“房子是用來住的,不是用來炒的?!边@句話準(zhǔn)確地描述了當(dāng)前中國房地產(chǎn)需要調(diào)整的現(xiàn)狀,但人們都希望調(diào)控結(jié)果是房價(jià)能夠比較平穩(wěn)地落地,而不是大起大落。
需要特別指出的是,我認(rèn)為:“中國房地產(chǎn)泡沫或不低于50%。”
中國的現(xiàn)實(shí)問題極為特殊:現(xiàn)在很多城市房價(jià)基本都已經(jīng)穩(wěn)住了,但對(duì)于一些地方來說面臨著兩難抉擇:一是一部分人希望通過買房子來發(fā)財(cái),自然不希望房子降價(jià);二是不少地方政府通過賣地可以獲得較高財(cái)政收入,打擊房地產(chǎn)對(duì)地方財(cái)政也有較大影響;三是中國房地產(chǎn)行業(yè)在過去近20年時(shí)間里,被當(dāng)作一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展,演變下來積累了一個(gè)騎虎難下的問題,那就是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行負(fù)債率較高,居民買房也要通過銀行進(jìn)行貸款。
根據(jù)銀行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),中國現(xiàn)在個(gè)人住房貸款高達(dá)35萬億元,中國中長期消費(fèi)貸款總額是42萬億元,相當(dāng)于對(duì)中國大多數(shù)居民來說,申請(qǐng)中長期貸款都是為了房子。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商貸款余額在12萬億元水平,在這種情況下,如果調(diào)控得太急,后續(xù)可能會(huì)出現(xiàn)相關(guān)問題。
急于實(shí)現(xiàn)的美好愿景,可能僅僅是愿望而已。
下一步經(jīng)濟(jì)大形勢(shì),不能簡單地同美國比,中國較為特別。中國在抗疫期間,采取的貨幣政策、財(cái)政政策,主要是拯救危困企業(yè),以及加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度。對(duì)于居民,特別是失業(yè)者來說,則沒有明確提供一些補(bǔ)貼,以保證他們的收入和消費(fèi)。因此,收入增長慢,消費(fèi)需求就上不去,社會(huì)消費(fèi)品零售總額從去年到今年增長是乏力的,消費(fèi)增長乏力與居民收入緊密相關(guān)。
這方面跟美國有點(diǎn)不大一樣,美國的疫情政策、財(cái)政政策,較明顯的方向是用于接濟(jì)失業(yè)者,保證他們的生活,所以他們的消費(fèi)需求一直保持比較好,但是疫情對(duì)于美國等西方國家的生產(chǎn)供給方面的影響相對(duì)比較大,所以他們出現(xiàn)的情況是需求旺、供給短缺,這樣必然會(huì)引起消費(fèi)價(jià)格上漲,通貨膨脹率跡象比較明顯。
重要的是,由于情況不同,千萬不要簡單地與美國比“濫”。
我認(rèn)為,對(duì)中國來講,今年下半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠不出問題就相當(dāng)好了,因?yàn)榭傮w上看并不是十分樂觀。
有人認(rèn)為:讓全球央媽頭疼的難題是房價(jià)漲太快了!權(quán)衡利弊后,多數(shù)國家的央行把經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇作為首選。貨幣政策的二種情況是:一是收得太慢,房地產(chǎn)泡沫會(huì)越吹越大,金融市場(chǎng)的累積風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來越多;二是如果收得太快,資產(chǎn)價(jià)格迅速下跌,又容易拖累剛剛從疫情中復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)。
響徹全球的警報(bào),值得參考。彭博分析顯示,全球房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)出2008年的那種泡沫警告,加劇了有關(guān)金融失衡和不平等的風(fēng)險(xiǎn)。新西蘭、加拿大和瑞典被列為全球房地產(chǎn)泡沫最大的市場(chǎng)。
中國雖然沒有被點(diǎn)名,但肯定難以獨(dú)善其身。(財(cái)富中文網(wǎng))
作者是中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級(jí)研究員