1、開春伊始，包括杭州在內(nèi)的一二線城市樓市不斷迎來利好消息，包括北京在內(nèi)的二手房成交量也有所恢復(fù)，但考慮到買房者的預(yù)期、經(jīng)濟(jì)周期、房企現(xiàn)金流、居民實際收入等多重因素，筆者判斷，樓市短期真正見底的信號將是北京上海兩大城市放開限購，到時候再考慮反轉(zhuǎn)的可能性。

2、首先，從消息面上來看，3月14日杭州正式取消限購措施，考慮到杭州開完了亞運會，本身極為倚仗的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)（比如阿里、直播電商）也已經(jīng)告別了高增速時期，貴為準(zhǔn)一線城市的杭州取消限購也是預(yù)料之中的，至于限購最嚴(yán)格的北京上海兩一線城市，筆者預(yù)計在近兩年內(nèi)也大概率會取消限購。

3、事實上，限購的大背景是房價飆升，房子成為了居民最核心的投資品，所以才有了限購措施，假如房價不再飆升，甚至還出現(xiàn)了明顯的下跌，房子也不再是最核心的投資品，那么限購措施也就沒有必要了，之前超一線城市的香港也是直接放開樓市限購，也就不難理解了，因此北京上海放開限購基本上就是板上釘釘，只不過是個時間問題。

4、真正的問題在于，在政府不惜代價來扶持房地產(chǎn)和樓市復(fù)蘇的情況下，國內(nèi)樓市有可能避免1990年前后日本泡沫經(jīng)濟(jì)的樓市失落三十年嗎？很多人看好房地產(chǎn)的未來，就是押寶土地財政，比如政府會直接購買市場上的大量商品房，這種可能性當(dāng)然是有的，相信也有不少城市試圖要這么做了，但是假如用香港和新加坡兩個城市做標(biāo)桿，其實答案基本上已經(jīng)清晰了。

5、新加坡這兩年房價暴漲，政府也不得不采取極為嚴(yán)格的稅收手段，試圖來平息房價的不理性上漲，但顯然富人購房者不在意這些高昂的稅賦，依然在新加坡買房買樓，而香港在完全放開樓市限購政策之后，房價也不過就是小幅度回暖，其根本原因就在于買房者的預(yù)期，買漲不買跌是全世界都一樣的定律，在一個資金瘋狂流入的城市，再嚴(yán)格的限購也難以對沖買房者的動力，相反，在一個資金流出的城市，限購沒有了，在短暫春天之后就變成了溫水煮青蛙。

6、因此，對于國內(nèi)的一二線城市來說，能夠媲美新加坡香港的也就北京上海，因此這兩城放開限購是可以刺激樓市消費的，尤其是京漂滬漂的剛需購房者，但即使是杭州這樣的超一線城市，包括周邊的南京、合肥等省會城市，在虹吸效應(yīng)之下，個人對于房價的未來并不樂觀。

7、道理其實很簡單，對于有財力在杭州換大平層居住的富裕階層來說，在上海限購必然放開的情況下，至少他會考慮上海的房子，除非真的想要在杭州養(yǎng)老買房，同樣的，北京周邊的天津，也會面臨一樣的尷尬。

8、當(dāng)然，考慮的華人天然沒有房子就沒有安全感的群體心態(tài)，對于購房者來說，假如是剛需，那其實什么時候購買都關(guān)系不大，甚至在這個很明顯不是拐點的時間點進(jìn)場，也是早買早享受，不需要有什么心理負(fù)擔(dān)，而享受過過去20年房價紅利的中年人來說，就更應(yīng)該考慮房子本身的居住屬性，是不是宜居，假如過了這個心理關(guān)，其實買個安全感的心理需求，就值得去買套房。

9、總之，在中國樓市的黃金二十年已經(jīng)無可奈何花落去之后，關(guān)注房子本身的宜居屬性，而非投資屬性，將是必然，至于曾經(jīng)輝煌無比的購房團(tuán)，雖然不會進(jìn)入歷史，但也會逐漸被邊緣化，至于還能活下來的房企，改善樓盤居住屬性的含金量，也會是轉(zhuǎn)型的必然，從這個角度來說，杭州的宜居屬性顯然也遠(yuǎn)超北京、上海、香港、新加坡等城市，因此假如是考慮養(yǎng)老的剛需，去杭州買套房也是不錯的選擇，畢竟人生只有一次，與其幻想重啟人生，不如享受人生，買房如此，日常生活也是如此。

春來萬物長，這幾天很多房產(chǎn)專家都在鼓吹北京、深圳等城市的成交量上，說樓市火熱起來了。

實際上，現(xiàn)在樓市小陽春”的確是來了，但并不是，他們說的那種，漲價起，房東漲價賣房子，然后購房者還眼巴巴的過去買房的這種?，F(xiàn)在樓市里面房子能賣出去的，還是靠降價為主。所謂的小陽春成交量熱起來了，說白了，還是房東在那降價換來的。

所以，樓市小陽春，沒有大家想的那么熱，房東那邊漲價的意愿也不強烈，大家都是見好就好，靠降價走量。其實我想說，一個以價換量的小陽春，對改善樓市基本面有什么幫助呢？最后還得落到政策上。后續(xù)北京等一線城市樓市是否會有政策大招？我覺得不遠(yuǎn)了。

而對于我們普通購房者，如果房價不漲，你手上的錢，不但不會貶值，反而越來越值錢。比如以前你400萬，只能買50平的房子，房價下跌，你同樣的400萬，卻能買到更大的房子。現(xiàn)在不用焦慮貨幣貨幣貶值的問題，更多的，應(yīng)該關(guān)心一下，如何掙錢的能力。