2021，房企生死年
劉蘭香
2021-07-23
風(fēng)起于青萍之末。
2018年9月28日、29日，萬(wàn)科在深圳舉行秋季例會(huì)。令人驚詫的是，現(xiàn)場(chǎng)曝出的照片顯示，在會(huì)場(chǎng)中央和兩側(cè)的大屏幕上都是鮮艷的“活下去”字樣。當(dāng)時(shí)，不少房企看到萬(wàn)科這一口號(hào)可能內(nèi)心都頗為不屑——行業(yè)蒸蒸日上，何必危言聳聽？從最終的數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)年全國(guó)新房銷售額接近15萬(wàn)億元，再破歷史紀(jì)錄，這些房企似乎也有底氣來(lái)對(duì)萬(wàn)科表示“鄙視”。
萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，近三年后的今天，“活下去”這三個(gè)字已經(jīng)變成房地產(chǎn)行業(yè)血色現(xiàn)實(shí)的映照。只不過(guò)“老大哥”萬(wàn)科活得好好的，命懸一線間的是另外一些房企。
行業(yè)大洗牌，已經(jīng)是正在上演的劇目。與以往更多是中小玩家出局不同的是，這次陷入危機(jī)的是不少大玩家甚至是“巨無(wú)霸”玩家?！敖衲觊_始的未來(lái)三年是TOP房企違約年，今年更是部分房企的‘生死年’?！币晃婚L(zhǎng)期跟蹤中國(guó)地產(chǎn)不良資產(chǎn)市場(chǎng)的私募基金合伙人如此預(yù)測(cè)。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)、IPG（International Property Group）中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向《財(cái)富》（中文版）指出，這確實(shí)是以往高周轉(zhuǎn)模式下一些高負(fù)債企業(yè)目前所面臨的困境?！靶袠I(yè)話語(yǔ)權(quán)與資源聚集能力對(duì)規(guī)模的依賴，迫使房企以高杠桿和高負(fù)債來(lái)支持高周轉(zhuǎn)，而三道紅線監(jiān)管新規(guī)與涉房貸款集中度分級(jí)管理措施、土地出讓兩項(xiàng)集中政策連續(xù)出臺(tái)，一方面限制了房企以債權(quán)融資來(lái)借新還舊維持自身流動(dòng)性的空間，另一方面又加大了房企的現(xiàn)金流壓力并降低了資金周轉(zhuǎn)速度，導(dǎo)致高負(fù)債的不少頭部房企的流動(dòng)性困境。如果這些房企不能迅速應(yīng)對(duì)與調(diào)整，出現(xiàn)違約和由此引發(fā)的后續(xù)融資困難，將會(huì)大大推升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>
2021年，會(huì)有哪些房企倒下？
（1）
顯而易見，談到陷入債務(wù)危機(jī)的大玩家，逃不開的是恒大。在《財(cái)富》（中文版）7月20日發(fā)布的2021年中國(guó)500強(qiáng)榜單上，中國(guó)恒大集團(tuán)以5072.48億的收入排名第18位，也是房地產(chǎn)行業(yè)排名第一的上榜企業(yè)。
近兩年來(lái)，恒大已經(jīng)屢屢傳出利空因素。而如此大體量的公司，任何風(fēng)吹草動(dòng)無(wú)疑都會(huì)引爆脆弱的市場(chǎng)情緒。
最近一次的“引爆點(diǎn)”是7月19日的媒體報(bào)道，引出此前并未引人注意的一則裁判文書，其顯示廣發(fā)銀行宜興支行向江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，請(qǐng)求凍結(jié)被申請(qǐng)人宜興市恒譽(yù)置業(yè)有限公司、恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司銀行存款人民幣13201萬(wàn)元或查封、扣押其他等值財(cái)產(chǎn)，且廣發(fā)銀行表示“情況緊急，不申請(qǐng)保全權(quán)益將受損害?！?/p>
盡管此事涉及金額僅1.3億，但也是一石激起千層浪。市場(chǎng)聞之迅速反應(yīng)，“恒大系”港股當(dāng)日集體暴跌。恒大集團(tuán)也迅即發(fā)聲，稱江蘇省公司旗下項(xiàng)目公司宜興市恒譽(yù)置業(yè)有限公司與廣發(fā)銀行宜興支行項(xiàng)目貸款1.32億到期日為2022年3月27日；對(duì)于宜興支行濫用訴訟前保全的行為，公司將依法起訴。不過(guò)，此舉未能扭轉(zhuǎn)股價(jià)頹勢(shì)，各種傳言依然甚囂塵上。
7月20日還有一個(gè)插曲，湖南省邵陽(yáng)市發(fā)布通知稱，暫停恒大未來(lái)城項(xiàng)目和恒大華府項(xiàng)目的網(wǎng)簽交易，因監(jiān)管金額與實(shí)際銷售金額不符，存在賬外收存和使用預(yù)售資金及蓄意逃避監(jiān)管行為。通知發(fā)出后不久，恒大方面表示積極整改，項(xiàng)目預(yù)售許可、網(wǎng)簽備案等已被恢復(fù)。
但市場(chǎng)顯然更關(guān)注的是廣發(fā)與恒大之間的糾紛究竟如何收?qǐng)?，因?yàn)閺V發(fā)此舉很有可能引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，導(dǎo)致其它機(jī)構(gòu)競(jìng)相效仿、釜底抽薪。直到7月22日上午，恒大發(fā)布聲明稱，廣發(fā)銀行與恒大集團(tuán)一直保持良好的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。針對(duì)近期訴前財(cái)產(chǎn)保全民事裁定事宜，雙方經(jīng)過(guò)充分溝通已經(jīng)妥善解決；雙方今后將不斷鞏固和深化業(yè)務(wù)合作關(guān)系，繼續(xù)加強(qiáng)合作，實(shí)現(xiàn)互利共贏、共同發(fā)展。至此，“恒大系”才逆轉(zhuǎn)跌勢(shì)，當(dāng)日集體收高。
在這一場(chǎng)關(guān)乎生死的“戰(zhàn)役”上，恒大取得了小勝。只不過(guò)，這一小勝遠(yuǎn)不能平息市場(chǎng)的疑慮。
“這只是意味著恒大與廣發(fā)銀行的此次個(gè)案糾紛的解決，但是恒大的現(xiàn)金流壓力與企業(yè)流動(dòng)性困境并未得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。此次與廣發(fā)銀行僅僅涉及的1億多債務(wù)爭(zhēng)議已經(jīng)充分暴露了恒大的資金鏈危局，恒大債務(wù)危機(jī)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)機(jī)?！卑匚南卜Q。
從債務(wù)規(guī)模看，最新消息顯示，截至今年6月底，恒大有息負(fù)債已降至5700多億元。不過(guò)，恒大還有不可忽視的商票問(wèn)題。安信證券研報(bào)顯示，2020年下半年，房地產(chǎn)融資政策明顯收緊，多數(shù)房企商票余額明顯增長(zhǎng)。截至2020年末，TOP50房企應(yīng)付票據(jù)規(guī)模為4013.5億，同比大增33.8%，恒大年末商票余額為2057億，占TOP50房企的51.3%?！叭魧⑸唐庇?jì)入剛性債務(wù)，TOP50房企商票/剛性債務(wù)中位數(shù)為0.7%，占比較低，而恒大占比高達(dá)22.3%?！?/p>
另一方面，值得關(guān)注的是，深陷債務(wù)危機(jī)的恒大對(duì)于扶貧和慈善事業(yè)頻頻“慷慨解囊”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年2月的五年間，恒大累計(jì)捐贈(zèng)178.7億元，共援建891個(gè)、總建面2391萬(wàn)平米的重點(diǎn)項(xiàng)目，共幫助廣東、河南、新疆、陜西、江西、云南、青海、甘肅等9省區(qū)75個(gè)縣實(shí)現(xiàn)了脫貧，因此也讓恒大集團(tuán)獲得了“全國(guó)脫貧攻堅(jiān)先進(jìn)集體”榮譽(yù)稱號(hào)。
近日，河南暴雨災(zāi)情牽動(dòng)人心。7月21日，還在處理與廣發(fā)銀行債務(wù)糾紛的恒大集團(tuán)宣布向河南省慈善總會(huì)捐款2000萬(wàn)元，用于緊急救助物資采購(gòu)、群眾安全保障及災(zāi)后重建工作。
（2）
債務(wù)警報(bào)尚難解除，恒大是否會(huì)“斷臂求生”賣資產(chǎn)？實(shí)際上，近期這方面消息不少，但7月13日，針對(duì)萬(wàn)科、金茂收購(gòu)恒大項(xiàng)目資產(chǎn)包的傳聞，恒大發(fā)布聲明稱，相關(guān)消息嚴(yán)重不實(shí)。
所謂無(wú)風(fēng)不起浪，恒大是否會(huì)賣資產(chǎn)仍需觀察，但房企收并購(gòu)案例日益增多已成不爭(zhēng)的事實(shí)。Wind數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)一季度并購(gòu)案例41起，二季度46起，合計(jì)87起，去年同期為81起。交易額方面，上半年約1367億元，其中一季度約457億元、二季度約909億元，較去年同期也明顯增長(zhǎng)。
最近的一起并購(gòu)交易發(fā)生在7月18日。當(dāng)日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)（在2021年財(cái)富中國(guó)500強(qiáng)排名第202位）發(fā)布公告稱，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本與紅星控股正式簽署協(xié)議，以40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。三方將有效持有重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司35%、35%、30%的股權(quán)。
柏文喜分析稱，遠(yuǎn)洋集團(tuán)和遠(yuǎn)洋資本以50：50的比例收購(gòu)，一方面是遠(yuǎn)洋集團(tuán)為了避免并表被推高負(fù)債率，另一方面也是為了減少資本性開支和未來(lái)的開發(fā)融資壓力而借助遠(yuǎn)洋的投資平臺(tái)遠(yuǎn)洋資本。同時(shí)，收購(gòu)分四步操作，這樣一方面可以降低遠(yuǎn)洋的一次性付款壓力，另一方面也可以在分次付款中逐步介入運(yùn)營(yíng)管理以發(fā)現(xiàn)可能存在的未披露風(fēng)險(xiǎn)與或然風(fēng)險(xiǎn)，提升投資活動(dòng)的安全性，這也是投資領(lǐng)域的常規(guī)做法。
根據(jù)公告，40億的交易對(duì)價(jià)，參考了紅星地產(chǎn)截至2020年底的資產(chǎn)凈值，即扣除了合并資產(chǎn)凈值中的資本工具、其他儲(chǔ)備及少數(shù)股東權(quán)益，以及由原股東紅星美凱龍控股的未分配利潤(rùn)，再乘以持股比例，并加上雙方經(jīng)調(diào)整的未分配利潤(rùn)而計(jì)算得出。據(jù)遠(yuǎn)洋披露，截至2020年底，紅星地產(chǎn)總資產(chǎn)約1000億元，其中存貨逾600億元、現(xiàn)金90億元、預(yù)收賬款近500億元、有息負(fù)債168億元、凈資產(chǎn)167億元。
不過(guò)，柏文喜指出，紅星企發(fā)2020年凈資產(chǎn)達(dá)167.49億，70%股權(quán)對(duì)應(yīng)的價(jià)值應(yīng)為117億左右，但遠(yuǎn)洋和遠(yuǎn)洋資本僅以40億元收購(gòu)，這表示紅星企發(fā)可能存在明股實(shí)債問(wèn)題，或者收購(gòu)價(jià)被打了較大的折扣，后者說(shuō)明紅星企發(fā)的流動(dòng)性壓力非常嚴(yán)重。
實(shí)際上，紅星的流動(dòng)性壓力已不是什么秘密，否則也不太可能如此“賤賣”資產(chǎn)。同時(shí)，這也是罕見地發(fā)生在兩家百?gòu)?qiáng)房企之間的并購(gòu)案例。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)去年銷售額1310億，克而瑞百?gòu)?qiáng)房企排名在第30位左右，而紅星地產(chǎn)以大約400億的銷售額排在第80位左右。對(duì)比融創(chuàng)今年早些時(shí)候收購(gòu)百?gòu)?qiáng)之外的房企彰泰，遠(yuǎn)洋與紅星的這筆交易無(wú)疑更具風(fēng)向標(biāo)意義。
此前在今年4月，融創(chuàng)中國(guó)（在2021年財(cái)富中國(guó)500強(qiáng)排名第50位）旗下的融創(chuàng)西南集團(tuán)與彰泰集團(tuán)訂立合作框架協(xié)議，雙方成立合資公司，接手彰泰集團(tuán)所屬目標(biāo)公司100%權(quán)益，交易對(duì)價(jià)約99.1億元。被融創(chuàng)收入囊中的是彰泰集團(tuán)在廣西南寧、桂林等城市的54個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及3個(gè)房地產(chǎn)代建項(xiàng)目，可售建筑面積約1162萬(wàn)平米。
雖然彰泰不是百?gòu)?qiáng)房企，但無(wú)論從銷售額還是土地儲(chǔ)備方面都是名副其實(shí)的“廣西一哥”，因此這筆收購(gòu)案也備受關(guān)注。更何況在被融創(chuàng)收購(gòu)之前，彰泰還曾和旭輝“親密接觸”，簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議后，旭輝和彰泰分別支付人民幣8億元及1億元作為定金，雙方也算是誠(chéng)意十足。只是旭輝在盡調(diào)后，出于謹(jǐn)慎而最終未與彰泰達(dá)成實(shí)質(zhì)協(xié)議，當(dāng)時(shí)也引起市場(chǎng)嘩然。
兩相對(duì)照，也凸顯了一直以來(lái)在地產(chǎn)圈有“并購(gòu)?fù)酢敝Q的融創(chuàng)“爽利”的風(fēng)格。融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌曾經(jīng)公開表示：“找融創(chuàng)收并購(gòu)有三點(diǎn)好處。一是我們就要市場(chǎng)價(jià)，不占你便宜，價(jià)格好談；第二，賣完不想了還可以退；第三，有時(shí)候賣不是全賣，50%、60%或者70%，你還是股東，融創(chuàng)產(chǎn)品好、有溢價(jià)能力，大家可以賺更多的錢?！?/p>
跳出單個(gè)并購(gòu)案來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的收并購(gòu)風(fēng)云再起，并非偶然，而是房地產(chǎn)周期變化下的必然趨勢(shì)。隨著各大城市調(diào)控政策以及“三道紅線”、“兩集中”等融資端新規(guī)的出臺(tái)，將加快行業(yè)“大魚吃小魚”甚至是“大魚吃大魚”的進(jìn)程。對(duì)于行業(yè)這一變化，柏文喜認(rèn)為，國(guó)企和央企背景的房企以及財(cái)務(wù)穩(wěn)健的頭部房企，無(wú)論是在融資便利性還是融資成本方面都有非常明顯的優(yōu)勢(shì)?！斑@類企業(yè)主導(dǎo)的行業(yè)并購(gòu)會(huì)越來(lái)越多，并會(huì)以此來(lái)加速推高行業(yè)集中度?！?/p>
就融創(chuàng)而言，經(jīng)過(guò)近一年蟄伏之后，今年在公開市場(chǎng)和收并購(gòu)市場(chǎng)動(dòng)作頻頻，表明“并購(gòu)?fù)酢笨赡苡只貋?lái)了?！斑@些年大家都在玩高周轉(zhuǎn)，但融創(chuàng)玩得比較好，主要是有非常好的現(xiàn)金流與戰(zhàn)略調(diào)整非?？欤髽I(yè)大而輕盈、靈活，這個(gè)回答了市場(chǎng)認(rèn)為融創(chuàng)瘋狂拿地及并購(gòu)的資金來(lái)源與風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂問(wèn)題。”柏文喜表示。
（3）
實(shí)際上，除了融創(chuàng)，對(duì)收并購(gòu)機(jī)會(huì)虎視眈眈的或許還有萬(wàn)科（在2021年財(cái)富中國(guó)500強(qiáng)排名第26位）。
截至2020年末，萬(wàn)科在手現(xiàn)金是1952億元。對(duì)于為何坐擁如此多的現(xiàn)金卻不回購(gòu)股票等疑問(wèn)，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮在今年的股東大會(huì)上稱，“在等待市場(chǎng)變化的機(jī)會(huì)”。而這其中，自然包括收并購(gòu)的機(jī)會(huì)。
隨著越來(lái)越多房企“爆雷”，這樣的機(jī)會(huì)其實(shí)并不少。早在2020年7月，媒體就傳出“萬(wàn)科將戰(zhàn)投泰禾”的消息，但此事一直“雷聲大雨點(diǎn)小”。直到今年7月8日，泰禾集團(tuán)發(fā)布一份長(zhǎng)達(dá)51頁(yè)的公告回復(fù)深交所的問(wèn)詢，稱截至目前公司的債務(wù)重組方案正在溝通確定中，債務(wù)重組工作取得了較大進(jìn)展；同時(shí)對(duì)于廣為關(guān)注的萬(wàn)科戰(zhàn)投進(jìn)展，泰禾方面承認(rèn)，此前雙方協(xié)議中的相關(guān)先決條件尚未全部滿足。據(jù)市場(chǎng)人士判斷，萬(wàn)科入股很可能已擱淺。
不過(guò)，這應(yīng)該不會(huì)阻止萬(wàn)科繼續(xù)尋找合適的“撿漏”機(jī)會(huì)。今年4月，藍(lán)光發(fā)展（在2021年財(cái)富中國(guó)500強(qiáng)排名第263位）管理層表示，公司考慮在股權(quán)層面引入財(cái)務(wù)實(shí)力強(qiáng)的戰(zhàn)略投資者。隨后市場(chǎng)傳出萬(wàn)科與藍(lán)光發(fā)展在洽談入股事宜，盡管該消息遭到雙方否認(rèn)，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，雙方的談判實(shí)際上一直在進(jìn)行，進(jìn)度還不錯(cuò)。
“賣身”傳聞的背后，是藍(lán)光在流動(dòng)性危機(jī)傳聞近半年之后，近期終于陷入債券違約的局面。公告顯示，截至7月12日，藍(lán)光發(fā)展累計(jì)到期未能償還的債務(wù)本息合計(jì)45.44億元?！爱?dāng)企業(yè)無(wú)法進(jìn)行債權(quán)融資來(lái)實(shí)現(xiàn)借新還舊，資金鏈就會(huì)斷裂，只能靠引進(jìn)戰(zhàn)投、出讓項(xiàng)目以及重組來(lái)尋求活路，但結(jié)果會(huì)有很大的不確定性。部分國(guó)資正在逐步撤出地產(chǎn)領(lǐng)域，有能力承接千億體量的地產(chǎn)企業(yè)的國(guó)資平臺(tái)，比較有限。如果沒(méi)有國(guó)資相助，藍(lán)光可能被行業(yè)龍頭低價(jià)重組，否則就極有可能進(jìn)入清算程序?！卑匚南脖硎?。
目前，藍(lán)光的命運(yùn)仍懸而未決，但公開信息顯示，其在成都、南寧等多個(gè)地方的高質(zhì)量項(xiàng)目已被萬(wàn)科收入囊中。無(wú)論萬(wàn)科最終能否成功收購(gòu)藍(lán)光，它都已經(jīng)抓住了“市場(chǎng)變化的機(jī)會(huì)”。
毫無(wú)疑問(wèn)，在行業(yè)變局的暗流涌動(dòng)中，萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)盡顯無(wú)疑。再回頭看看萬(wàn)科三年前喊出的口號(hào)“活下去”，唏噓的應(yīng)該不止泰禾或藍(lán)光。
不過(guò)，硬幣的另一面是，作為昔日的“地產(chǎn)王者”，萬(wàn)科A的股價(jià)在過(guò)去五年間也基本沒(méi)有上漲（2016年8月股價(jià)在23元左右，今年7月23日收盤價(jià)23元左右）?！皩?duì)萬(wàn)科這樣的優(yōu)秀房企前景的態(tài)度，反映了市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)走勢(shì)的看法不甚明朗和不夠樂(lè)觀。未來(lái)房企在資本市場(chǎng)可能會(huì)長(zhǎng)期保持整個(gè)板塊盤整與個(gè)股加大分化的態(tài)勢(shì)。”柏文喜認(rèn)為。
（4）
地產(chǎn)板塊在資本市場(chǎng)表現(xiàn)慘淡的同時(shí)，其仍然成為了2021年財(cái)富中國(guó)500強(qiáng)中入榜公司最多的行業(yè)，今年共有56家地產(chǎn)公司上榜，收入總額達(dá)到5.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.5%。同時(shí)，在凈資產(chǎn)收益率（ROE）最高的10家公司中，房地產(chǎn)企業(yè)占了5家，而去年這一數(shù)量是4家。這說(shuō)明盡管備受調(diào)控政策“打壓”，房地產(chǎn)仍然是目前最賺錢的行業(yè)之一，或者換句話說(shuō)，擠出房企利潤(rùn)“水分”從而為其它實(shí)體企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更健康環(huán)境的空間仍然很大。
尤為值得一提的，是今年ROE排名前三企業(yè)中的房企代表仁恒置地（在2021年財(cái)富中國(guó)500強(qiáng)排名第407位）。這家公司在去年《財(cái)富》（中文版）發(fā)布的該子榜單中排名為第一，今年雖排名下降但仍居前三，印證其實(shí)力非同一般。實(shí)際上，仁恒在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)深耕28年，整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)格以穩(wěn)健著稱?！安蛔龈咧苻D(zhuǎn)、不做高杠桿、不做低品質(zhì)?！比屎愣麻L(zhǎng)鐘聲堅(jiān)在今年4月舉辦的公司28周年品牌發(fā)布溝通會(huì)上再次對(duì)媒體強(qiáng)調(diào)其發(fā)展理念。
不過(guò)，近兩年，仁恒為了規(guī)模擴(kuò)張也開始向剛需市場(chǎng)進(jìn)軍，可能由此導(dǎo)致ROE有所下降（從2019年的44%下降到2020年35%），同時(shí)其產(chǎn)品質(zhì)量和違規(guī)施工的投訴也明顯增多。這些問(wèn)題或許也引起了管理層的重視，公開信息顯示，今年仁恒已放慢拿地的節(jié)奏。據(jù)標(biāo)普預(yù)測(cè)，“2018-2020兩年強(qiáng)勁增長(zhǎng)之后，該公司在規(guī)模上趕上了評(píng)級(jí)相近的同行。仁恒置地有可能在未來(lái)一到兩年內(nèi)放慢擴(kuò)張步伐?！?/p>
在上述28周年品牌發(fā)布溝通會(huì)上，鐘聲堅(jiān)在回應(yīng)媒體最關(guān)注的沖擊千億目標(biāo)時(shí)也表示，房地產(chǎn)畢竟是財(cái)務(wù)驅(qū)動(dòng)的行業(yè)，里面潛在風(fēng)險(xiǎn)很大，每家企業(yè)著力點(diǎn)不同，“對(duì)仁恒來(lái)說(shuō)，防守第一，發(fā)展第二。如果反過(guò)來(lái)，就不是仁恒要的。對(duì)于千億規(guī)模，仁恒順其自然，做好自己產(chǎn)品，逐步做好發(fā)展，不硬求規(guī)模發(fā)展?！?/p>
這與郁亮在今年3月底舉辦的萬(wàn)科2020年業(yè)績(jī)會(huì)上的表述不謀而合。他表示，今年可以說(shuō)是行業(yè)管理紅利時(shí)代的元年，大家都在感嘆掙錢不容易了，不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢了?！叭兰t線”、“雙集中”等政策的出臺(tái)，標(biāo)志著行業(yè)明確進(jìn)入到管理紅利時(shí)代。管理紅利時(shí)代，房屋回歸居住屬性，房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性，是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，這也意味著行業(yè)的回報(bào)水平也會(huì)逐漸向社會(huì)平均水平靠攏?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)邏輯變了，不再能賺大錢、快錢，但可以賺慢錢、長(zhǎng)錢和老實(shí)錢。”
郁亮所說(shuō)的“三個(gè)紅利”是，1987年深圳土地第一拍以來(lái)，房地產(chǎn)歷經(jīng)了土地紅利、金融紅利和管理紅利三個(gè)階段。2002年之前為土地紅利時(shí)代，誰(shuí)拿到地誰(shuí)就賺到錢；2002年5月至2020年8月為金融紅利時(shí)代，也即從《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的出臺(tái)到“三道紅線”的出臺(tái)，這一階段誰(shuí)能更多地獲得資本市場(chǎng)的支持，誰(shuí)就能買更多的地；伴隨著“三道紅線”全面實(shí)施，地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代。這樣的時(shí)代，或許也是類似于萬(wàn)科和仁恒這樣的企業(yè)最好的時(shí)代。
2021年，風(fēng)真的起了。當(dāng)年那些一路狂奔甚至是“裸奔”的房企，是否還來(lái)得及添衣？（財(cái)富中文網(wǎng)）
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