現(xiàn)房銷售：倒逼房地產(chǎn)發(fā)展新模式的必然之路

在2023年12月24日至25日召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，一條引人矚目的政策方向被明確提出：大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售。這一改革信號(hào)的釋放，不僅預(yù)示著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)即將迎來一場(chǎng)深刻的變革，也反映出政策制定者對(duì)于市場(chǎng)現(xiàn)狀的深刻洞察與未來趨勢(shì)的前瞻把握?，F(xiàn)房銷售無疑也會(huì)倒逼和推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式的形成，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)走出目前的困境。

一、政策背景與市場(chǎng)現(xiàn)狀

近年來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了前所未有的波動(dòng)與挑戰(zhàn)。一方面，隨著城市化進(jìn)程的加速和居民收入水平的提升，住房需求持續(xù)旺盛；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)也暴露出諸多問題，如部分城市房?jī)r(jià)過快上漲、房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)累積、期房銷售模式下爛尾樓現(xiàn)象頻發(fā)等。特別是爛尾樓問題，嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房者的合法權(quán)益，破壞了市場(chǎng)信心，使得越來越多的購(gòu)房者傾向于選擇更為安全的現(xiàn)房購(gòu)買方式。

在此背景下，推行現(xiàn)房銷售制度，不僅是對(duì)市場(chǎng)呼聲的積極響應(yīng)，也是對(duì)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的必要舉措。通過改革銷售制度，可以有效減少因期房銷售帶來的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

二、現(xiàn)房銷售的意義與優(yōu)勢(shì)

1. 提升市場(chǎng)透明度：現(xiàn)房銷售要求房屋在銷售時(shí)已完成建設(shè)并通過驗(yàn)收，購(gòu)房者可以直接查看房屋實(shí)體，了解房屋質(zhì)量、配套設(shè)施等實(shí)際情況，從而大大降低信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)，提升市場(chǎng)透明度。

2. 增強(qiáng)消費(fèi)者信心：爛尾樓事件的頻發(fā)讓購(gòu)房者對(duì)期房銷售模式產(chǎn)生信任危機(jī)?，F(xiàn)房銷售模式的推廣，能夠讓購(gòu)房者看到實(shí)實(shí)在在的房子，增強(qiáng)購(gòu)房信心，促進(jìn)市場(chǎng)成交。

3. 優(yōu)化資源配置：現(xiàn)房銷售模式下，房地產(chǎn)企業(yè)需要更加注重項(xiàng)目品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，以提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。這將促使企業(yè)優(yōu)化資源配置，加大技術(shù)創(chuàng)新和品質(zhì)提升投入，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

4. 降低金融風(fēng)險(xiǎn)：期房銷售模式下，房地產(chǎn)企業(yè)往往通過預(yù)售資金進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)，一旦資金鏈斷裂，極易引發(fā)連鎖反應(yīng)?，F(xiàn)房銷售則要求企業(yè)在房屋建成后才能進(jìn)行銷售，有效降低了企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿和金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、面臨的挑戰(zhàn)與應(yīng)對(duì)策略

盡管現(xiàn)房銷售制度具有諸多優(yōu)勢(shì)，但在實(shí)際推行過程中也面臨不少挑戰(zhàn)。

1. 資金壓力增大：現(xiàn)房銷售模式下，房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)更多的資金成本和時(shí)間成本，對(duì)于資金實(shí)力較弱的企業(yè)來說，無疑是一大考驗(yàn)。因此，政府應(yīng)引導(dǎo)企業(yè)拓寬融資渠道，降低融資成本，同時(shí)鼓勵(lì)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高資金使用效率。

2. 市場(chǎng)供需關(guān)系調(diào)整：現(xiàn)房銷售可能導(dǎo)致短期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)減少，而需求如果比較旺盛的話，就會(huì)加劇供需矛盾。對(duì)此，政府應(yīng)合理規(guī)劃土地供應(yīng)節(jié)奏，引導(dǎo)企業(yè)合理安排開發(fā)計(jì)劃，確保市場(chǎng)供需平衡。

3. 行業(yè)洗牌加速：現(xiàn)房銷售制度的推行將加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌進(jìn)程。那些資金實(shí)力雄厚、管理規(guī)范、品質(zhì)優(yōu)良的企業(yè)將更具競(jìng)爭(zhēng)力，而一些實(shí)力較弱的企業(yè)則可能面臨被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的指導(dǎo)和支持，幫助企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

四、推動(dòng)行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變

現(xiàn)房銷售制度的推行，不僅是銷售模式的簡(jiǎn)單改變，更是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的重要契機(jī)。

1. 從高杠桿到穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)：現(xiàn)房銷售要求企業(yè)具備更強(qiáng)的資金實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)管理能力，這將促使企業(yè)降低財(cái)務(wù)杠桿，轉(zhuǎn)向穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，這有利于行業(yè)的健康發(fā)展和市場(chǎng)的穩(wěn)定。

2. 從速度競(jìng)爭(zhēng)到品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)：在現(xiàn)房銷售模式下，購(gòu)房者更加注重房屋的品質(zhì)和服務(wù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要轉(zhuǎn)變以往以速度為王的競(jìng)爭(zhēng)策略，轉(zhuǎn)向以品質(zhì)和服務(wù)為核心競(jìng)爭(zhēng)力的新模式。這將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展階段邁進(jìn)。

3. 從單一開發(fā)到多元化發(fā)展：面對(duì)現(xiàn)房銷售帶來的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。多元化發(fā)展成為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要途徑。通過拓展商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域，企業(yè)可實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和盈利能力的提升。

五、以現(xiàn)房銷售為契機(jī)，促進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的政策建議與展望

為了確?，F(xiàn)房銷售制度的順利推行和房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型與健康發(fā)展，政府應(yīng)采取以下措施：

1. 完善政策體系：政府應(yīng)加快制定和完善相關(guān)政策法規(guī)，明確現(xiàn)房銷售的標(biāo)準(zhǔn)和要求，為市場(chǎng)提供清晰的預(yù)期和指引。

2. 加強(qiáng)監(jiān)管力度：加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和消費(fèi)者權(quán)益。

3. 優(yōu)化土地供應(yīng)：合理規(guī)劃土地供應(yīng)節(jié)奏和布局，確保土地供應(yīng)與市場(chǎng)需求相匹配，促進(jìn)市場(chǎng)供需平衡。

4. 支持企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)：通過財(cái)政、稅收、金融等政策措施，支持房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和創(chuàng)新發(fā)展，提高行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力。

展望未來，隨著現(xiàn)房銷售制度的逐步推行和深化，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來一場(chǎng)深刻的行業(yè)變革。這場(chǎng)變革不僅將重塑房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局和市場(chǎng)生態(tài)，也將為消費(fèi)者帶來更加安全、透明、高品質(zhì)的購(gòu)房體驗(yàn)，和倒逼行業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型與變革。同時(shí)，我們也應(yīng)看到，這場(chǎng)變革是一個(gè)長(zhǎng)期而復(fù)雜的過程，需要政府、企業(yè)和社會(huì)各界的共同努力和持續(xù)推動(dòng)。只有這樣，我們才能共同迎接一個(gè)更加健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)新時(shí)代。

與其說是政策指導(dǎo)著中國(guó)房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向，倒不如說是地產(chǎn)市場(chǎng)的很多變化影響著政策的制定。

現(xiàn)在很多購(gòu)房者不敢買期房，怕“爛尾”。還有市場(chǎng)上已經(jīng)有很多現(xiàn)房賣不出去了，所以現(xiàn)在倡導(dǎo)賣現(xiàn)房可以說是正當(dāng)時(shí)。

除了這個(gè)，現(xiàn)在市場(chǎng)上宣傳的“取消公攤”面積的改革，也是影響市場(chǎng)的大事。這也是順應(yīng)消費(fèi)者需求的，以前很多年大家都對(duì)此有期望，然而在地產(chǎn)如瘋牛般上行的時(shí)候，無論是開發(fā)商還是監(jiān)管者，都忽視了這個(gè)很強(qiáng)烈的消費(fèi)者訴求。

還有一個(gè)值得關(guān)注的就是地產(chǎn)中介費(fèi)的下降和賣房也需要付中介費(fèi)局面的形成。由此可見，在房地產(chǎn)下行的時(shí)候，買方市場(chǎng)才能逐漸行成。