率影響幾何?

2023-08-02 08:02
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據(jù)央行發(fā)布,8月1日,中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議。會(huì)議要求,支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策,繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行,更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。 | 相關(guān)閱讀(財(cái)聯(lián)社)
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譚浩俊

譚浩俊

財(cái)經(jīng)評論員

在國家發(fā)展改革委、財(cái)政部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局8月4日聯(lián)合合召開的新聞發(fā)布會(huì),中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示,近年來,企業(yè)貸款利率下降成效明顯,未來還將繼續(xù)發(fā)揮好貸款市場報(bào)價(jià)利率改革效能和指導(dǎo)作用,指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

企業(yè)貸款利率下降,是不容置疑的事實(shí),且不僅貸款利率下降,存款利率也同步下降。一定程度上,存款利率比貸款利率下降幅度更大。只有一項(xiàng)利率,一直“堅(jiān)守”在高位,且面對輿論和公眾的強(qiáng)烈呼吁,仍然紋絲不動(dòng),那就是個(gè)人住房貸款利率。雖然從近一段時(shí)間以來管理層的表態(tài)來看,似乎有一些調(diào)整的跡象,但是,在沒有做出正式調(diào)整前,“房奴”們?nèi)匀恍闹袩o底,仍然需要按照高利率支付房貸利息,以至于他們?nèi)匀辉谕ㄟ^各種手段置換貸款,以降低利息負(fù)擔(dān)。

有點(diǎn)難以理解的是,自進(jìn)入到降息通道以來,無論是存款利率還是貸款利率,都已經(jīng)有過多次下調(diào)。與購房者密切關(guān)聯(lián)的房貸利率,也下調(diào)過多次,導(dǎo)致貸款利率與此前“優(yōu)惠”的房貸利率出現(xiàn)了倒掛。而應(yīng)當(dāng)同步下調(diào)的房貸利率,卻在銀行的“堅(jiān)守”中,死死守衛(wèi)在原來的高利率上。

于是,很多人在問,為什么新的貸款政策,包括房貸政策,利率都能一調(diào)再調(diào),而存量房貸利率卻紋絲不動(dòng)呢?難道存量住房貸款不是貸款嗎?存量住房貸款利率調(diào)整有這么難嗎?技術(shù)上不能操作嗎?

顯然,與存量住房貸款利率能不能操作、如何操作沒有任何關(guān)系,而是與銀行利益密切相關(guān)。因?yàn)椋媪糠抠J都是銀行的既得利益,是銀行已經(jīng)記在賬上、掛在銀行管理人員業(yè)績本上、與銀行工作人員績效掛上鉤的貸款,由此產(chǎn)生的息差,也已經(jīng)記錄到銀行的成績簿上,甚至已經(jīng)把績效兌付給了員工。如果降低貸款利率,就等于減少銀行利潤,此前已經(jīng)兌現(xiàn)的績效等怎么辦?收回,不大現(xiàn)實(shí)。不收回,就會(huì)形成缺口。于是,就想著用拖的方式避免出現(xiàn)政策調(diào)整現(xiàn)象。

更重要的是,個(gè)人住房貸款是相對安全的一種貸款,只要沒有突發(fā)事件發(fā)生,正常情況下,個(gè)人住房貸款都是安全的。即便遇到斷供等方面的問題,銀行也完全有能力迫使“房奴”就范。否則,就會(huì)通過司法機(jī)關(guān)追究拖欠者責(zé)任,并將貸款者列入“黑名單”。自然,也就極少有人愿意去“失信”了。這樣的優(yōu)質(zhì)貸款,自然會(huì)讓銀行緊抓不放,更別說“房奴”們還站在高利率平臺上。

相較于這些存量房貸,新增貸款則就很難說了。首先,還有沒有居民愿意購房貸款,有多少居民愿意當(dāng)“房奴”,已經(jīng)越來越難以判斷了。如果再不把貸款利率降下來,對銀行來說,貸款發(fā)放就會(huì)有問題。別看個(gè)人房貸單筆數(shù)量不大,匯總起來,就是一筆巨大的貸款,而且是年年有利息進(jìn)賬的長期貸款,最少都有10年,長的達(dá)到30年,真正的一勞永逸。對銀行來說,自然是求之不得,迫切需要增加這方面的基數(shù)了。其二,存量房貸已經(jīng)既成事實(shí),不需要煩心,就算最終調(diào)整利率,對銀行來說,也是穩(wěn)賺不賠,只是賺的利息少一點(diǎn)而已;第三,受居民住房觀念轉(zhuǎn)變的影響,愿意貸款買房的居民比例下降,增量房貸的上升空間變小,因此,需要通過政策調(diào)整、利率下調(diào)來吸引居民購房。如果購房者增加了,房貸增多了,對銀行來說,優(yōu)質(zhì)貸款規(guī)模也擴(kuò)大了。

正是因?yàn)榇媪糠抠J是銀行已經(jīng)放在口袋里的利益,增量房貸則有許多不確定性,錢仍在居民口袋里,會(huì)不會(huì)貸款的主動(dòng)權(quán)掌握在居民手中。自然,銀行對增量貸款的關(guān)心度就要遠(yuǎn)高于存量貸款了,如果能夠拖到輿論和公眾不再關(guān)注存量房貸利率,那才是銀行最喜歡看到的現(xiàn)象。于是,存量房貸利率下調(diào)難,也就十分正常了。

不過,也不要有什么不好理解的。何止是存量房貸利率,通信資費(fèi)不也是爭論了多少年,最終還是在中央直接發(fā)話的情況下才下調(diào)的,且下調(diào)過程也是慢吞吞,下調(diào)幅度更是剝筍一樣,一層一層剝了多少年。因?yàn)?,對既得利益,壟斷行業(yè)都是緊抓不放的,要從他們手中爭取到一些利益,難度實(shí)在太大。因此,希望存量房貸利率下調(diào)不要讓“房奴”們等太久。

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蘭香

蘭香

長期跟蹤研究金融和新產(chǎn)業(yè)

存量按揭利率怎么調(diào)?中金公司最新發(fā)布的研報(bào)認(rèn)為,根據(jù)央行的表述預(yù)計(jì)可能有以下特點(diǎn):1)針對性下調(diào)存量按揭利率“加點(diǎn)”而非LPR基準(zhǔn)利率普遍下調(diào);2)“市場化原則”意味著各城市下調(diào)幅度可能并非“整齊劃一”,而是以當(dāng)?shù)厥袌龌纬傻男掳l(fā)放利率為基準(zhǔn),即存量利率下調(diào)和用新發(fā)放貸款置換效果等同,對于新發(fā)放利率加點(diǎn)下調(diào)較多的三四線城市下調(diào)幅度更大,一線城市幅度相對較少;3)“以新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”意味著跨行轉(zhuǎn)按揭(他行新發(fā)放貸款置換本行按揭)存在放開的可能性,但“依法”“有序”意味著放開過程可能較為謹(jǐn)慎,避免出現(xiàn)銀行間過度競爭。

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隱隱

隱隱

在最近發(fā)布的促消費(fèi)政策中,央行這一表態(tài)有可能是力度最大的一個(gè)。其中最受關(guān)注的一條:指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率,這個(gè)“指導(dǎo)”比靈活自愿的程度要強(qiáng)很多,未來可以預(yù)期有相應(yīng)的調(diào)整方案落地。

對于很多在利率高位背上房貸的購房者來說,存量房貸的利率降低無疑能省下一筆不小的數(shù)目,手中有了更多結(jié)余,也能一定程度上減輕銀行面臨的提前還貸壓力。但這些還只是理想情形。

事實(shí)上,存量房貸貸款利率下調(diào)將壓縮銀行息差,加大經(jīng)營壓力,直接影響利潤,銀行主動(dòng)下調(diào)的動(dòng)力較弱。短期對購房者,主要是房地產(chǎn)行業(yè)以及背后承壓的政府都是利好,但長期的影響可能會(huì)加劇多方博弈。

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人世間

人世間

人世間不白走!

央行只是表態(tài),商業(yè)銀行都在觀望,所以房貸利率短時(shí)間還是不會(huì)改變

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歡樂富貴

歡樂富貴

以近代的案例比較可以作為參考、好的案例是美國次貸危機(jī)、2008年時(shí)年輕的奧巴馬前總統(tǒng)能使迅速惡化的數(shù)據(jù)和快速達(dá)成出臺的密集措施。搞定了經(jīng)濟(jì)危機(jī)、恢復(fù)了民眾消費(fèi)。當(dāng)時(shí)美聯(lián)儲和財(cái)政部宣布了8000億美元的貸款和資產(chǎn)購買計(jì)劃,其中6000億美元用于購買住房貸款相關(guān)債務(wù),減輕市場股債雙殺壓力、讓市場早日恢復(fù)正常、再拿出750億美元來補(bǔ)貼承受抵押貸款壓力的中產(chǎn)階級。政府再對住宅信貸公司房利美和房地美再次投資1000億美元為抵押貸款危機(jī)收尾;而在奧巴馬卸任前把其股價(jià)恢復(fù)正常后再把政府手上的股票投入回市場、結(jié)果股票差價(jià)得到了豐厚的回報(bào)納入國庫。一個(gè)簡單的問題、美國5年就可以解決的問題為何日本要花30年來解決得投入資源宏大的資金。所以央行該作的不是企圖維持房價(jià)而且維持房地產(chǎn)市場金融應(yīng)有的股價(jià)和債券價(jià)值。讓地產(chǎn)公司能正常的去解決資金問題!

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王瑞源

王瑞源

200萬房貸在身的我非常期待這個(gè)政策落地

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Starhui

Starhui

只有老百姓和廣大的中產(chǎn)手里有錢敢去消費(fèi),個(gè)人房貸是沉重的壓力

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