????在世邦魏理仕（CBRE）北京辦公室，隨處可見(jiàn)兩種綠色：墨綠色和蘋(píng)果綠色。墨綠色給人以沉穩(wěn)、莊重的感受，而蘋(píng)果綠則充滿(mǎn)了清新與活力。在介紹公司時(shí)，世邦魏理仕中國(guó)區(qū)主席兼首席執(zhí)行官蒲敬思（Chris Brooke）說(shuō)，作為全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司（以2012年的營(yíng)業(yè)額計(jì)算），世邦魏理仕已經(jīng)有兩百多年的歷史（1773年魏理仕成立于倫敦，1906年世邦成立于洛杉磯，1998年世邦并購(gòu)魏理仕，公司更名為世邦魏理仕），但同時(shí)仍舊保持著創(chuàng)業(yè)期的激情，不斷自我超越，這是它在中國(guó)等新興市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展的動(dòng)力源泉。

????世邦魏理仕在中國(guó)大陸的業(yè)務(wù)始于1988年，當(dāng)時(shí)為北京國(guó)貿(mào)中心一期提供獨(dú)家租賃顧問(wèn)服務(wù)。由此，其在中國(guó)的業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)展，在北京、上海和廣州分別建立了分公司。

????1989年，蒲敬思從劍橋大學(xué)土地經(jīng)濟(jì)系畢業(yè)，在英國(guó)的Hillier Parker公司開(kāi)始了他的職業(yè)生涯，1992年到香港工作。1992至2002年的十年間，他在顯盛保柏（Insignia Brooke）參與了大陸、香港以及亞太區(qū)的項(xiàng)目咨詢(xún)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議和可行性研究。2003年1月，蒲敬思成為顯盛保柏北京董事總經(jīng)理，到北京工作。在2003年7月，世邦魏理仕與顯盛保柏完成合并，蒲敬思開(kāi)啟了他在世邦魏理仕的管理者之路。

????在蒲敬思看來(lái)，過(guò)去的十年是世邦魏理仕在中國(guó)快速擴(kuò)張的時(shí)期，其中以2005~2008年節(jié)奏最快。其間，分公司從2005年前的北上廣3家擴(kuò)張到2008年的12家。2008 年開(kāi)始，由于國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，公司擴(kuò)張放緩。2011年重啟擴(kuò)張步伐，2012年長(zhǎng)沙分公司成立，分公司總數(shù)達(dá)到13家。

????蒲敬思向我展示了中國(guó)區(qū)的業(yè)務(wù)圖景。在偌大的中國(guó)版圖上，世邦魏理仕的綠色“足跡”遍布從東部沿海到內(nèi)陸的100多個(gè)城市。目前它在中國(guó)有13家分公司和13家項(xiàng)目辦事處，從區(qū)域上被劃為五個(gè)部分：東部、西部、南部、北部和中部，區(qū)域總部分別在上海、成都、廣州、北京和武漢。北京也是其中國(guó)區(qū)總部所在地。

????從業(yè)務(wù)線(xiàn)的角度，世邦魏理仕為地產(chǎn)業(yè)主、投資者和承租者提供一系列綜合服務(wù)，包括物業(yè)租售的戰(zhàn)略顧問(wèn)及實(shí)施、物業(yè)/設(shè)施及項(xiàng)目管理、評(píng)估與估值、研究與策略顧問(wèn)等等。這些業(yè)務(wù)被劃分為六大部門(mén)：代理服務(wù)（辦公樓服務(wù)、工業(yè)及物流服務(wù)及商業(yè)服務(wù)）、資產(chǎn)服務(wù)（物業(yè)管理、技術(shù)和可持續(xù)性服務(wù)、資產(chǎn)管理、客戶(hù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)服務(wù)及系統(tǒng)解決方案）、策略顧問(wèn)（開(kāi)發(fā)物業(yè)、資產(chǎn)管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及購(gòu)并業(yè)務(wù)相關(guān)策略服務(wù)）、企業(yè)租戶(hù)服務(wù)（企業(yè)策略顧問(wèn)、資產(chǎn)組合服務(wù)、交易管理、項(xiàng)目管理、設(shè)施管理及工作場(chǎng)所策略）、資本市場(chǎng)（估值及咨詢(xún)服務(wù)、投資咨詢(xún)服務(wù)、投資物業(yè)）、專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)（酒店服務(wù)、住宅、國(guó)際項(xiàng)目銷(xiāo)售部、綜合體項(xiàng)目服務(wù)部、日本客戶(hù)服務(wù)、CBRE研究、可持續(xù)發(fā)展）。

????世邦魏理仕中國(guó)區(qū)的管理采取“矩陣”模式，每一個(gè)業(yè)務(wù)線(xiàn)或產(chǎn)品線(xiàn)形成一條管理鏈，同時(shí)區(qū)域的管理者對(duì)區(qū)域中的所有業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行橫向管理。這樣的結(jié)構(gòu)對(duì)蒲敬思和其他管理者意味著很大的挑戰(zhàn)，一方面要?jiǎng)討B(tài)掌握各個(gè)業(yè)務(wù)線(xiàn)和項(xiàng)目的細(xì)節(jié)，另一方面要在全國(guó)范圍內(nèi)保證服務(wù)質(zhì)量的一致性。更為關(guān)鍵的問(wèn)題是：在這樣的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中，如何有效地分配資源？蒲敬思從兩個(gè)維度來(lái)進(jìn)行協(xié)調(diào)：一是客戶(hù)導(dǎo)向。他認(rèn)為業(yè)務(wù)發(fā)展的根本驅(qū)動(dòng)力來(lái)自客戶(hù)，并且把客戶(hù)分為三大類(lèi)：一類(lèi)是進(jìn)入中國(guó)的國(guó)際公司，二類(lèi)是國(guó)內(nèi)客戶(hù)，三類(lèi)是想要走出去投資的中國(guó)公司。針對(duì)這三類(lèi)不同的客戶(hù)，需要制定不同的業(yè)務(wù)模式，以客戶(hù)的需求來(lái)安排產(chǎn)品和服務(wù)組合。

????二是業(yè)務(wù)部門(mén)和區(qū)域的分工和協(xié)作。蒲敬思介紹說(shuō)，像投資、物業(yè)管理和跨國(guó)企業(yè)服務(wù)部等業(yè)務(wù)，需要在全國(guó)范圍內(nèi)分配資源，會(huì)先制定全國(guó)策略，之后由各個(gè)區(qū)域的管理者來(lái)落實(shí)。而像策略顧問(wèn)和投資管理等業(yè)務(wù)，各個(gè)城市的客戶(hù)和項(xiàng)目都有其特殊性，需要區(qū)域管理者因地制宜地協(xié)調(diào)。蒲敬思坦言，在管理當(dāng)中會(huì)遭遇區(qū)域優(yōu)先權(quán)和業(yè)務(wù)優(yōu)先權(quán)之間的沖突，但本著為客戶(hù)創(chuàng)造最大價(jià)值的原則，加上不同業(yè)務(wù)部門(mén)之間的團(tuán)隊(duì)協(xié)作，這些問(wèn)題都能夠很好的解決，管理模式也在不斷優(yōu)化。

????入駐北京的十年間，蒲敬思親歷了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏變化。在他看來(lái)，世邦魏理仕最大的挑戰(zhàn)就是如何跟上客戶(hù)的腳步。大舉涌入的跨國(guó)公司，快速崛起的國(guó)內(nèi)公司，加上想要海外投資擴(kuò)張的中國(guó)公司，對(duì)地產(chǎn)服務(wù)的要求都在不斷變化和提升。蒲敬思回憶起剛來(lái)北京的時(shí)候，客戶(hù)的項(xiàng)目都很簡(jiǎn)單，而現(xiàn)在一位客戶(hù)在全國(guó)的地產(chǎn)項(xiàng)目就有上百個(gè)，管理變得非常復(fù)雜。在商業(yè)零售行業(yè)，隨著國(guó)內(nèi)企業(yè)家海外閱歷的增多，他們?cè)谕顿Y時(shí)已經(jīng)有了歐美高級(jí)購(gòu)物中心的“模板”，對(duì)世邦魏理仕的服務(wù)提出了更高的增值要求?！跋胍谶@樣激烈的變化中立于不敗之地，必須要持續(xù)優(yōu)化，跟得上客戶(hù)的步伐?！逼丫此颊f(shuō)。

????為了能夠和客戶(hù)保持同步，在業(yè)務(wù)和區(qū)域矩陣之外，世邦魏理仕新近成立了客戶(hù)管理部門(mén)，主要針對(duì)業(yè)務(wù)遍布全國(guó)的國(guó)內(nèi)客戶(hù)。蒲敬思希望這樣的設(shè)置能夠?qū)仃嚱Y(jié)構(gòu)形成有益的補(bǔ)充，從人性化出發(fā)管理業(yè)務(wù)和調(diào)配資源，和客戶(hù)保持最密切的互動(dòng)，以期給客戶(hù)更好的服務(wù)。

????和其他區(qū)域市場(chǎng)相比，世邦魏理仕在中國(guó)的很多業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)展成熟，比如資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)和企業(yè)租戶(hù)業(yè)務(wù)。企業(yè)租戶(hù)業(yè)務(wù)原先主要針對(duì)跨國(guó)公司提供服務(wù)，目前也有越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)公司客戶(hù)。從大體上來(lái)看，中國(guó)區(qū)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)已經(jīng)和其他地區(qū)越來(lái)越相似。僅在一些專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)領(lǐng)域，國(guó)內(nèi)仍處于起步階段，例如酒店服務(wù)和可持續(xù)發(fā)展等。

????從1998年房改至今，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛走過(guò)15年的歷程。蒲敬思說(shuō)，中國(guó)的地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)仍是一個(gè)年輕的產(chǎn)業(yè)，擁抱變化是行業(yè)的常態(tài)，而人才的匱乏則是整個(gè)行業(yè)面臨的瓶頸。和蒲敬思的名?？瓢喑錾聿煌袊?guó)的地產(chǎn)服務(wù)專(zhuān)業(yè)人才大多是在“干中學(xué)”，國(guó)內(nèi)高校鮮有開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)。目前地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的人員流動(dòng)率非常高，據(jù)蒲敬思透露，最大的“挖角”威脅并不來(lái)自于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而是客戶(hù)。對(duì)于那些表現(xiàn)卓越的員工，客戶(hù)在項(xiàng)目完結(jié)后會(huì)給出頗具吸引力的邀約。

????對(duì)于員工的流失，蒲敬思覺(jué)得很惋惜，但又有些無(wú)可奈何。要根本解決這一問(wèn)題，公司要制定長(zhǎng)效性規(guī)劃。在他看來(lái)，人才的培養(yǎng)需要時(shí)間，稀缺所導(dǎo)致的高流動(dòng)率是必經(jīng)的過(guò)程，而總的發(fā)展方向一定是本地員工主導(dǎo)的局面。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)有4,500名員工，其中730名在各個(gè)分公司任職，其余近3,800人都在公司管理的物業(yè)樓宇工作。在730名辦公室員工中，大陸員工占85%，其余15%來(lái)自香港、新加坡、英國(guó)、美國(guó)和澳大利亞等地。

????世邦魏理仕中國(guó)區(qū)關(guān)鍵職位的招聘，主要從內(nèi)部員工中選拔，讓員工有清晰的晉升機(jī)制。公司有高潛力人才儲(chǔ)備計(jì)劃，給有潛力進(jìn)入高級(jí)職位的員工提供培訓(xùn)機(jī)會(huì)、積累更多的管理經(jīng)驗(yàn)，90%以上進(jìn)入該計(jì)劃的員工都是本地員工。兩年前，世邦魏理仕啟動(dòng)了“管理培訓(xùn)生計(jì)劃”，去年錄取了55名高校畢業(yè)生。在過(guò)去的2~3年中，很多本地員工被晉升到管理職位，目前在董事級(jí)的管理者，除一兩個(gè)職位之外，幾乎全部由本地員工擔(dān)任。在成為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的同時(shí)，蒲敬思還致力于讓世邦魏理仕的薪酬待遇和職業(yè)規(guī)劃都成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先，以期能夠吸引和留住更多的人才。

????除了人才的優(yōu)勢(shì)之外，對(duì)全球經(jīng)驗(yàn)與本地策略的兼收并蓄，構(gòu)成了世邦魏理仕的一大競(jìng)爭(zhēng)利器。蒲敬思認(rèn)為，世邦魏理仕在全球成熟市場(chǎng)的最佳經(jīng)驗(yàn)是一筆“獨(dú)家”財(cái)富，加上對(duì)本土市場(chǎng)的熟稔，兩者的結(jié)合將給予客戶(hù)最佳的解決方案。尤其在越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)行海外地產(chǎn)投資的趨勢(shì)中，世邦魏理仕的全球資源網(wǎng)絡(luò)更為其在中國(guó)奪得市場(chǎng)先機(jī)助力。

????談及國(guó)內(nèi)同行的競(jìng)爭(zhēng)威脅，蒲敬思認(rèn)為，多數(shù)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)是由住宅銷(xiāo)售業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)行到商業(yè)地產(chǎn)。這些企業(yè)面臨人才、資源和專(zhuān)業(yè)知識(shí)的多重轉(zhuǎn)型壓力，尚未形成綜合業(yè)務(wù)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而且，世邦魏理仕在全球范圍內(nèi)長(zhǎng)期積累的經(jīng)驗(yàn)，也成為了國(guó)內(nèi)同行短期內(nèi)難以模仿和超越的壁壘。但在研究和咨詢(xún)領(lǐng)域，國(guó)內(nèi)企業(yè)已經(jīng)頗具競(jìng)爭(zhēng)力，在一些項(xiàng)目投標(biāo)中有著出色的表現(xiàn)。蒲敬思特別強(qiáng)調(diào)不能低估本土競(jìng)爭(zhēng)者，“它們的成長(zhǎng)速度非常快，將在未來(lái)成為有力的對(duì)手”。

????近年來(lái)，房?jī)r(jià)的不斷走高引發(fā)了業(yè)界對(duì)“泡沫”的爭(zhēng)論，很多人用內(nèi)地的狀況和香港的地產(chǎn)泡沫相比較。蒲敬思在京港兩地各生活了十年，親歷了香港地產(chǎn)的激變。在他看來(lái)，香港的泡沫主要是由低利率引發(fā)的投資需求推動(dòng)的，不可持續(xù)。而內(nèi)地是一個(gè)大市場(chǎng)，城市之間有很大的差別，房?jī)r(jià)的上升主要還是由剛性需求推動(dòng)的。他還補(bǔ)充說(shuō)，潛在的剛性需求可能比人們預(yù)計(jì)的還要大。對(duì)于內(nèi)地居民來(lái)說(shuō)，每年5%~10%的房?jī)r(jià)上漲是可接受的，也能夠滿(mǎn)足他們的資產(chǎn)保值需要。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策也讓開(kāi)發(fā)商改變定價(jià)策略，推出更適應(yīng)剛需購(gòu)房者的樓盤(pán)。在此過(guò)程中，房企也在重新調(diào)整，大型房企的規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大，遠(yuǎn)超中小型房企。當(dāng)然，在某些城市，確實(shí)存在著過(guò)度開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，比如溫州，但他認(rèn)為這是極端個(gè)案，多數(shù)城市的供給平穩(wěn)，但需求仍然旺盛。

????與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)正在遭遇供給過(guò)度。蒲敬思提醒那些準(zhǔn)備在二線(xiàn)城市擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)商和投資商：保持謹(jǐn)慎。對(duì)于商業(yè)零售地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，在審慎的同時(shí)，一些地段交通便捷、設(shè)施完備的購(gòu)物中心項(xiàng)目，投資者仍然可以介入。對(duì)于那些現(xiàn)金流充裕、志在大舉擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，北京、上海和一些發(fā)展成熟的二線(xiàn)城市仍是項(xiàng)目的首選。

????放眼未來(lái)五年，蒲敬思說(shuō)，所有人都看到了中國(guó)市場(chǎng)的巨大機(jī)遇，但很少有人愿意深入了解其中的艱巨挑戰(zhàn)。相比單純的規(guī)模和業(yè)績(jī)擴(kuò)張，他更關(guān)注的是能否為持續(xù)發(fā)展打造堅(jiān)實(shí)的“平臺(tái)”。面對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的缺陷，他相信一切都在不斷改善，“我們需要耐心，蓄勢(shì)待發(fā)，等待著捕捉機(jī)會(huì)?！?/p>

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????世邦魏理仕（CBRE）

????總部：美國(guó)加利福尼亞州洛杉磯營(yíng)業(yè)收入：65.2億美元（2012年）《財(cái)富》美國(guó)500強(qiáng)排名：第387名

????公司簡(jiǎn)介：世邦魏理仕是全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司，業(yè)務(wù)涉及物業(yè)租售、企業(yè)服務(wù)、物業(yè)/設(shè)施管理、投資管理、研究與策略顧問(wèn)等。目前在各主要市場(chǎng)處于領(lǐng)先地位，全球員工數(shù)為37,000人。公司網(wǎng)址：www.cbre.com.cn

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????我如何處理子女的學(xué)校教育問(wèn)題？

????過(guò)去的十年當(dāng)中，我的生活重心一直圍繞著我的兩個(gè)孩子。我們一家在北京生活得很愉快，孩子也在北京上學(xué)。今年9月初，我的女兒和兒子回到英國(guó)的寄宿學(xué)校讀書(shū)。對(duì)于我和妻子來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)艱難的決定。我們把孩子送回英國(guó)讀書(shū)，并不是因?yàn)樗麄冊(cè)诒本┑膶W(xué)校有什么問(wèn)題。相反的，北京的學(xué)校教學(xué)質(zhì)量很不錯(cuò)。讓他們回到英國(guó)，是為了讓他們享受更豐富的課余生活，包括運(yùn)動(dòng)、音樂(lè)、戲劇等等。在此過(guò)程中，他們可以更多地接受文化和藝術(shù)的熏陶。在這方面，英國(guó)的學(xué)校有更悠久的傳統(tǒng)和更濃厚的氛圍。

????現(xiàn)在，我不能每天下班回家看到他們，這對(duì)一位父親來(lái)說(shuō)，是需要時(shí)間來(lái)適應(yīng)的。我和妻子經(jīng)常通過(guò)電話(huà)和網(wǎng)絡(luò)和他們溝通。當(dāng)我想到孩子們?cè)谛颅h(huán)境中能夠健康快樂(lè)的成長(zhǎng)，收獲知識(shí)并養(yǎng)成優(yōu)秀的品格，我就會(huì)感到欣慰，也能夠?qū)Ｐ挠谧约旱墓ぷ?。（?cái)富中文網(wǎng)）