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????在商業(yè)物業(yè)中，街鋪一直是投資者追捧的品種。在現(xiàn)今住宅投資受限的大背景下，新一輪的街鋪熱可能再度興起

????特約作者: 常誠(chéng)

????何為街鋪？顧名思義，就是臨街的商鋪。它的顯著特征就是直接面向街道，而且門面獨(dú)立。由于商鋪的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)都具有非常完整的獨(dú)立性和自主性，所以出租上具有較多的靈活性，因而一直受到許多投資者的青睞。今年 6 月，中國(guó)中央政府加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整治，打壓住宅物業(yè)投資的勢(shì)頭明顯，從而給商業(yè)物業(yè)帶來(lái)了發(fā)展契機(jī)，不少投資者迅速將資金轉(zhuǎn)向街鋪投資。那么，究竟該怎樣投資商鋪呢？本文試圖向你提供一些這一領(lǐng)域的基本概念。

????街鋪為何受到追捧？

????街鋪在商業(yè)物業(yè)投資中為什么受到追捧？原因是顯而易見(jiàn)的。街鋪具有臨街和獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的特征，而這些特征背后則是街鋪經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、投資風(fēng)險(xiǎn)小的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。街鋪一鋪一店，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，不受大商家的制約，可以自營(yíng)，也可以選擇出租，投資者在選擇商鋪經(jīng)營(yíng)戶、商鋪?zhàn)饨鹫勁?、商鋪再出租等方面，具有更高的靈活性，因此投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小?！敖咒仭迸R街開店，門前人來(lái)車往，交通出入方便，客戶流動(dòng)性大，可視性強(qiáng)，輻射面廣，只要稍有些特色的店鋪，便容易引人注目，能招攬到客戶，店鋪?zhàn)鐾膸茁示透摺＝咒佔(zhàn)鳛橥顿Y市場(chǎng)的最成熟投資品種，備受多次投資客的偏愛(ài)。投資首選街鋪，成為實(shí)力投資者的金科玉律。街鋪?zhàn)饨鸶?，投資回報(bào)率高，而街鋪資源十分有限，隨著城市開發(fā)的不斷飽和、商業(yè)空間的不斷成熟，街鋪的稀缺性日益顯現(xiàn)。

????如何在街鋪投資中獲利？

????● 考量自身的資金實(shí)力。 街鋪的單價(jià)相對(duì)較高，且銀行對(duì)于商鋪投資一般只提供 4 成按揭，這就需要投資者具備較強(qiáng)的資金實(shí)力。

????● 關(guān)注商業(yè)氣氛。 購(gòu)買商鋪也要“借力”，選擇靠近大型商場(chǎng)和商業(yè)中心的地方買鋪，商業(yè)氣氛很容易做旺。

????● 利用租金水平測(cè)算投資回報(bào)率。 影響商鋪價(jià)值的，最終還是投資回報(bào)水平。因此，如遇到帶租約出售的物業(yè)，一定要懂得計(jì)算投資回報(bào)率。由于商用物業(yè)的稅收較高（可達(dá) 12%），因此計(jì)算回報(bào)率的同時(shí)，要知道國(guó)家對(duì)物業(yè)出租的稅收規(guī)定，因?yàn)檫@對(duì)計(jì)算投資回報(bào)率十分重要。

????● 選擇升值空間較大的區(qū)域。 進(jìn)行商鋪投資時(shí)，要充分地估算前景。在新區(qū)，主要看該區(qū)域的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃。舊區(qū)主要留意是否存在拆遷問(wèn)題。了解國(guó)家拆遷政策，對(duì)投資很有幫助。比如，深圳南山商業(yè)文化中心區(qū)的核心區(qū)域，就是政府著力打造的 800 米商業(yè)步行街，發(fā)展迅速，升值空間無(wú)可估量。

????街鋪投資“七大誤區(qū)”

????● 買鋪就得買鋪王 一般來(lái)說(shuō)，鋪王一般是位置最好、單價(jià)最高、潛在回報(bào)率最豐厚的商鋪，但其投資的風(fēng)險(xiǎn)程度也相對(duì)較高。

????● 背靠大樹好乘涼 很多投資者認(rèn)為，開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好，商鋪就有贏利保證，值得投資。這種推理的邏輯沒(méi)錯(cuò)，正常情況下也能行得通，但投資商鋪考量的關(guān)鍵因素還是地段、客流、定位等要素。

????● 地段、地段，還是地段 商鋪經(jīng)營(yíng)成功和具有升值潛力的前提，是選對(duì)“正確的”地段，而不是選擇“最好的”地段。鬧市區(qū)不一定就合適，郊區(qū)也不一定就差。若商鋪位于城市黃金地段，則必然帶來(lái)租金水平高、交通條件差、經(jīng)營(yíng)成本高和同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈等一系列問(wèn)題，這些會(huì)抵消好地段帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)。所以，我們一定要進(jìn)行綜合衡量對(duì)比，重視地段，但絕不能盲信地段。

????● 付出總有回報(bào) 這個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)并不是投資者自己的觀念，而是開發(fā)商和代理商反復(fù)多次的宣傳攻勢(shì)使投資者形成的觀念定式。當(dāng)投資者的心理預(yù)期和開發(fā)商的宣傳允諾相吻合并得到多次強(qiáng)化后，便形成了一種“高售價(jià)＝高租金＝高回報(bào)”的心理定式，使投資者相信“付出總有回報(bào)”。這個(gè)樸素的道理也同樣適用于商鋪投資。

????● 以投資回報(bào)率決定投資方向 租金永遠(yuǎn)都是個(gè)動(dòng)態(tài)的參數(shù)。目前的高租金，可能是市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求所致，并不能代表長(zhǎng)期的高租金。投資回報(bào)率也是個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，它會(huì)隨著各種因素的變動(dòng)而變動(dòng)。比如，地段競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)改變、整體供求形勢(shì)變化等因素，都可能影響到投資回報(bào)率的動(dòng)態(tài)調(diào)整。

????● 租金高低決定投資價(jià)值 租金高不一定值得投資，租金低也不一定就是“垃圾商鋪”。除考量商鋪本身因素外，更要考量經(jīng)營(yíng)環(huán)境、地段位置、業(yè)態(tài)定位、客流大小、商業(yè)氣氛、競(jìng)爭(zhēng)程度等其他影響因素，并考量長(zhǎng)期利好利空因素，判斷租金在未來(lái)一段時(shí)期的走勢(shì)。當(dāng)然，最好請(qǐng)專業(yè)商鋪投資咨詢機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行評(píng)估。

????● 底層商鋪一定好于二、三層商鋪 一般來(lái)說(shuō)，底層商 的商業(yè)價(jià)值相對(duì)二、三層商鋪的價(jià)值更大。但底層商鋪承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)也更大。實(shí)力型投資者多選擇底層商鋪。普通型投資者選擇二、三層商鋪?zhàn)鳛槠溟L(zhǎng)線投資，也是一種相對(duì)穩(wěn)健的投資選擇。

????投資案例: 深圳南山商業(yè)文化中心區(qū)

????澳門的一位投資客十分看好內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)投資了多處物業(yè)（但多為住宅物業(yè)），最近他把目光瞄準(zhǔn)了鄰近的深圳。

????在他的眼里，深圳是國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)城市，也是一向嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家調(diào)控政策的城市，所以他感覺(jué)繼續(xù)投資住宅物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)不小，投資回報(bào)不可預(yù)期。于是，他決定將大部分資金轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)投資。最終，他選擇了位于深圳南山商業(yè)文化中心區(qū)的深圳西街商業(yè)街，作為其內(nèi)地最大的一筆投資項(xiàng)目，斥資 7,000 萬(wàn)元，一次性購(gòu)買了 4 個(gè)西街商鋪。

????那么，讓他如此出手的理由是什么？他認(rèn)為，成熟商業(yè)中心區(qū)的街鋪，是不會(huì)出現(xiàn)“黑馬”的。商業(yè)空白區(qū)的街鋪，暫時(shí)也不會(huì)出現(xiàn)“黑馬”。街鋪中的“黑馬”，一般都隱藏在成熟商業(yè)中心的邊緣，隱藏在這些尚在發(fā)育中的次成熟商業(yè)區(qū)域。他說(shuō)，深圳商業(yè)經(jīng)過(guò)二十幾年高速的發(fā)展，已形成“東門商圈”、“華強(qiáng)北商圈”兩大核心商圈，而最有潛力成為比肩東門和華強(qiáng)北的第三商圈，就是南山商業(yè)文化中心區(qū)。

????該區(qū)位于風(fēng)景秀麗的深圳灣畔，西起南油大道，東望深圳灣，北臨深圳大學(xué)及高新技術(shù)園區(qū)，南接南油開發(fā)區(qū)。中心區(qū)占地面積 135 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積 223 萬(wàn)平方米，是深圳特區(qū)西部的商業(yè)中心、商務(wù)中心和文化中心。南山商業(yè)文化中心區(qū)總體規(guī)劃，確定了“核心商業(yè)文化區(qū)、中軸線發(fā)展帶和外圍組團(tuán)”三個(gè)層次的城市結(jié)構(gòu)。中心區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，商業(yè)文化氛圍濃厚。濱海大道、南油大道、創(chuàng)業(yè)路、后海濱路、后海大道五條主要城市道路構(gòu)成中心區(qū)交通大動(dòng)脈。深港西部通道將于 2006 年通車，未來(lái)深圳地鐵 2 號(hào)線將在后海濱路設(shè)南山商業(yè)文化中心站，更使中心區(qū)人流物流暢通無(wú)阻。深圳第二大書城南山書城的建成，給中心區(qū)帶來(lái)了濃郁的文化氣息。這位投資客堅(jiān)信，隨著南山商業(yè)文化中心區(qū)的日臻成熟，在區(qū)位優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)的支撐下，這里完全具備成為“黑馬”的要素。