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拉斯維加斯大道上的麗都和貝拉吉奧酒店、曼哈頓最大的公寓住宅區(qū)斯圖文森特鎮(zhèn)、印度IT 租戶的首選——班加羅爾大使館辦公園區(qū)，這些物業(yè)除了聲名卓著和規(guī)模巨大之外，彼此之間并沒有多大的相似之處。然而，它們有一個(gè)至關(guān)重要的共同點(diǎn)：其所有者都是私募股權(quán)巨頭黑石集團(tuán)控制之下的投資基金。

過去十年，黑石一直瘋狂地?cái)U(kuò)大自己在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的規(guī)模。自2007年上市以來，黑石投入房地產(chǎn)領(lǐng)域的主權(quán)資本增加了8倍，達(dá)到1630億美元。黑石通抵押貸款的方式來撬動(dòng)更多資本，因此它擁有的“地下”房產(chǎn)的總價(jià)值約為3250億美元。根據(jù)《財(cái)富》雜志的估測，按此標(biāo)準(zhǔn)劃分，黑石是全球最大的商業(yè)房地產(chǎn)公司。

積沙成塔的黑石低調(diào)地建起了自己的房地產(chǎn)“帝國”。然而，最近它的一些大手筆交易使得外界再難以忽視其規(guī)模。去年秋天，黑石完成了史上最大規(guī)模房地產(chǎn)投資基金的籌建，募資規(guī)模達(dá)205億美元。黑石還敲定了有史以來最大的私人房地產(chǎn)交易——以187億美元的價(jià)格從物流公司普洛斯手中收購了大約1000個(gè)倉庫，其中有數(shù)十個(gè)租給了亞馬遜。黑石以其巨大的影響力，在大多數(shù)業(yè)主和投資者都遠(yuǎn)小于它的行業(yè)里，成了最受關(guān)注的從業(yè)者?！拔覀儚膩頉]有見過一家公司能像黑石一樣頻繁進(jìn)行大規(guī)模交易，也沒見過行動(dòng)如此之快的公司?！狈康禺a(chǎn)投資銀行Eastdil Secured的首席執(zhí)行官羅伊·馬奇說道。

這些大規(guī)模交易也重塑了黑石。在其成立的35年中，大部分時(shí)間里公司最大的利潤來源是其傳統(tǒng)的私募股權(quán)投資業(yè)務(wù)，專注于收購和修復(fù)落后的工業(yè)公司。而六年前，黑石的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始起飛，該公司的高層人事也反映出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性?，F(xiàn)年50歲的喬納森·格雷一手打造了黑石的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2018年時(shí)他被任命為集團(tuán)總裁兼首席運(yùn)營官，成為該公司聯(lián)合創(chuàng)始人、首席執(zhí)行官蘇世民的接班人。

作為一家相對(duì)年輕的公司，黑石的公司文化卻給人一種老華爾街式的正統(tǒng)感。員工必須身穿商務(wù)正裝。會(huì)議室里陳列著賈斯珀·約翰斯和埃爾斯沃斯·凱利等藝術(shù)家的畫作，如果這些作品是擺放在1970年的會(huì)議室里，那就再合適不過了。

訪談在格雷位于44層的辦公室里進(jìn)行。他向我們簡單介紹了一種大膽的投資理念，跟保守的著裝要求可謂兩個(gè)極端。他指出，盡管經(jīng)濟(jì)增長速度正在放緩，但房地產(chǎn)價(jià)格仍然居高不下，“這就使得要在整個(gè)市場實(shí)現(xiàn)豐厚的回報(bào)變得更為困難。”黑石面臨的挑戰(zhàn)是選擇有利市場位置，以保持穩(wěn)定的回報(bào)。

隨著在公司地位不斷提升，格雷已將黑石房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“接力棒”交給了全球房地產(chǎn)聯(lián)席負(fù)責(zé)人肯·卡普蘭和凱瑟琳·麥卡錫。而他們最新的戰(zhàn)略重點(diǎn)是，在快速發(fā)展的城市中開發(fā)平淡無奇但利潤豐厚的房產(chǎn)，這一戰(zhàn)略也突顯了整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

黑石通過兩個(gè)基本類別的基金投資房地產(chǎn)。第一類是被黑石稱為“機(jī)會(huì)主義”的Blackstone Real Estate Partners （簡稱BREP）工具，此類基金經(jīng)常會(huì)購買可以快速修復(fù)的困厄房產(chǎn)或部分空置的房產(chǎn)，以賺取巨大的短期回報(bào)。自1994年推出第一只BREP基金以來，該類基金扣除費(fèi)用后的年平均回報(bào)率為15%。第二類則是較為保守的Core+基金，目標(biāo)是已產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入的房產(chǎn)。包括Blackstone Real Estate Investment Trust（簡稱Breit）在內(nèi)的Core+工具目前持有462億美元的資本，包括股息在內(nèi)的年回報(bào)率約為10%。

兩類基金的投資案例都凸顯了各自的獨(dú)特之處：2014年，一只BREP基金以19億美元的價(jià)格收購了當(dāng)時(shí)尚未完工的拉斯維加斯麗都酒店，并額外花費(fèi)4.88億美元將其打造成如今更具價(jià)值的熱門酒店。相比之下，Breit基金擁有大約6萬個(gè)多戶型住宅單元，購入這些單元的目的只是為獲得穩(wěn)定的租金收入。

黑石的優(yōu)勢(shì)源于其與大型機(jī)構(gòu)投資者之間穩(wěn)定的合作關(guān)系。通過籌集巨額資金，黑石能夠一次性收購大筆資產(chǎn)。實(shí)際上，黑石可以對(duì)規(guī)模較小公司無力競標(biāo)的房產(chǎn)發(fā)起收購，因而會(huì)經(jīng)常獲得折扣。黑石美國收購部門負(fù)責(zé)人泰勒·亨利策表示“如果出售的是一幢價(jià)值2000萬美元的寫字樓，可能會(huì)有20個(gè)競標(biāo)者參與。而如果是200億美元的交易，競爭就會(huì)變得非常有限?！苯?jīng)紀(jì)公司Marcus & Millichap的雅各布·諾瓦克指出，這種折扣提高了黑石集團(tuán)溢價(jià)出售資產(chǎn)的可能性。

“如果出售的是一幢價(jià)值2000萬美元的寫字樓，可能會(huì)有20個(gè)競標(biāo)者參與。而如果是200億美元的交易，競爭就會(huì)變得非常有限?！?/p>

——黑石美國收購部門負(fù)責(zé)人泰勒·亨利策

2007年，黑石對(duì)希爾頓和辦公物業(yè)投資信托公司（簡稱EOP）的收購，展示了其商業(yè)模式的有效性。與“大衰退”中眼睜睜地看著賭注泡湯的其他投資者不同，格雷的團(tuán)隊(duì)獲得了長期融資，并建立起了龐大的現(xiàn)金緩沖。這使得黑石得以持有希爾頓和EOP，并在經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴中投資改善這些物業(yè)。這兩筆交易最終為黑石帶來了210億美元的利潤，而謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)策略現(xiàn)已成為黑石大型房地產(chǎn)交易的準(zhǔn)則。

如今，黑石正在將其重點(diǎn)縮小至所謂的“知識(shí)中心”城市，這類城市發(fā)展迅速，能夠吸引大批年輕專業(yè)人士?！拔覀兛吹搅嗽俪鞘谢椭挟a(chǎn)階級(jí)化的巨大趨勢(shì)，”卡普蘭說道。在這些城市中，投資者的熱情已經(jīng)因高房價(jià)而有所消退。當(dāng)購入價(jià)格過高時(shí)，想從租金中獲得收益就很難了。但卡普蘭和麥卡錫認(rèn)為，紐約、洛杉磯、舊金山灣區(qū)、西雅圖、倫敦、柏林和斯德哥爾摩將繼續(xù)帶來超乎尋常的增長。

在這些大城市中，公司并不依賴于大型項(xiàng)目。黑石正在避開零售地產(chǎn)業(yè)務(wù)，對(duì)新的寫字樓交易也非常挑剔。在這些需求旺盛、新建筑又少的大都市，多戶型租用住宅已成為黑石最喜歡的資產(chǎn)之一。

另一方面，黑石正在投資傳統(tǒng)意義上乏味的倉庫資產(chǎn)，并從中獲得了巨大的收益。麥卡錫解釋稱，隨著電子商務(wù)的激增，庫存正在從商店貨架轉(zhuǎn)向大型倉庫，而為了保證商品快速送達(dá)，需要倉庫盡可能靠近數(shù)百萬用戶。這一趨勢(shì)讓距離市中心20多公里，能夠打通“最后一公里”的配送中心變得極具吸引力。而黑石正在迅速購入這類資產(chǎn)。僅在2019年，黑石就收購了價(jià)值近250億美元的物流物業(yè)。

據(jù)該公司預(yù)計(jì)，倉庫的租金增長速度將會(huì)快于公寓和寫字樓，目前正以每年10%或更高的速度增長。黑石美洲房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人納德姆·梅吉表示，為了吸引頂級(jí)租戶，公司正在通過為倉庫加設(shè)屋頂太陽能電池板和額外停車場的方式改善物業(yè)。

光芒四射的曼哈頓寫字樓與低矮單調(diào)的配送中心之間可謂是天差地別，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，浮華往往會(huì)讓人分心。格雷說道“人們依然不怎么看好倉庫資產(chǎn)，他們往往還停留在過去?！倍鴮?duì)于黑石來說，新澤西州足球場大小的物流中心才是未來所在。

真金白銀

92%

黑石股票的12個(gè)月總回報(bào)（截至2月7日）。

113億美元

自2009年以來，黑石來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的調(diào)整后盈利。

3250億美元

黑石房地產(chǎn)投資組合的估測現(xiàn)值。（包括投資資本和杠桿。）（財(cái)富中文網(wǎng)）

譯者：梁宇

審校：夏林