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銀行下調(diào)存量房貸利率箭在弦上,影響幾何?

2023-08-29 14:00
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招商銀行行長助理彭家文在近日舉行的2023年中期業(yè)績交流會上表示,存量房貸利率下調(diào)勢在必行,亦是大概率事件。目前招商銀行已經(jīng)制定了預(yù)案,但還沒有最終的方案。 | 相關(guān)閱讀(新京報(bào))
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譚浩俊

譚浩俊

財(cái)經(jīng)評論員

招商銀行行長助理彭家文在近日舉行的2023年中期業(yè)績交流會上表示,從央行的發(fā)聲來看,從“鼓勵和支持”直接變成了“指導(dǎo) ”。存量房貸利率下調(diào)勢在必行,也是大概率事件。招行已制定相應(yīng)預(yù)案,但還沒有最終的方案。

除招商銀行外,華夏銀行、建設(shè)銀行、中信銀行等也都在半年業(yè)績會上,對存量房貸利率下調(diào)問題做出表態(tài)。這種表態(tài),儼然成為各大銀行中期業(yè)績說明會、交流會的標(biāo)準(zhǔn)格式。所不同的是,各家銀行在表達(dá)方式上存在一些不同,有的表達(dá)得直接一些,有的表達(dá)得含糊一些,更多的都是想“一站二看三通過”,先看別人的,再考慮自己的,不太想搶在別人前面做出政策調(diào)整。

最終結(jié)果也可能,要么管理層統(tǒng)一發(fā)話、統(tǒng)一行動,要么部分銀行約定好統(tǒng)一調(diào)整,而不大可能出現(xiàn)一家或少數(shù)幾家銀行先帶頭,其他銀行根據(jù)情況選擇如何跟進(jìn)的現(xiàn)象。如果那樣,帶頭調(diào)整政策的銀行會面臨比較大的壓力。當(dāng)然,也不排除,可能會出現(xiàn)有的銀行就是不下調(diào)的現(xiàn)象。

那么,為什么在輿論和公眾反映已經(jīng)非常強(qiáng)烈,購房者也在采用各種手段置換房貸,管理層也已經(jīng)發(fā)話的情況下,各大銀行依然用等待觀望的方式對待存量房貸利率下調(diào)問題呢?到底是銀行舍不得這塊利益呢,還是操作系統(tǒng)跟不上調(diào)整的需要,或者還有其他方面的顧慮,需要弄清楚。否則,會給銀行帶來不利的影響,會損害銀行的市場形象。就算銀行處于強(qiáng)勢地位,不需要考慮那么多,也不該有太多的負(fù)面影響、負(fù)面形象。

銀行舍不得這塊利益,那是肯定的。因?yàn)?,對很多銀行來說,已經(jīng)當(dāng)作既得利益放在銀行的業(yè)績薄上,相關(guān)的績效收入,也已經(jīng)按照當(dāng)時的利率測算發(fā)放到員工手中。如果下調(diào)存量房貸利率,就等于把既得利益“吐”一部分出來,這對銀行來說,當(dāng)然是極不情愿的,一定會能多拖一天就多拖一天的。畢竟,銀行也是企業(yè),也要講效益、講利潤,也只有效益好、利潤多,員工的收入才能多,員工的積極性才能發(fā)揮。

但是,這也絕對不是銀行拖著不辦的主要原因。少一點(diǎn)利潤、降一點(diǎn)效益,對銀行來說,完全有這個承受能力,也不會影響員工的收入。銀行最忌憚的,也是最顧慮的,還是風(fēng)險防范,是降低存量房貸利率會給銀行帶來怎樣的風(fēng)險壓力。如果經(jīng)過評估,不存在風(fēng)險問題,銀行就完全可以下調(diào)存量房貸利率。否則,就必須繼續(xù)評估,繼續(xù)以現(xiàn)行存量房貸利率形成的利潤對沖可能出現(xiàn)的風(fēng)險。

事實(shí)也是,對相當(dāng)一部分銀行來說,雖然不良率處于較低水平、不良貸款總額也不算大,感覺比較安全,沒有多大的風(fēng)險隱患。實(shí)際上,各大銀行心里都非常清楚,所謂的低不良率和低不良貸款總額,并不可靠,也不穩(wěn)健,只要某個行業(yè)發(fā)生問題,就有可能使銀行的不良率和不良貸款額快速上升。其中,房地產(chǎn)企業(yè)貸款是最令銀行擔(dān)憂的,也是風(fēng)險最大的,更是風(fēng)險隨時都有可能爆發(fā)的。

以恒大為例,2.4萬億的負(fù)債,貸款6000多億元。雖然這些貸款都有抵押、擔(dān)保等,但是,如果恒大真的破產(chǎn)了,有些剛性的支出是必須的,即便銀行有抵押、擔(dān)保,也沒有絕對把握把錢拿回來。更何況,恒大用于向銀行貸款的抵押物,大多是土地。銀行把這些土地拿到,要想變現(xiàn),難度也是相當(dāng)大的。一家銀行就這么多,而出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險的,可不只有恒大一家,負(fù)債規(guī)模最多的10大房地產(chǎn)企業(yè),已經(jīng)有7家暴雷,如果都走向破產(chǎn),對銀行來說,無疑是一場不小的風(fēng)險。

也許正是因?yàn)殂y行普遍面臨著來自開發(fā)企業(yè)那頭的風(fēng)險壓力,其他方面的風(fēng)險也就需要更好地防范,千萬不能出現(xiàn)多處冒煙、多地出險現(xiàn)象。在這樣的情況下,先不急于出臺存量房貸利率下調(diào)政策,也是對銀行可能面臨風(fēng)險的一種預(yù)防。至少,可以避免銀行息差進(jìn)一步降低,抗風(fēng)險能力進(jìn)一步下降。

央行在今后二季度貨幣政策執(zhí)行情況報(bào)告中指出,商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營、防范金融風(fēng)險,需保持合理利潤和凈息差水平。從這句話不難看出,央行對商業(yè)銀行的盈利能力和凈息差水平也是非常關(guān)心的,不會強(qiáng)行要求銀行下調(diào)存量房貸利率的,而會讓企業(yè)依據(jù)自身實(shí)際進(jìn)行選擇。確實(shí)沒有條件下調(diào)的銀行,也可以選擇不下調(diào)。否則,息差太少,利潤太低,一旦出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)等方面的問題,風(fēng)險就難以化解,也無力承受。因此,防范風(fēng)險,才是銀行不能及時下調(diào)存量房貸利率的最大顧慮,也是最大考量。

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汪杰

汪杰

創(chuàng)業(yè)公司從業(yè)者,關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢

7月24日,中央政治局會議上,對于“股市”和“樓市”兩個領(lǐng)域,同時提出“活躍資本市場,提振投資者信心”和“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱”兩大舉措。毋庸置疑,對于當(dāng)前困擾宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的這兩個難題,最高層會議公報(bào)中表明國家的鮮明態(tài)度,“兩手都要抓,兩手都要硬”,不可偏廢。

上周日,財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、證監(jiān)會和三大交易所官宣包括印花稅下調(diào)、階段性收緊IPO和再融資節(jié)奏、規(guī)范大股東股份減持以及下調(diào)融資保證金比例等活躍資本市場措施,“四箭齊發(fā)”,力度空前,著實(shí)讓廣大投資者興奮了一把,A股市場隨即給予連續(xù)兩日上漲回應(yīng)。不過,相較于眾多股民期待本輪救市政策中最大利好板塊——券商股最近兩個交易日的高開低走甚至板塊翻綠,意料之外的房地產(chǎn)板塊卻收獲驚喜,前期爆雷的金科股份連續(xù)收獲兩個漲停,榮盛發(fā)展、天房發(fā)展等連續(xù)兩日大漲超過15%,整個板塊也是連續(xù)兩個交易日大漲。無獨(dú)有偶,8月初深陷流動性危機(jī)的宇宙第一房企——碧桂園在經(jīng)歷股價腰斬后,其H股上市公司碧桂園(代碼:HK2007)8月29日也收獲超過12CM漲幅。當(dāng)然,資本市場中房地產(chǎn)板塊異軍突起也是事出有因,一部分利好來自于8月27日證監(jiān)會發(fā)布一條政策:房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制,另一部分原因是8月28日十四屆全國人大常委會第五次會議上,國家發(fā)改委主任鄭柵潔在工作報(bào)告中提出:積極擴(kuò)大國內(nèi)需求,深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

一個多月來,隨著各部委和各地全面落實(shí)中央政治局會議精神,有關(guān)房地產(chǎn)優(yōu)化政策出臺頻率明顯加快,中國房地產(chǎn)市場引來密集松綁期,不過相較于股市的史詩級式救市方式,樓市目前只有“不慍不火”救市措施,特別是作為中國樓市風(fēng)向標(biāo)的“一線城市”至今并沒有出臺“硬核”措施,著實(shí)讓人捏把汗。當(dāng)然,一線城市樓市在本輪行業(yè)深度調(diào)整中,“受傷最輕,包袱最小,希望最大”,對于一線城市來說,救市政策一來沒有這么迫切,二來基于過去救市后續(xù)表現(xiàn),一線城市“燈塔”效應(yīng)依然明顯,因此,一線城市出臺救市措施必然慎之又慎。

相較于三、四線中小城市人口凈流出、居民收入減少帶來商品房明顯供過于求,即使價格大幅降低也依然無人問津,二線大城市人口紅利尚有空間,加上區(qū)域中心資源優(yōu)勢,一旦房價下降至心理區(qū)間,還是有不少剛需和改善性需求甚至投資客抄底,但是對于一線城市而言,不僅大部分房企對于在售一手房咬住價格不松口,而且二手房主除去特殊原因著急出手外普遍也是觀望惜售,當(dāng)然這種情況下,買家更是持幣待購中,買賣雙方博弈愈加明顯。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,8月份全國樓市繼續(xù)低迷,成交量整體同環(huán)比均下降。一線城市成交面積環(huán)比下跌22.83%,北京、上海、深圳環(huán)比跌幅顯著,廣州跌幅最小為5.2%。二線城市整體環(huán)比上漲3.15%,其中蘇州漲幅顯著,為49.59%。庫存面積總量略有上升,深圳漲幅最高,為6.97%。土地出讓方面,8月份監(jiān)測城市總體供應(yīng)量同比走低,宅地供求同比下滑,整體成交方面量跌價漲,一線城市出讓金及成交樓面均價有所上揚(yáng);房企拿地城市集中在廣州、南京、杭州、成都等城市。土地出讓金總額同比上揚(yáng),成都攬金371億居首。

顯而易見,本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整尚未完全見底,但是可以看到是底部區(qū)間正在夯實(shí),一、二線城市土地拍賣出讓市場觸底反彈已經(jīng)發(fā)出明顯信號。那么,對于廣大投資者來說,現(xiàn)在是抄底良機(jī)么?

首先,可以肯定是,目前單論從投資房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)會而言,資本市場機(jī)會遠(yuǎn)大于不動產(chǎn)機(jī)會。若資本市場是國家宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”,那么板塊指數(shù)就是行業(yè)景氣的“溫度計(jì)”。隨著房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)等相關(guān)板塊前段時間二次筑底后再次反彈,意味著上市房企以及相關(guān)物業(yè)、經(jīng)紀(jì)關(guān)聯(lián)公司風(fēng)險基本出清,在經(jīng)歷債務(wù)重組、資產(chǎn)重整等程序后,本身基本面尚可、投資布局合理、歷史債務(wù)包袱較輕的上市房企以及相關(guān)物業(yè)、經(jīng)紀(jì)關(guān)聯(lián)公司更是迎來觸底反彈良機(jī),投資這些上市公司股票,財(cái)務(wù)風(fēng)險基本可控,未來收益較為客觀。同時,相對與實(shí)體房產(chǎn)而言,風(fēng)險出清的上市房企公司股票不僅正處在歷史低位,抄底正當(dāng)時,而且流動性好,收益變現(xiàn)容易,潛在風(fēng)險可控。

其次,若要投資的話,一線城市房產(chǎn)特別是核心地段房產(chǎn)基于“過去抗跌、現(xiàn)在保值和未來增值”邏輯,是如今唯一值得投資的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)。在本輪樓市調(diào)整中,全國各地房地產(chǎn)市場幾乎泥沙俱下,但是唯獨(dú)一線城市房價一直較為堅(jiān)挺,其本質(zhì)原因還是因?yàn)槠淞己霉┬杌久嬷危@也是一線城市中買賣雙方博弈的焦點(diǎn)所在,畢竟在市場經(jīng)濟(jì)中,供需關(guān)系才是影響價格的最核心因素。北京、上海、廣州和深圳等一線城市憑借其優(yōu)質(zhì)教育資源、良好醫(yī)療保障和廣闊就業(yè)機(jī)會等優(yōu)勢,多年來吸引舉國精英人才和成功人士安家落戶,同時購房置業(yè)落戶不僅是國人傳統(tǒng)觀念,也是保障上述權(quán)益的最好方式。盡管一線城市商品房一直被認(rèn)為是普通民眾眼中的稀缺資源,但是精英人才和權(quán)貴階層充沛的購買力也足以讓其成為“必需品”。因此,盡管一線城市樓市尚在博弈中,但是核心區(qū)位房產(chǎn),下跌空間不大,逢低適時出手,未來上漲可期。

最后,對于剛需和改善型需求來說,二線城市房產(chǎn)抄底機(jī)會正在臨近,歲末年初正當(dāng)時。近期,住建部強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施,絕大部分購房人買房成本明顯下降,相較于一線城市商品房市場的供不應(yīng)求和三、四線城市的供過于求,二線城市商品房市場目前處于供需弱平衡狀態(tài),今年以來,二線城市不斷出臺“以價換量”的刺激政策正在促使其房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入“緊平衡”狀態(tài),最近二線城市商品房成交量環(huán)比上升已經(jīng)充分印證這一點(diǎn)。究其原因,在于二線城市均是省會城市或者區(qū)域中心城市,其房價相對于所在城市居民收入屬于“比上不足,比下有余”狀態(tài),合適降價讓利后,其良好性價比必然會吸引大量剛需和改善型需求入場抄底。盡管二線城市的區(qū)域中心城市屬性也限制其房價過去上漲空間,但是也注定未來下跌空間不會太大,畢竟一旦跌多了,相較于周邊三、四線城市,其較高性價比,總會有本市及周邊區(qū)域剛需和改善型需求抄底。

如今屬于中國房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)落幕,過去那種“閉眼買房、坐等升值”的機(jī)會已經(jīng)一去不復(fù)返,未來十年內(nèi),全國大部分區(qū)域大概都會進(jìn)入存量房博弈時代,但是市場機(jī)會依然存在,不過機(jī)會總是留給有準(zhǔn)備的人。

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不再猶豫

不再猶豫

從今天起,關(guān)心糧食和蔬菜

一張《關(guān)于召開個人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動會議的通知》的截圖8月29日在網(wǎng)上傳播開,圖中顯示,該銀行擬于8月30日(本周三)召開個人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動會議,要求數(shù)管部、軟件中心、數(shù)據(jù)中心、測試中心、個金部/消保部、公司部、網(wǎng)金部等部門參會。經(jīng)記者核查,該截圖信息為真,即將召開此次會議的是國有六大行之一的交通銀行,該會議由該行零售信貸部牽頭召開。 (21財(cái)經(jīng))

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三里尋煙

三里尋煙

入世要趁早

今年稍早的時候,我去把在招商銀行的存量房貸給全部還款了,無需預(yù)約,到了現(xiàn)場也沒有發(fā)現(xiàn)有排大隊(duì)的現(xiàn)象,很快就辦理完畢。還款的主要考慮還是利率太高加上理財(cái)?shù)氖找嫣停由弦灿幸还P閑錢。如果招行能夠采取措施及時下調(diào)存量房貸利率的話,相信還是能夠留住不少客戶的,畢竟現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)前景不好,市場對銀行貸款的需求也不像此前那么旺盛,而房貸往往是銀行資產(chǎn)中比較優(yōu)質(zhì)的,違約的概率極低。

在地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷下,未來哪家銀行能夠在存量房貸利率上有更大的優(yōu)惠,也許就能獲得更多客戶的青睞,畢竟不提前還貸,就等于是保住了房貸業(yè)務(wù)。而招行作為零售銀行中服務(wù)最好的,可以說提前布局了這個市場。

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nakoo

nakoo

下調(diào)房貸,激活房地產(chǎn)業(yè),增速循環(huán)

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江瀚視野

江瀚視野

盤古智庫高級研究員,金融學(xué)碩導(dǎo)

如何看待存量房貸利率下調(diào)?

存量房貸利率下調(diào)具有多方面的積極意義。

首先,有利于減輕購房者負(fù)擔(dān),促進(jìn)消費(fèi),增強(qiáng)人民群眾的幸福感。由于當(dāng)前就業(yè)環(huán)境受挫,再加上有很多人當(dāng)前對未來的收入預(yù)期不足,占據(jù)一定比重的存量房貸使得居民消費(fèi)活力下降。因此,存量房貸利率下調(diào)能夠在一定程度上緩解居民消費(fèi)壓力,促進(jìn)改善需求的釋放。

其次,存量房貸利率下調(diào)對現(xiàn)在未入市的購房者也是一個穩(wěn)定人心的作用。因?yàn)樗麄円矒?dān)心房貸利率變化太快,不敢輕易買房。

此外,存量房貸利率下調(diào)有利于二手房市場的回暖。高房貸利率買房的業(yè)主們都在賣房,想重新買房。二手房大量拋售,本就慘淡的二手房市場會承壓過重,雪上加霜。

同時,存量房貸利率下調(diào)有利于銀行金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。當(dāng)前存量房貸利率過高,很多業(yè)主都在想方設(shè)法提前還貸,年輕人提前還房貸已成熱門話題。對未來沒有良好的預(yù)期。

最后,存量房貸利率下調(diào)有利于房地產(chǎn)市場的和諧穩(wěn)定。很多業(yè)主利率站崗,又沒有救濟(jì)途徑。經(jīng)營貸嚴(yán)禁流入房地產(chǎn)市場,這又增加了不穩(wěn)定的因素。

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