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投資房產(chǎn)：積累與創(chuàng)造之道
????特約作者：舒眉 ????對大多數(shù)職業(yè)經(jīng)理人而言，個人最大的金融資產(chǎn)可能就是他的住房。房地產(chǎn)因為土地數(shù)量有限而增值。它不像投資股票，投資者要以完全市場價格買入──用 7.5 元買入，期待它能夠漲到 10 元；而房產(chǎn)投資則不同，一個資深房產(chǎn)投資客，他總是能找到一套物超所值的房產(chǎn)。 ????成為一名房產(chǎn)投資客并不要求具備很高的條件。只需少量的時間和金錢。投資股票或債券通常需要全額現(xiàn)金，可投資房地產(chǎn)所占用的現(xiàn)金卻很少，一般只是總房產(chǎn)的 20%－40%，余下部分投資者可以從銀行解決。 ????投資者也不需要花費很多時間尋找超值的房產(chǎn)。雖然識別一個能產(chǎn)生好的租金收入的房產(chǎn)也需要時間，但得到的回報將是巨大的。當(dāng)投資者用 50 萬購買了一套價值 55 萬的房產(chǎn)時，他的凈資產(chǎn)立即增加了 5 萬！如果他能夠立即將它賣給第三方，利潤就實現(xiàn)了。如果他準備當(dāng)一名房東，利潤又將是長期的。作為房東他需要考慮貸款利息、維修費、稅費、物業(yè)管理費等，但通常每月的租金收入將足以支付所有的成本。與此同時，房產(chǎn)的價值仍在上升，這樣投資者收獲的不僅是每月的正現(xiàn)金流，還有不斷升值的房產(chǎn)。 ????在我們身邊，可能有很多人通過房產(chǎn)買賣而收益頗豐，人們在羨慕之余，也不免想去親自嘗試。但在投資前，一些由專業(yè)人士指出的投資 常識，將有助于投資者對當(dāng)今不斷升溫的房產(chǎn)市場進行理智的判斷和決策。 ????影響房價的主要因素 ????首先是房屋的開發(fā)成本。中房指數(shù)系統(tǒng)、搜房網(wǎng)執(zhí)行副總裁洪曦指出，開發(fā)成本主要是土地成本，而影響土地成本最重要的因素是資本密度和人口密度。 ????比如，兩塊同樣面積的土地 A 和 B，A 投資額為 10 億，B 投資額為 20 億，那么，土地 B 的價格一定高于土地 A 的價格，因為人們?yōu)榱烁脑?B 比改造 A 投入了更多的勞動量，資金密度高使得土地的價格升高。 ????同時，假設(shè)土地 B 上的人口是 200 萬，土地 A 上的人口是 400 萬，那么土地 B 的價格比土地 A 的價格低，因為人口的密度直接影響房屋市場的需求狀況，繼而影響房屋的供求。 ????其次，城市化進程和城市的吸引力也是影響當(dāng)?shù)胤績r漲浮的重要因素。例如上海的定位是建成世界級的大都市，向紐約、東京等城市看齊，從這個角度看，上海從各方面的指標來說都將在國內(nèi)扮演更重要的角色。比較國內(nèi)北京、上海、廣州這幾個大城市可以看到，上海房價高，很大程度上和外地人強勁的需求，即他們對中高檔物業(yè)的需求是分不開的。而上海本身的魅力也吸引了全世界的投資者，可以說從城市建設(shè)和城市吸引力來說也是支持房價繼續(xù)往上走的一個重要因素。 ????購房者的收入和心理預(yù)期也影響著房價。再以上海為例，目前上海的人均 GDP 已突破 5,000 美元──公認為處于住宅需求最強勁的階段。心理預(yù)期是對房價的認識（是否有泡沫一直是爭論的焦點），而房產(chǎn)是一個資產(chǎn)產(chǎn)品，它不是消費產(chǎn)品，這使得購房者只要預(yù)期好的話，房價就有可能不斷往上走。 ????房地產(chǎn)的投資收入。目前房產(chǎn)的投資收益率遠遠高于社會平均收益，達到 7%，租金雖然較前幾年有些下跌，但整體回報還是較高的。而且投資房產(chǎn)獲益還包括了價格的增值，這樣看來，房產(chǎn)投資仍是投資者相當(dāng)不錯的選擇。 ????判斷房屋的投資價值 ????了解了影響房產(chǎn)價值的因素后，我們還應(yīng)該學(xué)會如何分析一所房屋的投資價值。戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司的總經(jīng)理張國正認為其中也有一些竅門可循： ????地段：房地產(chǎn)行家有言，評價物業(yè)的前三個標準是：地段，地段，地段。什么樣的地段蓋什么樣的房，才是這句話的真正含義。 ????質(zhì)量：對于期房而言，最重要的是從發(fā)展商的實力看質(zhì)量。有實力自然會保證質(zhì)量，做出的承諾也能兌現(xiàn)。如果發(fā)展商自己資金少，總是指望著銷售回款支撐工程進度，其質(zhì)量也就可想而知。 ????現(xiàn)代化程度：隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，住宅現(xiàn)代化被逐步提到了日程上來。 今后網(wǎng)絡(luò)家居、環(huán)保住宅等已不再是人們的想象。因此，判斷房子的投資價值，這一點與房子的地段和質(zhì)量同樣重要。 ????供應(yīng)套數(shù)：以自住客戶為主、建在城郊的普通住宅以大區(qū)塊為好，大社區(qū)的配套比較可靠。市區(qū)內(nèi)的高檔住宅則相反，套數(shù)少則意味著更少的人分享健身、購物、餐飲等不對外開放的私人會所；意味著業(yè)主出租以求回報時競爭更少；意味著更精致、更珍貴。 ????社區(qū)文化背景：中國人在國外喜歡住唐人街，外國人在中國也喜歡聚居，這是文化背景使然。所以使館區(qū)周圍的公寓、住宅里外國人最多，使館區(qū)周圍的外銷公寓更受青睞。另外，大戶型不要與小戶型夾雜在一起，否則 就很難上檔次，出租時也缺乏競爭力。 ????物業(yè)管理：物業(yè)管理的好壞直接取決于物業(yè)管理公司的專業(yè)程度。另外有些物業(yè)管理也有代業(yè)主出租的業(yè)務(wù)，因此買房時要注意，一個得力的銷售部門也許會給以后的出租帶來方便。 ????房子的狀況：挑一個好的朝向、樓層、戶型對出租很有好處，這就看您的眼力和愛好了。要提醒的是，在北京買房最好有朝南的房間。不過關(guān)鍵還是要房子本身條件好才行。 ????其他參考因素：環(huán)境、是否是現(xiàn)房、綠化、會所及其他配套設(shè)施如何，都是買房時應(yīng)該考慮的因素， 不過重要程度低一點，而且這些往往是因人而異的。 ????投資也應(yīng)講謀略 ????投資房產(chǎn)也要講謀略，這是戴德梁行張國正的另一個觀點。 ????他談到，購買房產(chǎn)和投資房產(chǎn)有著很大的區(qū)別。在投資房地產(chǎn)時，一定要意識到這是出于商業(yè)的目的，因此不能根據(jù)自己的喜好來買，而是要根據(jù)投資的前景來買。投資目的是為了讓房地產(chǎn)帶來更多的利潤，而許多人在投資時通常犯的錯誤是：他們總是購買居家型的房產(chǎn)或是本地的房產(chǎn)，以便可以隨時在自己的看管之中。 ????當(dāng)您投資居住型房產(chǎn)時，有三點十分重要：街道外觀要簡單，過于復(fù)雜的結(jié)構(gòu)會降低其吸引力；房子離購物中心、公共交通近；有發(fā)展前途。 根據(jù)實力決定時機 估計自己現(xiàn)有的經(jīng)濟能力對于決定投資的時機十分重要。有多少現(xiàn)金以及家里有什么可以抵押的東西。著眼于自己的長期目標，例如投資的房產(chǎn)是否會是自己退休后的經(jīng)濟來源？ ????另外，預(yù)計將來會出現(xiàn)的情況，比如家里有小孩子出生或失業(yè)。找一個投資顧問或注冊的金融理財師，會對您有很大的幫助。 ????確定投資策略 有些房產(chǎn)易于出租，但不會有太大的升值潛力，而另外一些房產(chǎn)恰好相反。因此，在您決定投資以前，必須確定您的投資策略。 ????估計所投房產(chǎn)的潛力 您應(yīng)該估計所投資的房產(chǎn)將為您帶來多少收入， 為此，您可以研究一下房產(chǎn)過去的升值情況和潛在的出租前景。 ????爭取最優(yōu)價格 專業(yè)的談判員能保證不讓您支付過多的錢來買房產(chǎn)，談判還可以使雙方達成協(xié)議。確定貸款、找到合適的貸款提供者與選擇房產(chǎn)一樣重要。隨著國家貸款利率的逐步放開，有些貸款公司的投資利息比較高，而有些公司的投資利息與別的利息一樣。有的公司讓貸款人把整個貸款作為大的抵押。在競爭激烈的今天，您必須貨比三家才能減少損失。 ????獲得專業(yè)性的管理服務(wù) 專業(yè)的房地產(chǎn)管理可以讓您不必為租客問題煩惱而集中精力于房產(chǎn)資料。您的房地產(chǎn)管理員對最新的條例了如指掌，也更 適合去與別人談判。如果您不想和房客打交道，那么找代理就是最好的選擇。 ????在做出商業(yè)或投資決定時，遵循一定的方法是明智的選擇：估計自己的經(jīng)濟實力；確定投資策略；估計所投房產(chǎn)的潛力；爭取最優(yōu)價格；確定貸款；尋求律師幫助；獲得專業(yè)性的管理服務(wù)。 ????投資需要成本分析 ????節(jié)節(jié)攀升的房價，可觀的獲利空間，使投資房產(chǎn)漸漸成為人們茶余飯后的一個重要話題。但對于那些經(jīng)驗老到的投資者來說，投資前對于投資成本進行準確的把握，以便對每筆投資有清晰的預(yù)估，也是成功之關(guān)鍵所在。 ????為此，安家集團的高級副總裁劉毅特別為投資者提供了一個參考案例，對 投資過程中可能被忽略的投資成本進行分析。 ????一位投資者購買了一套價值 100 萬人民幣的房產(chǎn)，向銀行貸款 70 萬，半年后他以 110 萬轉(zhuǎn)手出售。投資前，他的成本計算如下： ????如果半年后，他以 110 萬出手，他又有了如下計算： ????也許投資者認為他在整個交易中獲取了 10 萬元的收益，但是，當(dāng)他將所有費用清楚計算后，他會發(fā)現(xiàn)，在他拿到 10 萬元之前，各種費用已經(jīng)讓他損失了 8 萬元。 ????如果投資者懂得在投資前進行成本分析，那么對于時機的把握和投資的收益，他將有更清楚的認識，這樣他的投資決策也將更加準確。 中國房地產(chǎn)投資潛力十大城市 今年下半年，由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、搜房研究院三家國內(nèi)權(quán)威研究機構(gòu)組成的“中國房地產(chǎn) TOP 10 研究組”對今年中國 35 個大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力進行了分析。 ????根據(jù)搜房研究院提供的報告來看，投資物業(yè)可分三大類：住宅用房，辦公樓物業(yè)，商業(yè)用房。這份報告分別對投資潛力做出了評價，并且按照投資結(jié)構(gòu)比例加權(quán)得出房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力 TOP 10 為：上海名列第一，北京名列第二，深圳名列第三，緊隨其后的是：廣州，廈門，寧波，杭州，南京，成都，天津。 ????從區(qū)域分布來看，三大都市圈的代表城市（上海、北京、深圳和廣州）仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)最具投資價值的城市，東部城市的房地產(chǎn)投資價值強于中西部城市。10 強城市中，90% 的城市都在東部地區(qū)。在東部城市中，長江三角洲的上海、寧波和杭州等城市展現(xiàn)了以上海為核心的城市群優(yōu)勢。值得注意的是西部城市成都依托西部大開發(fā)的國家發(fā)展戰(zhàn)略而日益顯示其潛在的房地產(chǎn)開發(fā)空間。而東北地區(qū)無一城市躋身前 10 強，說明老工業(yè)基地的房地產(chǎn)市場急需培育。 ????從城市規(guī)模來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力呈現(xiàn)兩大特點：一是大城市具備 較大的市場空間。規(guī)模較大的城市不僅擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場需求，而且大城市的市場空間使得房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中，擁有相當(dāng)寬泛的余地來進行市場定位，來尋找市場的縫隙，進行差異化競爭。大城市的另一大特點是對周邊地區(qū)具有集聚作用。對于房地產(chǎn)市場來說，集聚作用的主要表現(xiàn)在于需求部分地來自于“外地”，例如北京、上海、深圳等城市，外地購買力是不容忽視的重要因素。 ????從房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，呈現(xiàn)兩大特點。一是市場潛在需求越大、潛在供給越小則預(yù)示城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力越大。房地產(chǎn)市場潛在需求主 要受到潛在需求方的購買能力和經(jīng)濟支撐能力的影響。房地產(chǎn)市場供給一方則主要通過未來潛在供給影響房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力。二是房地產(chǎn)市場本身的素質(zhì)，比如空置消化能力和市場吸納能力，對房地產(chǎn)開發(fā)潛力的影響也非常大。寧波、杭州等二線城市盡管城市和房地產(chǎn)規(guī)模不如特大城市，但由于其較強的市場吸納能力和較低的空置率使得其潛在開發(fā)投資空間較大。 ????作者為資深理財記者，聯(lián)系方式 sm1214@etang.com 相關(guān)稿件
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