2012年最受贊賞的中國公司專題

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????北京前門大街的鮮魚口，曾經(jīng)是一條很有名的胡同?，F(xiàn)在，這里被改造成了美食一條街。街口北側(cè)很不錯的一個地段，業(yè)主是SOHO中國。這是3年前，潘石屹以每平米約3萬元的價格收購來的。但是，街口的幾家飯館，既不是老字號，也不是家喻戶曉的品牌。在老字號林立的美食街，有點不太起眼?？偯娣e約5萬平米的前門項目，是SOHO中國第一個自持的項目。

????3年之后，在披露2012年中報的同時，SOHO中國宣布將持有目前北京和上海正在建設(shè)的14個項目中的12個，總面積達到150萬平米，占SOHO中國擁有的總建筑面積287萬平米的五成以上?！捌鋵崳覀兠總€新項目開盤的時候，都會想一想?！迸耸僬f：“（如果）作為商業(yè)地產(chǎn)自己持有了，每年租金收入一大塊，物業(yè)升值一大塊，也是一個特別好的生意?！迸耸俪姓J他早就有了自持的想法。

????SOHO中國過去的散售模式一直倍受懷疑。潘石屹解釋說：“你一旦持有了，就沒錢了，就不能搞新的項目。尤其在前些年，我們公司的資金規(guī)模不夠大的情況下，更是這樣?！?/p>

????在過去一年多的時間里，SOHO中國完成了8筆收購，全部位于上海。并購額超過150億元，并購面積超過100萬平米。但是，同那些一年并購上百個項目的房地產(chǎn)開發(fā)商相比，“我們個位數(shù)的（并購）在這個行業(yè)里面簡直都不算什么?！迸耸傩χf。去年，SOHO中國的合同銷售額是109億元，營業(yè)收入為57億元，跌出了《財富》中國500強。之前，SOHO中國曾在2010年位居第272名，2011年位居第185名。

????這150萬平米的自持物業(yè)什么時候能為它的主人帶來滾滾財源呢？SOHO中國預計，未來公司將擁有每年40億元的租金收入，相當于每天每平米7塊多錢，但那將是在5年之后?！霸谵D(zhuǎn)型過程中碰到的第一個問題，”潘石屹說：“就是你有多少錢，你的錢能不能支撐你轉(zhuǎn)過去。”

????散售模式的好處在于，“一銷售房子，錢馬上就來了。最早的時候，（房子蓋到）正負零就開始銷售了，錢就來了。到了房子建好之后，最后一筆錢就來了?！迸耸僬f：“當你的房子一旦持有的話，每年的租金收入其實跟銷售額是沒法比的?！?/p>

????美好的散售時光顯然令潘石屹頗為留戀，但是他對SOHO中國的成功轉(zhuǎn)型也非常樂觀?！拔覀儸F(xiàn)在可以動用的現(xiàn)金是150億元，凈負債率只有20%?！比绻谵D(zhuǎn)型過程中，這個錢“花完了還不夠”的話，潘石屹認為他還有一個殺手锏就是“提高負債率”，而且“還有非常大的空間?！?/p>

????支持潘石屹如此樂觀的理由，還包括北京和上海高漲的租金和極低的空置率。“北京和上海辦公樓的出租市場是我做房地產(chǎn)有史以來最好的時候，從來沒有過這樣的時候。一般，每年的租金上漲5%~10%就不得了了。去年一年，北京上漲了73%。別人完全不知道在北京發(fā)生什么事情，在全世界任何地方都不可能（發(fā)生這樣的事情）?！?/p>

????在中國經(jīng)濟持續(xù)低迷的背景下，如此高漲的租金，背后的動力是什么？ “我也不知道?！迸耸贅O其坦率地說：“多少人問我，還有好多領(lǐng)導問我?！钡?，他也斷言今天的這種上漲是“不會持續(xù)的”?！懊磕隄q70%多的這種情況下是天上掉餡兒餅。千萬不要基于每年租金上漲70%作為你這個數(shù)學模型的假設(shè)，這個東西肯定就錯了?！?/p>

????去年，SOHO中國完成了150億元的收購額。今年初披露的年報上，并購計劃下降到100億元。雖然潘石屹一直強調(diào)手里還有150多億元現(xiàn)金，但是，他承認，今年實際的并購金額可能要低于這個數(shù)字，原因是要“為完成轉(zhuǎn)型做準備”?！叭绻覀兌寄弥X買地了，你又不能銷售，這個房子就(可能)建不起來了，就可能成為爛尾樓了。或者是工程款又付不出去了，工地上拖著不干活了，這個東西影響都非常大?！迸耸僬f：“作為上市公司要精打細算，一定不要讓這樣的情況發(fā)生?！?/p>