深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月11日，深圳全市共有54966套有效在售二手房源，較上周增加1531套；9月11日，青島樓市發(fā)布全域取消限購(gòu)和限售政策。11日10時(shí)左右，貝殼青島二手房源顯示為105813套，到19時(shí)，掛牌數(shù)量增加到109012套，9個(gè)小時(shí)增加了3200套；諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)資料則顯示，8月，10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量為161.76萬(wàn)套，環(huán)比上漲1.97%，同比上漲40.91%

無(wú)論是諸葛數(shù)據(jù)研究中心提供的10個(gè)重點(diǎn)城市的二手房掛牌數(shù)據(jù)，還是深圳、青島等發(fā)布的單個(gè)城市的二手房掛牌數(shù)據(jù)，都是呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。分析認(rèn)為，主要是“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的推出，以及限購(gòu)限售政策的取消。

客觀地講，二手房房源的快速增加，確實(shí)是借著政策之風(fēng)興起的。尤其是“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，讓許多二手房房主看到了換房的希望。但是，房源增加能否與交易增加形成有機(jī)互動(dòng)，目前還很難說(shuō)。即便有的城市交易量比前一段時(shí)間有所擴(kuò)充，可能也不全是政策因素，季節(jié)因素也是一個(gè)方面。更多情況下，房源量與交易量并不匹配，交易量遠(yuǎn)低于房源量。

這就帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，二手房房源量快速增加，到底是恐慌性拋售呢還是試探性上架，是希望改善居住條件的居民在掛牌二手房呢，還是炒房者、住房投資者在掛牌二手房，這是需要認(rèn)真調(diào)查的問(wèn)題。如果是希望改善居住條件的居民掛牌二手房市場(chǎng)，說(shuō)明政策已經(jīng)起到了一定的促進(jìn)作用，正在推動(dòng)居民通過(guò)換房來(lái)改善居住條件，就有可能形成良性循環(huán)。如果是炒房者和住房投資者掛牌更多，那么，政策的作用并沒(méi)有真正發(fā)生，相反，恐慌性拋售現(xiàn)象則已經(jīng)出現(xiàn)。正如業(yè)內(nèi)人士所言，如果二手房在售量明顯增加后，交易量跟不上，業(yè)主就有可能會(huì)選擇降價(jià)。降價(jià)對(duì)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)什么樣的影響，是一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題。

我們認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對(duì)二手房市場(chǎng)的影響是存在的，特別是希望改善居住條件的居民，會(huì)借著政策掛牌二手房市場(chǎng)。但是，購(gòu)房者可能未必會(huì)買政策的賬，會(huì)用繼續(xù)等待觀望的心態(tài)，等待房?jī)r(jià)下跌。也就是說(shuō)，供需兩端的心理并不匹配，也不協(xié)調(diào)。一旦開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)，就會(huì)迫使二手房房主選擇降價(jià)，以達(dá)到出售現(xiàn)有房產(chǎn)的目的。從這個(gè)角度來(lái)講，目前二手房房源猛增，可能是恐慌性拋售和試探性上架兩種現(xiàn)象都是存在的，且恐慌性拋售可能大于試探性上架。

需要特別注意的是，存在恐慌性拋售，不代表會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模拋售。原因就在于，拋售是單方面行為，是房主采取的售房方式。拋售能否帶來(lái)交易，則要看購(gòu)房者的表現(xiàn)。同時(shí)，只要拋售不帶來(lái)價(jià)格暴跌，也是沒(méi)有任何問(wèn)題的，而是給購(gòu)房者帶來(lái)更多選擇，讓炒房者、住房投資者等能夠更好地正視現(xiàn)實(shí)。

眼下的市場(chǎng)，拋售是肯定的，能否轉(zhuǎn)變?yōu)榻灰祝瑒t很難說(shuō)；降價(jià)也是肯定的，會(huì)不會(huì)大幅降價(jià)，也很難說(shuō)。因?yàn)椋袌?chǎng)上積累的二手房房源實(shí)在太多，根本無(wú)法支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)高位運(yùn)行。有計(jì)劃、有節(jié)奏、有理智地降價(jià)，才能帶來(lái)二手房市場(chǎng)的恢復(fù)，形成房源增加和交易增加的良性互動(dòng)。不要擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)暴跌，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是二手房房主，都是心里有數(shù)的，也是理智的，更是不會(huì)拿自己的利益開(kāi)玩笑的?？梢赃@樣說(shuō)，所有的二手房，都不可能虧本交易，而只是賺多賺少的問(wèn)題。既然不是虧本交易，對(duì)二手房房主來(lái)說(shuō)，降價(jià)就是有空間的，是能夠用降價(jià)來(lái)促進(jìn)市場(chǎng)交易擴(kuò)大的。那么，對(duì)政府及其職能部門(mén)來(lái)說(shuō)，就不要去阻止房主降價(jià)售房，不要以為“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策和取消限購(gòu)能夠阻止房?jī)r(jià)下跌。

初步判斷，未來(lái)3-6個(gè)月內(nèi)，二手房房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)降價(jià)幅度在10-15%，有的城市則會(huì)降幅超過(guò)15%。因?yàn)?，二手房房源的快速擴(kuò)充，帶來(lái)的絕不是市場(chǎng)恢復(fù)的信號(hào)，而是供過(guò)于求的信號(hào)。房源越多，購(gòu)房者的信心越強(qiáng)，等待房?jī)r(jià)下跌的耐心越好。自然，妥協(xié)的只能是二手房房主，妥協(xié)的方式，就是降價(jià)，至于降多少，得看二手房的質(zhì)量、區(qū)域、結(jié)構(gòu)、配套等，有的可能一分不降，有的可能降幅較大。到時(shí)候，購(gòu)房者的選擇也就更加廣泛而自主性更強(qiáng)了。

深圳的樓市政策一再優(yōu)化，朋友們聊起來(lái)都覺(jué)得特別有意思，圍繞離婚，購(gòu)房，三年，這幾個(gè)數(shù)，為了買房，真得算好婚姻賬。料想制定優(yōu)化政策的人也是真的很辛苦。

看看優(yōu)化后的政策，之一，“離異三年內(nèi)再婚或復(fù)婚家庭購(gòu)房時(shí)，按照現(xiàn)有家庭的房產(chǎn)套數(shù)計(jì)算，不再追溯離異前家庭名下?lián)碛蟹慨a(chǎn)套數(shù)?！边@好理解，就是只要三年內(nèi)再婚或復(fù)婚，再購(gòu)房，離異前的房子不算數(shù)，也就是說(shuō)，只要二人結(jié)婚在三年內(nèi)，而且結(jié)婚后沒(méi)買房，不管二人結(jié)婚前個(gè)人有多少房，都沒(méi)關(guān)系，只要再買，都按一手算。不知道我的理解是不是這樣。這個(gè)政策真的很好。假如兩個(gè)人各有一個(gè)小房子，可以都賣了，一起換個(gè)大的。

優(yōu)化政策想得真的越來(lái)越周到。比之前政策，沒(méi)有與離異前扇子隔離的政策寬松了很多。不過(guò)，這里特別強(qiáng)調(diào)了三年內(nèi)結(jié)婚或復(fù)婚的政策。如果是三年以上的結(jié)婚或復(fù)婚呢？復(fù)婚的不敢說(shuō)，結(jié)婚的可能也該比較多吧，那么是不是也享受這個(gè)三年內(nèi)的政策呢？如果不是，那是否意味著離異后得抓緊結(jié)婚或再婚才行，而且必須在三年內(nèi)，超過(guò)了三年不享受這個(gè)政策，不過(guò)，真有三年期剛過(guò)享受不了這個(gè)政策，似乎也不合適。如果只規(guī)定結(jié)婚和再婚而不考慮是否三年內(nèi)豈不更好？不知我這樣的理解是否正確。

總之， 務(wù)求大家消費(fèi) 房地產(chǎn)， 不息一切…從寛..！????