后疫情時代，如今中國的樓市不再是過去那個政策性樓市，但是無論市場經(jīng)濟規(guī)律還是大眾普適人性還是依然凸顯著重要作用。無論是從過去五一小長假火爆市場行情和即將到來國慶中秋旅游長假酒店市場預(yù)訂數(shù)據(jù)，還是近期智能手機兩大巨頭華為和蘋果手機發(fā)布年度新款機型的火爆程度來看，國人消費能力并不太差，至少大部分中高端收入人群，三年疫情防控和國內(nèi)經(jīng)濟不景氣等不利因素似乎對其影響較小，尤其從國慶中秋長假酒店預(yù)訂數(shù)據(jù)和華為蘋果高端手機銷售情況看，千元級別一晚酒店和萬元級別手機訂購依舊火爆，500元左右中等酒店和iPhone15等蘋果入門手機銷售卻不盡如人意，兩極分化的事實已經(jīng)充分證明，有錢人受形勢影響較小，消費降級并不明顯，基本不差錢。

由此，也不難理解，在樓市新政出臺后，樓市新增二手房掛牌數(shù)量遠(yuǎn)大于實際成交量，也就是說有錢人基本都在賣房子，普通剛需改善型需求收入群體趁著政策機會撿漏買房子，不過畢竟現(xiàn)在房價還是相對普通家庭收入偏高，具備買房能力的需求端遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能承載出售房產(chǎn)的拋盤端帶來市場供給端壓力。

如今，經(jīng)過二十多年高速發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場接近飽和，大部分包括剛需、改善型需求以及投資性需求等都基本被釋放，導(dǎo)致有錢人并不缺房子，因為有能力隨時都可以買，但是普通大眾卻買不起房子，同樣因為沒有能力無論什么時候也都買不起，在房價沒有大幅下降的情況之下，這個現(xiàn)象依然存在。顯而易見，在宏觀經(jīng)濟下行和房價處于歷史高位之下，有錢人大量拋售房產(chǎn)套現(xiàn)避險，供過于求的局面導(dǎo)致市場觀望情緒加劇，供需雙方博弈進(jìn)一步激烈。

近期，國內(nèi)多次出臺樓市刺激政策和居民消費刺激措施，效果不盡如人意，誠然先關(guān)政策出臺“立竿見影”的確很難，實際效果確實需要時間逐步顯現(xiàn)，但是更重要的是無論樓市還是消費，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是刺激政策所能解決的，畢竟“巧婦難為無米之炊”，簡單通過刺激手段提升需求，其邊際效用隨著次數(shù)增加和手段升級卻在不斷遞減，這也是國內(nèi)樓市頻頻出臺松綁刺激政策效果卻一次不如一次的本質(zhì)原因。

面對不斷加碼的刺激手段，樓市似乎巋然不動，不排除與中國房地產(chǎn)市場多年來蒙眼狂奔之后積重難返有直接關(guān)系，但核心因素還是在于市場供需關(guān)系中需求端——作為市場主力的普通民眾購買力卻嚴(yán)重不足。近年來，國內(nèi)貧富差距正在進(jìn)一步拉大，這是一個嚴(yán)峻社會的現(xiàn)實，相較于富人消費幾乎隨心所欲，窮人幾乎只能節(jié)衣縮食，畢竟眼下收入和預(yù)期并不太好，即便利好政策不斷出臺，部分人還是望洋興嘆，選擇繼續(xù)觀望，期待價格進(jìn)一步下探，少部分迫于剛需壓力，咬牙勇敢抄底。畢竟，少數(shù)剛需無法托起這個搖搖欲墜的市場，特別是高高在上的房價。

古語云：一而再，再而三，三而竭。既然樓市刺激政策邊際效用在不斷遞減，我們必須另尋出路。前期出臺降低交易稅費、降低房貸利率等措施固然可以降低購房人部分成本，面對高昂的房價，基本還是杯水車薪，切實提高居民實際收入、提升就業(yè)機會以及引導(dǎo)市場對于經(jīng)濟復(fù)蘇預(yù)期才是關(guān)鍵所在。

政策如此頻繁，水波仍然平靜。
廣州再出新政，北上深后續(xù)跟進(jìn)又是大概率事件；本次房地產(chǎn)新政距離上次廣州新政不足一個月的時間。
這也從另一方面說明：房地產(chǎn)政策的僅僅“蜻蜓點水”“剝洋蔥”式的出招，市場已經(jīng)很難再起波瀾，留給房地產(chǎn)政策的工具箱的工具其實已經(jīng)不多了。
正如業(yè)內(nèi)人士描述目前房地產(chǎn)政策：“如果還不能一步到位，繼續(xù)再扭扭捏捏了、吊起來賣，臺下觀眾有興趣的已經(jīng)不多了”。
1、事實上房地產(chǎn)政策工具箱有效工具已經(jīng)并不多了
我們曾經(jīng)在本月初闡述過，北上廣深房地產(chǎn)新政“蜻蜓點水”，是為了后續(xù)市場留后手。但是不到一個月，這個所謂“后手”就開始出招：廣州繼續(xù)新政、上海也急忙評估新政后的市場反應(yīng)，這確實比我們想象的還快。
其實，一種隱隱直覺潛意識地告訴我們——房地產(chǎn)政策工具箱后續(xù)有效工具其實并不多了，如果繼續(xù)“剝洋蔥”“見市場，給政策”這種思維方式是非常麻煩的。
因為這是從供給角度來思考房地產(chǎn)經(jīng)濟，基本上沒有從市場需求角度來考慮，這種思維總是認(rèn)為一個潛在前提：市場一直存在巨大需求，所以政策放量要適度。
但是，我們不能忽略“政策邊際效應(yīng)遞減”的客觀存在，并且這個作用力也在呈現(xiàn)加速度。
2、有興趣的觀眾越來越少，人間清醒的觀眾越來越多
一個市場的發(fā)展和健康發(fā)展，核心還是需求和供給。
房地產(chǎn)市場的真正剛性需求，需要政府相關(guān)部門、開發(fā)商、中介商去不斷探索和挖掘。真正地把市場交給市場，讓真正需要買房的人能夠“順利”地買房。而不斷用政策這種調(diào)控方式，在一定程度上也扭曲了市場信息，讓市場需求者陷入決策性困難。
房地產(chǎn)政策的頻出，也讓房地產(chǎn)市場如此魔幻，也讓“有興趣的觀眾越來越少，人間清醒的觀眾越來越多”。

——感恩這個時代，讓我們享受了改革開放的紅利；感謝這個時代，讓我們更加人間清醒，更加熱愛自己。

如果回憶一下之前每一輪房地產(chǎn)政策放松，可以發(fā)現(xiàn)，廣州都是第一個響應(yīng)并真的放松的，之前的認(rèn)房不認(rèn)貸就是這樣。畢竟廣州是一線城市中房價最低的城市，而這一輪房價下跌中，廣州也比其他一線城市要跌得快。

這或許是這次廣州多個區(qū)域毫不猶豫放開限購的原因，專家覺得廣州放開了限購，其他一線城市就會跟進(jìn)，也是想得有點太簡單了，像北京和上海這樣限購政策格外嚴(yán)格的城市，限購一放開，會有什么樣得連鎖反應(yīng)，真的不好預(yù)料。

廣州新政的出臺，是根據(jù)市場需求，行業(yè)現(xiàn)狀，以及國民經(jīng)濟發(fā)展而定的。
首先，房地產(chǎn)行業(yè)早已經(jīng)歷了黑鐵時代，本身樓市價格上漲強度的合理性就已經(jīng)超出了老百姓們的能力范圍，加之在互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)水軍的沖擊下，壓死駱駝的最后一根稻草便由此誕生。
其次在經(jīng)歷疫情的肆虐之后，在排斥購房的浪潮下，房地產(chǎn)日漸低迷。疫情影響了中國各行各業(yè)的發(fā)展，企業(yè)沒辦法正常開工、生產(chǎn)。百姓就業(yè)壓力大，沒有收入來源，就更沒有能力和精力去想購房的事。所以就導(dǎo)致了房地產(chǎn)在很長一段時間內(nèi)停滯不前。但是房地產(chǎn)畢竟是國民經(jīng)濟的支柱，刺激樓市，穩(wěn)定國民經(jīng)濟發(fā)展，是政府出臺政策的主要原因之一。不同地方的經(jīng)濟發(fā)展的差異，省市GPT發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)的達(dá)標(biāo)，是地方出臺政策的原因之二。不難推測，其他如深圳，上海，北京等一線城市以及部分二線城市也會相應(yīng)出臺政策加以響應(yīng)。
注意到的是，近期恒大的債務(wù)問題鬧的是沸沸揚揚，幾乎成了全世界關(guān)注的焦點；同樣是房地產(chǎn)行業(yè)大佬的碧桂園，融創(chuàng)，過得也非常艱難。房地產(chǎn)行業(yè)如何重新贏得客戶的依賴和信任、還清債務(wù)問題，這是他們所面臨的首要任務(wù)。
在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用下，以電商和直播帶貨為主流的貿(mào)易往來，從很大程度上釋放了中國人的消費潛力，在中國青年人普遍處于低儲蓄時代的現(xiàn)實生活中，即便有住房需求，也很難具備購買力。從這樣的狀況下，房地產(chǎn)行業(yè)將何去何從？
實際上來講，房地產(chǎn)不會有太大的降價幅度，它可能會以另一種形式出現(xiàn)，而不再以產(chǎn)權(quán)為首要焦點。中國房地產(chǎn)現(xiàn)象，這是美國經(jīng)歷過，日本經(jīng)歷過，韓國經(jīng)歷過，歐洲經(jīng)歷過的，所以，保持理性看待，相信明天，保持樂觀！

隨著中國產(chǎn)業(yè)升級的進(jìn)行，土地政策以賣地融資為主的方式必定要改變，房地產(chǎn)也已經(jīng)到達(dá)極限，當(dāng)前城鎮(zhèn)化已經(jīng)基本完成，以后不會再有這么大的城鎮(zhèn)化規(guī)模，只會有向超一線城市的富集，房價作為信用放大器的作用也在弱化，樓市只會慢慢去庫存，不會再來一波暴漲。

這些“救樓市”的實質(zhì)：
積極救市，都是在鼓勵投資者、投機者拉高房價、地價、救財政收入、財政支出支撐的公務(wù)員高薪高賄。
就是不救無房者的收入、購買力，還要非法限制開發(fā)商降房價，力促購房者高價買房，為緊隨而來的經(jīng)濟危機、金融危機輸送“偉大”力量。
不炒房？多年來都是“皇帝的新衣”。