楊國(guó)強(qiáng)交棒：地產(chǎn)業(yè)最難時(shí)刻已過(guò)？
劉蘭香
2023-03-02
3月的第一天，地產(chǎn)圈就迎來(lái)重磅消息——有“宇宙第一房企”之稱(chēng)的碧桂園創(chuàng)始人與董事長(zhǎng)楊國(guó)強(qiáng)正式交棒給女兒楊惠妍。
就在2月16日召開(kāi)的2023年度工作會(huì)議上，最后一次以董事會(huì)主席的身份出席年度會(huì)議的楊國(guó)強(qiáng)對(duì)全體員工表示，“兩個(gè)月前我們還在黑暗的隧道里穿行，兩個(gè)月后的今天，我們看到了隧道口的一些曙光”。僅僅過(guò)去半個(gè)月，碧桂園3月1日發(fā)布公告稱(chēng)，楊國(guó)強(qiáng)因年齡原因辭任公司主席及執(zhí)行董事，并由聯(lián)席主席楊惠妍接任，當(dāng)日生效。
一個(gè)合理的推測(cè)是，楊國(guó)強(qiáng)很可能認(rèn)為地產(chǎn)業(yè)最難時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去，且碧桂園已安然“落地”。在上述公告發(fā)布的當(dāng)天，碧桂園港股大漲8.3%，并帶動(dòng)一眾地產(chǎn)股和金融股上漲，也可看出市場(chǎng)對(duì)楊國(guó)強(qiáng)交棒所釋放信號(hào)的正面解讀。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新數(shù)據(jù)方面，也顯露出一些積極的信號(hào)。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院對(duì)全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年2月份，全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為2005萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)47%，同比增長(zhǎng)37%；二手房成交數(shù)據(jù)也創(chuàng)下了20個(gè)月來(lái)的新高，同比增速達(dá)到96%。
更重要的是，市場(chǎng)的暖意也終于傳遞到了房企銷(xiāo)售端?？硕鹧芯恐行陌l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月，百?gòu)?qiáng)房企單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額4615.6億元，單月環(huán)比增長(zhǎng)29.1%、同比增長(zhǎng)14.9%；從累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，今年前2個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額8189.5億元，同比雖仍下降11.6%，但降幅明顯收窄。
整體銷(xiāo)售回暖的同時(shí)，房企排名座次也在發(fā)生變化。前2個(gè)月，碧桂園的銷(xiāo)售全口徑金額為562億元，同比減少39.2%，排在保利發(fā)展和萬(wàn)科地產(chǎn)之后，“痛失”榜首之位。實(shí)際上，盡管去年碧桂園全口徑銷(xiāo)售額達(dá)4643億元，繼續(xù)蟬聯(lián)榜首，但與上年7588.2億元的金額相比減少近3000億元，且其與榜單第二名的差距也由2021年的1385億元縮小至70億元。
在上述年度工作會(huì)議上，碧桂園的管理層回顧了過(guò)去一年公司應(yīng)對(duì)極度困難局面的得與失，明確要在2023年打好一場(chǎng)“翻身仗”。楊國(guó)強(qiáng)則表示，地產(chǎn)行業(yè)終將健康平穩(wěn)發(fā)展，抓住機(jī)遇全面提升自身競(jìng)爭(zhēng)力是第一要?jiǎng)?wù)，要堅(jiān)定信心、砥礪發(fā)展。“我們一起努力，我們肯定能再創(chuàng)輝煌！”
事后來(lái)看，這句話(huà)是面向全體員工的打氣，更是對(duì)女兒的鼓勵(lì)。
楊國(guó)強(qiáng)的創(chuàng)業(yè)史，也是一部地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史。2007年碧桂園就已赴港上市，成為民營(yíng)房企第一家。當(dāng)時(shí)楊國(guó)強(qiáng)就把70%的股權(quán)和大股東席位悉數(shù)交給了26歲的二女兒楊惠妍。十年后的2017年，抓住房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)最佳窗口期的碧桂園首次實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額5508億元，創(chuàng)下行業(yè)紀(jì)錄，且此后5年一直保持房地產(chǎn)銷(xiāo)冠地位，“宇宙第一房企”的名號(hào)也由此得來(lái)。也是在2017年，碧桂園首次進(jìn)入《財(cái)富》世界500強(qiáng)，位列467位。
行至2022年，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了前所未有的挑戰(zhàn)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積13.58億平方米、銷(xiāo)售額13.33萬(wàn)億元，分別同比下降了24.3%、26.7%。隨著行業(yè)入冬，多家房企出險(xiǎn)，碧桂園也屢有債務(wù)危機(jī)的傳言爆出，但好在下半年陸續(xù)得到融資端支持，躋身為數(shù)不多仍在平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)的民營(yíng)房企行列。
“碧桂園沒(méi)爆雷，已經(jīng)是這個(gè)行業(yè)最大的幸運(yùn)了?！庇袠I(yè)內(nèi)人士甚至如此感嘆道。
而在楊國(guó)強(qiáng)宣布交棒的一個(gè)星期前，中國(guó)銀行間交易商協(xié)會(huì)于2月23日披露，碧桂園地產(chǎn)200億元中期票據(jù)已獲準(zhǔn)注冊(cè)，成為春節(jié)后獲批融資規(guī)模最大的房企之一。另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022下半年以來(lái)，碧桂園先后獲得數(shù)十家銀行逾3000億授信支持，僅這一項(xiàng)就是多少民營(yíng)房企羨慕不來(lái)的。
值得注意的是，證監(jiān)會(huì)近期還啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等。該政策有助于為當(dāng)前住宅與商業(yè)地產(chǎn)引入新的資金，因此也被視為房企“第三支箭”政策的延續(xù)。
不過(guò)，融資端的改善只能解決“輸血”的問(wèn)題，房企“造血”最終仍有賴(lài)于銷(xiāo)售端的回暖。
就3月而言，克而瑞認(rèn)為“小陽(yáng)春”可期，一方面當(dāng)前暫未進(jìn)入供應(yīng)高峰期，多數(shù)房企蓄勢(shì)待發(fā)，3月預(yù)期將迎來(lái)一波集中供應(yīng)，有望拉動(dòng)成交放量；另一方面，二手房市場(chǎng)從回升程度和市場(chǎng)熱度都略高于新房市場(chǎng)，這也側(cè)面論證了居民購(gòu)房信心逐步修復(fù)，為后期新房市場(chǎng)回暖奠定了良好的基礎(chǔ)。短期內(nèi)京滬杭等熱點(diǎn)城市尚能保溫，而天津、重慶、鄭州、福州、南寧等有望低位回升，迎來(lái)一波需求釋放。
另外一個(gè)好的跡象是，土地拍賣(mài)市場(chǎng)也在回暖。以杭州為例，2月21日其完成了2023年的首輪集中供地，共計(jì)成功出讓13宗地塊，共有8宗地塊封頂搖號(hào)，本輪總出讓金額達(dá)到182.2億元，整體溢價(jià)率9.3%，而且城投托底的情況減少，參與拿地的企業(yè)數(shù)量則在增多。
在經(jīng)歷2022年前所未有的寒冬后，作為少數(shù)成功穿越周期的房企，碧桂園無(wú)疑站在了新的起點(diǎn)上，41歲的楊惠妍正式走到臺(tái)前就是標(biāo)志性的一步。
2012年，楊惠妍獲委任為碧桂園副主席，負(fù)責(zé)參與制定碧桂園集團(tuán)的發(fā)展策略；2018年，楊惠妍調(diào)任為聯(lián)席主席，與楊國(guó)強(qiáng)共同管理碧桂園日常工作并負(fù)責(zé)戰(zhàn)略規(guī)劃。而在上個(gè)月的碧桂園年度工作會(huì)議上，楊國(guó)強(qiáng)送了總裁莫斌兩幅字：“生于憂(yōu)患”、“向前看”，這七個(gè)字可謂詮釋了2022年碧桂園所經(jīng)歷的行業(yè)陣痛，也為接棒的楊惠妍奠定了2023年的發(fā)展基調(diào)。
從莫斌在年會(huì)上的發(fā)言也可一窺碧桂園未來(lái)的發(fā)展路徑?！耙允袌?chǎng)為導(dǎo)向，以客戶(hù)為中心”是第一條路徑，莫斌認(rèn)為，市場(chǎng)一定會(huì)復(fù)蘇，但復(fù)蘇的過(guò)程中一定會(huì)伴隨著市場(chǎng)分化，由此必將導(dǎo)致行業(yè)的洗牌，因此未來(lái)兩級(jí)市場(chǎng)分析將成為常態(tài)化。在市場(chǎng)分化的前提下，客戶(hù)體驗(yàn)成為繼土地、人口、金融紅利之后最大的紅利，因此碧桂園要全面提升基礎(chǔ)產(chǎn)品力，以客戶(hù)體驗(yàn)為導(dǎo)向，做到由“按時(shí)交樓”進(jìn)入“完美交樓”。
同時(shí)，楊國(guó)強(qiáng)在會(huì)上反復(fù)強(qiáng)調(diào)，“要買(mǎi)一二線城市利潤(rùn)好、絕對(duì)賣(mài)得出去房子的地”，“要買(mǎi)三四線城市有競(jìng)爭(zhēng)力、改善性房子的地”，由此可見(jiàn)他對(duì)于一二線城市樓市復(fù)蘇的預(yù)判。不過(guò)，一二線城市并非長(zhǎng)期征戰(zhàn)三四線的碧桂園所擅長(zhǎng)的市場(chǎng)，這也對(duì)楊惠妍提出了新的挑戰(zhàn)。
無(wú)論如何，在恒大創(chuàng)始人許家印和融創(chuàng)創(chuàng)始人孫宏斌等同輩還在巨額債務(wù)中苦苦掙扎之際，68歲的楊國(guó)強(qiáng)能平穩(wěn)交棒給下一代，已經(jīng)是“命運(yùn)的饋贈(zèng)”。而他保留“特別顧問(wèn)”的形式繼續(xù)參與公司事務(wù)，也為可能的“退而不休”留下一個(gè)小小的注腳。（財(cái)富中文網(wǎng)）
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