70城二手房價(jià)同比全部下跌,如何解讀?
韻寧
這篇報(bào)道看了讓人感到唏噓,雖然說房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡已經(jīng)有幾年了,但是最起碼去年的現(xiàn)在,二三線城市的二手房房價(jià)有所下降我們能看到,但是像北京和上海這樣的一線城市房價(jià)依然堅(jiān)挺。
沒想到短短一年之間,各地限購限貸政策出了不少,很多地區(qū)基本上已經(jīng)完全放棄了限購,但是房價(jià)依然沒有上漲,反而出現(xiàn)了70個(gè)城市二手房價(jià)同比全部下跌的“盛況”,這不由得讓人感嘆,擠牙膏式放松房地產(chǎn)限制性政策,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)確實(shí)沒有什么用。
walter
政府還是低估了房地產(chǎn)行業(yè)下行的趨勢(shì),目前的人口萎縮趨勢(shì)很難在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn),因此除少數(shù)個(gè)別人口靜流入城市,大多數(shù)城市房價(jià)下跌將是常態(tài)
譚浩俊
3月14日,房地產(chǎn)交易和服務(wù)平臺(tái)貝殼控股有限公司公布2023年全年業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示,2023年,貝殼的總收入由2022年的607億元增長至778億元,同比增長28.2%;凈利潤為58.9億元,經(jīng)調(diào)整后凈利潤為97.98億元。此外,2023年,貝殼的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入為112億元,是全年經(jīng)調(diào)整凈利潤的1.1倍。
雖然貝殼業(yè)績的大幅增長,仍然可以與疫情聯(lián)系在一起,是因?yàn)橐咔榈挠绊?,?dǎo)致貝殼公司2022年的業(yè)務(wù)沒有全面恢復(fù),2023年恢復(fù)較快,帶來了業(yè)績的快速增長。但是,從實(shí)際情況來看,顯然不是主要原因,更不是唯一原因。貝殼出現(xiàn)的業(yè)績大增現(xiàn)象,與廣大居民、特別是年輕居民和新市民的觀念轉(zhuǎn)變有著更為密切的關(guān)系。
要知道,從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況來看,仍然處于相對(duì)低迷的狀態(tài)。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2023年,全國住宅投資83820億元,同比下降9.3%;住宅施工面積589884萬平方米,下降7.7%,其中,住宅新開工面積69286萬平方米,下降20.9%;住宅銷售面積下降8.2%,住宅銷售額下降6.0%;住宅待售面積增長22.2%。也就是說,在住宅建設(shè)和銷售層面,對(duì)開發(fā)企業(yè)來說,壓力是非常大的。一些原本被認(rèn)為非常安全的開發(fā)企業(yè),也都出現(xiàn)了資金鏈緊繃或斷裂壓力,如碧桂園、融創(chuàng)等。特別是近期,萬科也陷入到輿論的風(fēng)口浪尖,并被國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)調(diào)降了信用評(píng)級(jí),是一個(gè)值得重視的信號(hào)。
客觀地講,房企出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),并不完全是企業(yè)自身的問題,尤其像萬科這樣一直管理規(guī)范、現(xiàn)金流充裕、危機(jī)意識(shí)很強(qiáng)的企業(yè),也受到資金鏈緊繃的困擾,確實(shí)需要從企業(yè)之外的客觀層面找原因。表層原因,就是市場(chǎng)低迷,住宅等銷售狀況不佳;深層原因,則是廣大居民的住房消費(fèi)觀念發(fā)生了很大變化。簡單地講,他們已經(jīng)不再為擁有一套屬于自己的住房而拼命,更多的人、特別是90后、95后、00后,考慮的是如何讓自己舒心生活、安心生活、快樂生活、幸福生活,而不是背著一身債像蝸牛一樣生活。
于是,房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局也出現(xiàn)了比較大的變化,買房者逐步減少,租房者不斷增多。愿意當(dāng)房奴的,還是70后、80后,90后愿意當(dāng)房奴的比重已經(jīng)較低,95后、00后則很少有愿意當(dāng)房奴的。不愿當(dāng)房奴,按照目前這類人群的經(jīng)濟(jì)條件,能夠購房的人數(shù)比例就會(huì)很低,租房者則大量增加。也許,這就是開發(fā)商與住房運(yùn)營商在過去的一年中,出現(xiàn)冰火兩重天的主要原因,且不是之一。
事實(shí)就是如此,如果開發(fā)企業(yè)還在圍繞建房、售房而奮斗,而不正視廣大居民住房觀念轉(zhuǎn)變的實(shí)際,發(fā)展租房業(yè)務(wù),提升租房能力,那么,隨時(shí)有可能趴下。相反,那些像貝殼一樣從事住房運(yùn)營的企業(yè),則會(huì)越來越好。毫無疑問,這也給決策層和管理層帶來一個(gè)新的課題,那就是在政策的制定和供給方面,也要順應(yīng)形勢(shì)變化,不要再給開發(fā)企業(yè)輸血,而要倒逼開發(fā)企業(yè)自我造血。造血的方法之一,就是將一部分商品住宅轉(zhuǎn)型為租賃房,為廣大居民提供租賃房服務(wù)。雖然資金壓力仍然會(huì)很大,但比起硬等售房,還是要更合理、更科學(xué)、更符合實(shí)際情況一些。
中國的房地產(chǎn)市場(chǎng),已經(jīng)到了需要轉(zhuǎn)型的階段,切不要再盲目聽從業(yè)內(nèi)人士的錯(cuò)誤判斷,中國的居民,已經(jīng)沒有那么大的住房購買能力,也沒有購房動(dòng)力,更沒有購房沖動(dòng)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量房、閑置房、空置房,已經(jīng)基本能夠滿足當(dāng)下居民的住房需要,剛性消費(fèi)帶來的市場(chǎng)需求,也已經(jīng)無法承受大面積建設(shè)新房。地方政府想依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的空間已經(jīng)越來越小,必須把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的注意力放到實(shí)體經(jīng)濟(jì)、新興產(chǎn)業(yè)、高技術(shù)領(lǐng)域,要大力發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力。也只有把經(jīng)濟(jì)發(fā)展好,把生產(chǎn)力水平提上去,讓居民充分就業(yè),才能誕生新的購房能力。
房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系不能顛倒,房地產(chǎn)只能是經(jīng)濟(jì)的一部分,房地產(chǎn)不能成為經(jīng)濟(jì)增長的決定因素。把握好這層關(guān)系,才能理順發(fā)展思路,才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,才不會(huì)出現(xiàn)新的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。必須從貝殼業(yè)績的大增中看到房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化,從而積極調(diào)整發(fā)展思路,加快房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)展,推動(dòng)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念,實(shí)現(xiàn)開發(fā)與租賃兩條腿走路,盡快渡過目前的發(fā)展難關(guān)。
納百川
不出我所料,南轅北轍的政策,與市場(chǎng)需求背道而弛的舉措。對(duì)市場(chǎng)完全沒有任何用處,如果政策還不要一意孤行,房價(jià)下跌趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)。