2017年到今天，房地產(chǎn)從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代，從高速增長(zhǎng)到勉強(qiáng)維持正增長(zhǎng)，以后，數(shù)據(jù)會(huì)不會(huì)更加乏力？需要思考的是，房地產(chǎn)的增長(zhǎng)動(dòng)力是什么。

先說房地產(chǎn)剛需。把房地產(chǎn)和社會(huì)人口結(jié)構(gòu)綜合起來看，老齡化的日益嚴(yán)重，出生率的持續(xù)下滑，二胎政策出臺(tái)后的人口增長(zhǎng)疲軟，到未來即將維持一段時(shí)間的穩(wěn)定人口結(jié)構(gòu)，對(duì)于房子，剛需已經(jīng)肉眼可見的減少。父母是奮斗的房貸一族，兒女都將成為多套房者。流動(dòng)性或許還是其中的變量之一。

再來看房地產(chǎn)投資屬性。房住不炒，至少從頂層設(shè)計(jì)上遏制了炒房的可能性。那么，房地產(chǎn)的投資屬性，投資吸引力就大大降低。再加上各地的政策，尤其是北上廣深這些流動(dòng)性大，剛需足的城市，雖然有增長(zhǎng)潛力，但政策制約力強(qiáng)，翻倍可能性大大縮減。同時(shí)，這幾年金融領(lǐng)域的強(qiáng)監(jiān)管，投資地產(chǎn)已經(jīng)不是上上之選。

所以，地產(chǎn)公司從躺著賺錢到發(fā)出活下去的無奈口號(hào)，未來的日子，只能轉(zhuǎn)型，創(chuàng)新，否則更加難過。還是那句話，時(shí)代在變，要么，地產(chǎn)商革新來應(yīng)變，要么，就只能墨守陳規(guī)來被迫改變。

2017年，萬科曾在一封內(nèi)部郵件中宣稱地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”已經(jīng)結(jié)束了。2019年6月，萬科的股東大會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮又表示“房地產(chǎn)的黃金時(shí)代快結(jié)束了”。龍頭企業(yè)的論斷混亂且有著自己的私心，吃瓜群眾看看熱鬧即可。

要認(rèn)清未來的地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，需要看清三點(diǎn)基本的情況。其一是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的提質(zhì)降速，“十四五”期間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展速度將進(jìn)一步放緩，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體質(zhì)量將穩(wěn)步提升，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也將與整體的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)保持高度的一致，增速放緩甚至下降是大趨勢(shì)。

其二是住房需求的升級(jí)換擋，隨著城鎮(zhèn)化率的進(jìn)一步提高并保持穩(wěn)定以及收入的提升，居民對(duì)住房的品質(zhì)要求將進(jìn)一步提高，這將給一些注重品質(zhì)的大型房企更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，也會(huì)出現(xiàn)更多的細(xì)分領(lǐng)域如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

其三是中國(guó)“房住不炒”政策基調(diào)的持續(xù)將持續(xù)影響地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)，目前無論是拿地、融資，還是銷售都受到了政策的極大影響，目前各地在試點(diǎn)的共有產(chǎn)權(quán)房、政策保障房、公租房等也是為了讓房地產(chǎn)回歸居住的屬性，這導(dǎo)致對(duì)商品房的需求整體下降。