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雄安新區(qū)取消商品住房預(yù)售

2023-09-21 09:30
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9月20日,雄安新區(qū)住房管理中心消息顯示,雄安新區(qū)取消商品住房預(yù)售,實(shí)行現(xiàn)房銷售,實(shí)現(xiàn)“所見即所得、交房即交證”。同時(shí),支持有意愿的人才,通過租房解決住房問題,并在教育、醫(yī)療、就業(yè)等公共服務(wù)領(lǐng)域“租售同權(quán)”。 | 相關(guān)閱讀(第一財(cái)經(jīng))
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譚浩俊

譚浩俊

財(cái)經(jīng)評(píng)論員

近日,《北京非首都功能疏解人員住房公積金提取政策對(duì)標(biāo)北京實(shí)施方案》審議通過,雄安新區(qū)取消商品住房預(yù)售,實(shí)行現(xiàn)房銷售、精裝交付,“所見即所得、交房即交證”。

雄安新區(qū)作為改革“試驗(yàn)區(qū)”,出臺(tái)取消商品房預(yù)售政策,其作用顯然不是一項(xiàng)具體政策那么簡單,而是一種導(dǎo)向、一種影響,是對(duì)現(xiàn)行商品房預(yù)售制度的改革性糾正、糾正性改革。特別在其他地區(qū)頻頻因?yàn)樯唐贩款A(yù)售出現(xiàn)“爛尾”、“跑路”、“斷供”、“上訪”等問題下,取消商品房預(yù)售制,就顯得更加具有示范意義和導(dǎo)向作用,就更值得其他地區(qū)關(guān)注。

事實(shí)也是,作為特殊時(shí)期出臺(tái)的特殊政策,按理,應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)市場火熱時(shí),及時(shí)出臺(tái)取消商品房預(yù)售政策,以遏制開發(fā)商依靠預(yù)售資金盲目負(fù)債擴(kuò)張、負(fù)債拿地、負(fù)債建設(shè)商品房。但是,受政績渴求影響,無論是管理層還是決策層,都沒有對(duì)預(yù)售制的風(fēng)險(xiǎn)和危害做更多評(píng)估和分析,導(dǎo)致有能力、無能力的開發(fā)商都在拼命拿地,都在拼命負(fù)債,繼而帶來今天的困境。有關(guān)取消預(yù)售制的呼聲,則一浪高過一浪。

在市場低迷的情況下,是否就不能取消預(yù)售制呢?顯然也不是。預(yù)售制本身并不帶有任何風(fēng)險(xiǎn),也不隱藏什么風(fēng)險(xiǎn),而是被開發(fā)商利用了才會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。如果按照存量老辦法、增量新辦法的方式,取消預(yù)售制對(duì)市場不會(huì)帶來任何影響。有可能出現(xiàn)影響的,是地方政府對(duì)土地出讓收入的期待。為什么這么說?就是缺少了預(yù)售資金這塊“無息貸款”,開發(fā)商拿地的壓力就會(huì)大大增加,有些地塊開發(fā)商就會(huì)拿不動(dòng),或者沒有那么多開發(fā)商競爭,從而對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響,對(duì)土地成交帶來沖擊,最終對(duì)土地出讓金形成壓力。

但是,地方政府也忽視了一個(gè)更為重要的問題,那就是預(yù)售制下,“爛尾”的多了,“跑路”的多了,居民購房的恐懼心理也日益增強(qiáng),購房的熱情和信心大大降低,導(dǎo)致市場出現(xiàn)持續(xù)低迷現(xiàn)象。目前的市場,就是這樣的格局。要想讓居民重拾購房信心,除了房價(jià)下跌之外,就是不要再讓居民購買期房,那是信用沒有保障的期貨交易。如果取消預(yù)售制,對(duì)居民購房信心是一種提振,而且是信用基礎(chǔ)上的信心提振,比任何政策的作用都要大,比任何促銷手段也要好。

也正因?yàn)槿绱?,雄安取消商品房預(yù)售制的做法,其產(chǎn)生的正向作用和積極影響,在目前的市場背景下,可能比任何政策、任何措施都要好,都能提振廣大居民的購房信心。雖然業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在期房銷售仍是商品房銷售絕對(duì)主流模式的情況下,取消商品房預(yù)售制,可能很難推廣到其他地區(qū),但是,這并不是說,其他城市的居民會(huì)心甘情愿地繼續(xù)接受期房,心甘情愿地繼續(xù)把手中的錢提前支付給開發(fā)商。這種“大方”,是要承擔(dān)未知風(fēng)險(xiǎn)的,是存在太多不確定性的。如果購房者用“取消預(yù)售制”心理購房,只購已經(jīng)建成的商品房,不購圖紙上的期房,那么,開發(fā)商還有預(yù)收購房資金的空間嗎?

從眼下的情況來看,還不可能所有居民都用“取消預(yù)售制”心理購房,但加入到這個(gè)行列的居民會(huì)越來越多,一定程度上,也會(huì)倒逼開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地。特別是想空手套白狼的開發(fā)商,恐怕不會(huì)再有多少市場、多少空間、多少可能了。只有那些真正有實(shí)力的開發(fā)商,會(huì)借著雄安取消預(yù)售制的東風(fēng),喊一聲“現(xiàn)款現(xiàn)房”,把沒有能力這樣做的開發(fā)商擠到一邊,形成增量商品房越來越多地采用現(xiàn)房銷售,而非期房銷售。政府是否出臺(tái)取消預(yù)售制政策,也已經(jīng)不重要,開發(fā)商自己先取消了,以“配合”具有“取消預(yù)售制”心理的購房居民,從而形成新的互動(dòng)、新的市場售房模式。

而從一些城市的實(shí)際情況來看,不管城市管理者以什么心態(tài)對(duì)待房地產(chǎn)市場變化,開發(fā)商確實(shí)都在盡力適應(yīng)購房者心理,新的商品房開發(fā)現(xiàn)房銷售的范圍會(huì)越來越大,會(huì)把現(xiàn)房銷售作為最重要的促銷手段,吸引廣大居民購房。而隨著雄安新區(qū)全面取消預(yù)售制政策的推出,其可能產(chǎn)生的積極影響,也決不是業(yè)內(nèi)人士所言,只會(huì)在核心城市部分項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn),而是在越來越多的新增商品房項(xiàng)目中實(shí)施。在開發(fā)商信用已經(jīng)出現(xiàn)較大問題的情況下,只有現(xiàn)房銷售才能打動(dòng)購房者,期房交易會(huì)在購房者心中打上很多問號(hào)、留下許多疑問。也許,這就叫購房者自己解放自己吧。

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南城樵夫

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研究資源分配和市場機(jī)制

一看到雄安新區(qū),不僅讓人想起幾年前雄安新區(qū)剛剛設(shè)立的時(shí)候一大堆人去雄安新區(qū)買房,為了防止大家炒房,當(dāng)?shù)貎鼋Y(jié)房產(chǎn)交易的場景。自那以后,雄安新區(qū)到底能不能買房?買房需要什么條件,在大眾的心中概念逐漸模糊了起來。如今看來,原來雄安新區(qū)還是可以買房的啊。不過,就算雄安新區(qū)現(xiàn)在買房政策友好,一來認(rèn)房不認(rèn)貸,而來取消了預(yù)售。我估計(jì)去買房的人未來也不會(huì)很多,畢竟這里是雄安新區(qū),未來肯定還是會(huì)抑制房價(jià)上漲的,這一點(diǎn)就足夠勸退很多買房者了。

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千年大計(jì)…咱就說600年歷史的故宮已經(jīng)經(jīng)歷了四個(gè)不同的時(shí)期或者朝代了…何德何能能讓雄安屹立千年呢

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