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????投機(jī)行為把印度的地價(jià)推高了 30% 至 100%

????作者: Yassir A. Pitalwalla

????當(dāng)美國(guó)對(duì)沖基金 Farallon Capital Management 與合資伙伴 Indiabulls 在 2005 年 3 月以 5,450 萬美元一英畝的價(jià)格買下孟買中部一塊 11 英畝的地產(chǎn)時(shí)，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商把他們的這筆采購(gòu)交易稱作白癡之舉。數(shù)月之后，當(dāng)這家合資公司以 9,550 萬美元一英畝的價(jià)格買下附近一塊地產(chǎn)時(shí)，這個(gè)價(jià)格竟然還是競(jìng)標(biāo)價(jià)中的第二低價(jià)。

????印度的地產(chǎn)價(jià)格正在快速飆升，而且并不局限于大城市。由于技術(shù)熱潮席卷印度全國(guó)，而且越來越多的印度人購(gòu)買房產(chǎn)，再加上印度經(jīng)濟(jì)正以年均 8% 以上的速度增長(zhǎng)，印度的房地產(chǎn)業(yè)吸引了越來越多的投資者，其中不乏海外投資者。“印度對(duì)房地產(chǎn)的需求仍處于初始階段，而并非出于個(gè)人交易需求，這樣的國(guó)家已經(jīng)所剩無幾了?！崩?薩尼（Rajiv Sahney）說。薩尼在價(jià)值 14 億美元的新澤西對(duì)沖基金 New Vernon Advisory 公司分管印度業(yè)務(wù)。

????據(jù)美林證券（Merrill Lynch）預(yù)測(cè)，印度的房地產(chǎn)業(yè)到 2015 年將增長(zhǎng)到 900 億美元，而 2005 年為 120 億美元?！坝《葥碛衼喼拮盍钊苏駣^的房地產(chǎn)市場(chǎng)。”高盛公司（Goldman Sachs）亞洲房地產(chǎn)投資銀行業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人邁克爾?史密斯（Michael Smith）說。“它是亞洲僅存的幾個(gè)擁有不斷完善的市場(chǎng)的大國(guó)之一?！?/p>

????這一狀況也讓某些人感到擔(dān)心。出于對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的擔(dān)憂，印度儲(chǔ)備銀行（Reserve Bank of India）提高了銀行提供的房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別，而抵押貸款利率也因此從 7.5% 提高到了近 9.5%。即便如此，它還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于大多數(shù)印度人已經(jīng)熟悉的 15% 利率，但這已足以讓人們冷靜思考近一年半以來的投機(jī)行為是否也許應(yīng)該告一段落了。這一波投機(jī)行為已經(jīng)把地價(jià)推高了 30% 至 100%，房地產(chǎn)股票的價(jià)格竟然飆升了 2,000%。

????價(jià)格驟升引起了摩根士丹利（Morgan Stanley）、美林證券等公司的關(guān)注。前者已經(jīng)為班加羅爾的一家中型建筑公司 Mantri Developers 注資 6,800 萬美元，后者則對(duì)一家地區(qū)性建筑公司 Panchsheel Developers 投資了 5,000 萬美元。外國(guó)公司也紛紛向印度開發(fā)商的基金投資。例如，通用電氣商業(yè)金融地產(chǎn)公司（GE Commercial Finance Real Estate）對(duì)一個(gè)價(jià)值 8 億美元的用于營(yíng)建信息技術(shù)園的基金投資了 6,300 萬美元，Calpers 和俄勒岡公共退休基金（Oregon Public Retirement Fund）各自向 IL&FS 印度房地產(chǎn)基金（IL&FS India Realty）投資了 1 億美元。

????僅用于投資的印度房地產(chǎn)基金就已經(jīng)超過了 27 億美元。J.P. 摩根（J.P. Morgan）、英國(guó)的弗蘭克騎士（Knight Frank）以及其他投資者正計(jì)劃籌集一筆價(jià)值 40 億美元的新基金。印度最大的私人資本投資公司沃伯格?平卡斯（Warburg Pincus）表示，公司把近三分之一的時(shí)間用來研究這一領(lǐng)域存在的機(jī)遇。而最近，德國(guó)資產(chǎn)管理公司（Deutsche Asset Management）則請(qǐng)人管理公司在印度的房地產(chǎn)項(xiàng)目。公司亞太及中東地區(qū)負(fù)責(zé)人埃德沃德?彼得（Edouard Peter）說: “作為活躍在全球的大型房地產(chǎn)基金管理公司，我們希望積極地在印度房地產(chǎn)市場(chǎng)上籌集基金并進(jìn)行投資?！?/p>

????這可不是件容易的事?！霸谟《茸錾獠⒉惠p松?！盙IC 房地產(chǎn)公司（GIC Real Estate）總裁薛義華（Seek Ngee Huat）說?！耙业骄哂型瑯娱L(zhǎng)期目標(biāo)的合適合作伙伴很困難，因?yàn)榇蠖鄶?shù)公司都是小型家族企業(yè)?！盙IC 房地產(chǎn)公司隸屬于新加坡政府，它正計(jì)劃在未來兩年內(nèi)向印度房地產(chǎn)業(yè)投資數(shù)億美元。

????利潤(rùn)率已經(jīng)開始萎縮?！坝?jì)劃中的房地產(chǎn)基金大多把年回報(bào)率定在 25% 至 30% 之間，但我懷疑它們當(dāng)中大多數(shù)能否超過 20%?！泵腺I房地產(chǎn)顧問拉吉夫?巴蒂亞（Rajiv Bhatia）說。

????為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)回報(bào)率，一些基金把目光集中在了二級(jí)城鎮(zhèn)和二級(jí)開發(fā)商身上?！霸S多投資者將在這里折騰得傾家蕩產(chǎn)，因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)還不透明，而錯(cuò)誤選擇的合作伙伴能輕而易舉地將你置于死地?！泵腺I Kotak Mahindra 房地產(chǎn)基金總經(jīng)理斯里尼瓦桑（S. Sriniwasan）說。此外，你還得和官僚主義和腐敗行為周旋。阿什溫?拉莫什（Ashwin Ramesh）經(jīng)營(yíng)著一個(gè)名為 Primary Real Estate Advisors 的小型商店基金。他說，“眼下全印度正在開發(fā)的大型購(gòu)物商場(chǎng)有 200 多家，預(yù)計(jì)其中只有 10% 能獲得成功。但是，每位開發(fā)商都覺得自己的商場(chǎng)將成為幸存者?！?/p>

????譯者: 蕭艾