根據(jù)近期公開(kāi)報(bào)道的消息：央行5月17日新政發(fā)布三天后，武漢多家銀行開(kāi)始執(zhí)行首套首付15%，二套首付25%；另外首套房貸利率由3.55%降為3.25%。根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)的發(fā)展，我們也可以大膽預(yù)計(jì)：不久的將來(lái)，絕大部分城市首付比例將降至15%、20%；更多城市將跟進(jìn)下調(diào)首套、二套房貸利率。
可以說(shuō)，目前中央各部委為了房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)打出了不同的組合拳，希望能穩(wěn)住、提升和繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)。
我們今天從三個(gè)不同的維度來(lái)分享觀點(diǎn)，希望對(duì)大家能夠產(chǎn)生一定的啟迪：
第一，用更大、更久的債務(wù)來(lái)分解房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的問(wèn)題。
目前針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從中央到地方接連打出了一套政策的組合拳，從限購(gòu)取消到用“降低貨幣價(jià)格”來(lái)刺激樓市，其速度之快超出了我們的想象。
“降低首付比例、降低房貸的利率”實(shí)質(zhì)上就是用更大的債務(wù)、更久的債務(wù)來(lái)分解一部分房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。這也是我們常說(shuō)的“用時(shí)間換空間，用債務(wù)換未來(lái)”的思維——把問(wèn)題留給未來(lái)，把市場(chǎng)留住現(xiàn)在。
這也是基于中國(guó)居民整體負(fù)債水平，仍有能力繼續(xù)加更高的杠桿“的”促銷(xiāo)讓利“思維來(lái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。
這一做法，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有一定的促進(jìn)？——答案是肯定的。但是，對(duì)于這種做法是否帶來(lái)其他經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，我們暫不予以置評(píng)，也許讓時(shí)間和歷史去回答更有說(shuō)服力。
第二，房地產(chǎn)利率和首付是最容易實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)變化的。
為什么需要盡快推行“首付比例降低”和”房貸利率下降”的政策了？
因?yàn)?，這兩個(gè)因素是最容易實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)變化的，對(duì)市場(chǎng)影響也是最直接的。這種政策動(dòng)態(tài)變化的調(diào)整和使用，簡(jiǎn)直是一個(gè)“絲滑”；調(diào)高和調(diào)低都是根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)的發(fā)展，真可謂——簡(jiǎn)單、高效。
利率的上漲和下降，首付的上升和調(diào)低，這種最容易實(shí)現(xiàn)調(diào)控。這也是利用貨幣政策直接調(diào)控和干預(yù)市場(chǎng)的一種情形，還不屬于傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)政策。
至于這種方式和貨幣政策到底合理不合理？我們是不是需要對(duì)此有更多的反思？——這也許需要更多人來(lái)研究和分析，也需要更長(zhǎng)的時(shí)間去印證。
第三，不必悲觀，不用樂(lè)觀，為了房地產(chǎn)市場(chǎng)政府會(huì)比你更努力。
其實(shí)，為了提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力和發(fā)展，政府各部委比起我們個(gè)人著急和努力多了。
也正如有些人所說(shuō)，政府可比你擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)多了，房地產(chǎn)一旦不行，政府就開(kāi)始著急了。
對(duì)于，這些政策的效果，我覺(jué)得還是需要“不必悲觀，不用樂(lè)觀”。市場(chǎng)和計(jì)劃、發(fā)展與規(guī)律總是需要在歷史的長(zhǎng)河中不斷去互相膠著一下，互相滲透一下。
房地產(chǎn)市場(chǎng)總會(huì)在一輪刺激和努力下，產(chǎn)生一定的“業(yè)績(jī)”效果；但是這個(gè)效果有多大，會(huì)帶來(lái)一個(gè)所謂的拐點(diǎn)嗎？
我想，不必期望太高，保持一顆平和的心態(tài)。
國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展也好，個(gè)人發(fā)展也罷，總不能全部注意力放在房地產(chǎn)上面；如果這樣，我們豈不是會(huì)失去更多？

低首付加低利率，應(yīng)該說(shuō)是政府拿出極大誠(chéng)意了。據(jù)說(shuō)北京成交量已回暖，買(mǎi)家忙著撿漏，不出意外的話又會(huì)上演賣(mài)家連夜加價(jià)，或持房惜售的戲碼。其實(shí)市場(chǎng)上改善住房條件的需求一直存在，只是不平穩(wěn)的房?jī)r(jià)讓人舉棋不定。如今這一政策的出臺(tái)也能讓人看到政府救市的決心，給市場(chǎng)一定的信心。

雖然降低首付比例和房貸利率對(duì)于購(gòu)房者和房地產(chǎn)市場(chǎng)都有積極的影響，但也需要注意防范潛在的風(fēng)險(xiǎn)。例如，過(guò)低的首付比例可能會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者承擔(dān)過(guò)大的經(jīng)濟(jì)壓力，而過(guò)低的房貸利率也可能會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)濟(jì)低迷的今天，購(gòu)房者自己恐怕也需要掂量一下，一旦利率上升或經(jīng)濟(jì)遭遇沖擊，購(gòu)房者可能難以承擔(dān)高額還款，面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。

意味著要交更多的貸款

從社會(huì)學(xué)來(lái)說(shuō)，政府越要促進(jìn)什么，人民越要抵制什么。但是如果真的放到當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估體系已經(jīng)是在最低位了。等中國(guó)能超過(guò)某帝，資產(chǎn)價(jià)格自然會(huì)釋放。