美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，但2008年不會(huì)重演
LANCE LAMBERT
2022-04-20
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家們宣稱，目前發(fā)展繁榮的房地產(chǎn)業(yè)將面臨與2008年類似的衰退，這番言論可能讓你覺得膽戰(zhàn)心驚。事實(shí)上，許多人持相反觀點(diǎn)，理由是大批千禧一代首次購(gòu)房人、工資上漲和有限供應(yīng)，將繼續(xù)推高房?jī)r(jià)。包括CoreLogic和房利美（Fannie Mae）在內(nèi)發(fā)布公開預(yù)測(cè)的多家大型房地產(chǎn)公司都表示，明年房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。
盡管如此，美國(guó)火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)即將發(fā)展到自上一次出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫以來前所未見的水平。
上周五，抵押抵款技術(shù)與數(shù)據(jù)提供商Black Knight向《財(cái)富》雜志展示的一項(xiàng)分析發(fā)現(xiàn)，普通美國(guó)家庭現(xiàn)在購(gòu)買一般價(jià)位的美國(guó)住房，需要花費(fèi)31%的月收入償還抵押貸款。一周前這個(gè)比例只有29%，去年12月為24%。Black Knight’抵押貸款月供-收入比自2007年9月以來從未達(dá)到過31%，在2010年代期間平均水平為19.9%。
到底發(fā)生了什么？過去幾周抵押貸款利率大幅上漲所帶來的經(jīng)濟(jì)沖擊，顯著增加了新購(gòu)房人的抵押貸款還款額。
早在12月，平均30年固定抵押貸款利率為3.11%。借款人按該利率抵押抵款500,000美元，月供為2,138美元?，F(xiàn)在的平均利率為5%，申請(qǐng)同樣一筆貸款的月供高達(dá)2,684美元。30年貸款的總還款額額外增加了196,700美元。
3月，達(dá)拉斯聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行（Federal Reserve Bank of Dallas）的一個(gè)研究員團(tuán)隊(duì)發(fā)表了一篇標(biāo)題為《實(shí)時(shí)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)美國(guó)房地產(chǎn)泡沫正在醞釀的跡象》的論文，引起了房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注。研究人員發(fā)現(xiàn)，美國(guó)最近的房?jī)r(jià)上漲再次“脫離了”經(jīng)濟(jì)基本面。過去12個(gè)月，美國(guó)房?jī)r(jià)上漲了19.2%。
然而，達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)的研究人員認(rèn)為2008年的危機(jī)不會(huì)重演。當(dāng)然，許多新購(gòu)房者在經(jīng)濟(jì)上變得捉襟見肘，這與上一次房地產(chǎn)泡沫時(shí)購(gòu)房者的狀況類似。但這只是新購(gòu)房者。從整體上看，購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)狀況良好。
截至2021年第4季度，只有3.8%的美國(guó)個(gè)人可支配收入被用于償還抵押貸款。在2000年代房地產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的時(shí)候，這個(gè)數(shù)字幾乎翻了一番，達(dá)到7.2%。這一次，美國(guó)家庭的財(cái)務(wù)狀況似乎更健康，而且更多購(gòu)房者已經(jīng)還清了貸款。此外，2010年的《多德-弗蘭克法案》（Dodd-Frank Act）已經(jīng)從市場(chǎng)中清理了之前那些違法貸款行為。簡(jiǎn)而言之：如果發(fā)生危機(jī)，理論上購(gòu)房者更容易克服困難。
達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)的研究人員寫道：“根據(jù)目前的證據(jù)，房?jī)r(jià)下跌的影響，無論從嚴(yán)重程度還是宏觀經(jīng)濟(jì)重心來看，都不可能與2007-2009年的全球金融危機(jī)相提并論。除此之外，人們家庭財(cái)務(wù)狀況似乎更好，而且過度借貸似乎并沒有助長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮?！?/p>
抵押貸款利率上漲導(dǎo)致住房負(fù)擔(dān)能力下降，這或許是好事。HousingWire首席分析師羅根·莫塔沙米這樣認(rèn)為。他表示，抵押貸款利率上漲可能給市場(chǎng)降溫，有機(jī)會(huì)增加庫(kù)存。庫(kù)存增加會(huì)放慢房?jī)r(jià)上漲的速度，降低火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到過熱甚至崩盤的可能性。
他對(duì)《財(cái)富》雜志表示：“抵押貸款利率上漲對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是好消息，因?yàn)槟壳暗姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重不健康，我們需要結(jié)束這種房屋庫(kù)存量極低的狀況?，F(xiàn)在不是有太多貸款或不良信貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而是有太多人搶購(gòu)過少的住房。我們迫切需要一個(gè)喘息的機(jī)會(huì)。”
Redfin認(rèn)為，抵押貸款利率大幅上漲已經(jīng)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)略有降溫。該房屋中介平臺(tái)發(fā)現(xiàn)房屋掛牌數(shù)量小幅增加，價(jià)格下降，而且預(yù)約看房的數(shù)量減少。然而，我們需要再等幾周或者幾個(gè)月，才能確定房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)正在降溫。（財(cái)富中文網(wǎng)）
翻譯：劉進(jìn)龍
審校：汪皓
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家們宣稱，目前發(fā)展繁榮的房地產(chǎn)業(yè)將面臨與2008年類似的衰退，這番言論可能讓你覺得膽戰(zhàn)心驚。事實(shí)上，許多人持相反觀點(diǎn)，理由是大批千禧一代首次購(gòu)房人、工資上漲和有限供應(yīng)，將繼續(xù)推高房?jī)r(jià)。包括CoreLogic和房利美（Fannie Mae）在內(nèi)發(fā)布公開預(yù)測(cè)的多家大型房地產(chǎn)公司都表示，明年房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。
盡管如此，美國(guó)火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)即將發(fā)展到自上一次出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫以來前所未見的水平。
上周五，抵押抵款技術(shù)與數(shù)據(jù)提供商Black Knight向《財(cái)富》雜志展示的一項(xiàng)分析發(fā)現(xiàn)，普通美國(guó)家庭現(xiàn)在購(gòu)買一般價(jià)位的美國(guó)住房，需要花費(fèi)31%的月收入償還抵押貸款。一周前這個(gè)比例只有29%，去年12月為24%。Black Knight’抵押貸款月供-收入比自2007年9月以來從未達(dá)到過31%，在2010年代期間平均水平為19.9%。
到底發(fā)生了什么？過去幾周抵押貸款利率大幅上漲所帶來的經(jīng)濟(jì)沖擊，顯著增加了新購(gòu)房人的抵押貸款還款額。
早在12月，平均30年固定抵押貸款利率為3.11%。借款人按該利率抵押抵款500,000美元，月供為2,138美元?，F(xiàn)在的平均利率為5%，申請(qǐng)同樣一筆貸款的月供高達(dá)2,684美元。30年貸款的總還款額額外增加了196,700美元。
3月，達(dá)拉斯聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行（Federal Reserve Bank of Dallas）的一個(gè)研究員團(tuán)隊(duì)發(fā)表了一篇標(biāo)題為《實(shí)時(shí)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)美國(guó)房地產(chǎn)泡沫正在醞釀的跡象》的論文，引起了房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注。研究人員發(fā)現(xiàn)，美國(guó)最近的房?jī)r(jià)上漲再次“脫離了”經(jīng)濟(jì)基本面。過去12個(gè)月，美國(guó)房?jī)r(jià)上漲了19.2%。
然而，達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)的研究人員認(rèn)為2008年的危機(jī)不會(huì)重演。當(dāng)然，許多新購(gòu)房者在經(jīng)濟(jì)上變得捉襟見肘，這與上一次房地產(chǎn)泡沫時(shí)購(gòu)房者的狀況類似。但這只是新購(gòu)房者。從整體上看，購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)狀況良好。
截至2021年第4季度，只有3.8%的美國(guó)個(gè)人可支配收入被用于償還抵押貸款。在2000年代房地產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的時(shí)候，這個(gè)數(shù)字幾乎翻了一番，達(dá)到7.2%。這一次，美國(guó)家庭的財(cái)務(wù)狀況似乎更健康，而且更多購(gòu)房者已經(jīng)還清了貸款。此外，2010年的《多德-弗蘭克法案》（Dodd-Frank Act）已經(jīng)從市場(chǎng)中清理了之前那些違法貸款行為。簡(jiǎn)而言之：如果發(fā)生危機(jī)，理論上購(gòu)房者更容易克服困難。
達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)的研究人員寫道：“根據(jù)目前的證據(jù)，房?jī)r(jià)下跌的影響，無論從嚴(yán)重程度還是宏觀經(jīng)濟(jì)重心來看，都不可能與2007-2009年的全球金融危機(jī)相提并論。除此之外，人們家庭財(cái)務(wù)狀況似乎更好，而且過度借貸似乎并沒有助長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮?！?/p>
抵押貸款利率上漲導(dǎo)致住房負(fù)擔(dān)能力下降，這或許是好事。HousingWire首席分析師羅根·莫塔沙米這樣認(rèn)為。他表示，抵押貸款利率上漲可能給市場(chǎng)降溫，有機(jī)會(huì)增加庫(kù)存。庫(kù)存增加會(huì)放慢房?jī)r(jià)上漲的速度，降低火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到過熱甚至崩盤的可能性。
他對(duì)《財(cái)富》雜志表示：“抵押貸款利率上漲對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是好消息，因?yàn)槟壳暗姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重不健康，我們需要結(jié)束這種房屋庫(kù)存量極低的狀況。現(xiàn)在不是有太多貸款或不良信貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而是有太多人搶購(gòu)過少的住房。我們迫切需要一個(gè)喘息的機(jī)會(huì)?！?/p>
Redfin認(rèn)為，抵押貸款利率大幅上漲已經(jīng)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)略有降溫。該房屋中介平臺(tái)發(fā)現(xiàn)房屋掛牌數(shù)量小幅增加，價(jià)格下降，而且預(yù)約看房的數(shù)量減少。然而，我們需要再等幾周或者幾個(gè)月，才能確定房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)正在降溫。（財(cái)富中文網(wǎng)）
翻譯：劉進(jìn)龍
審校：汪皓
You’d be hard-pressed to find housing economists proclaiming that the ongoing housing boom is nearing a 2008-type bust. In fact, many say the opposite, based on the belief that the demographic wave of millennial first-time homebuyers, elevated wage growth, and limited supply will all continue pushing the market upwards. Every major real estate firm with a publicly available forecast, including CoreLogic and Fannie Mae, predicts that home prices will go even higher over the coming year.
That said, the red-hot U.S. housing market is beginning to hit levels not seen since our last housing bubble.
Black Knight, a mortgage technology and data provider, showed Fortune an analysis on Friday that finds the typical American household would now have to spend 31% of their monthly income to make a mortgage payment on the average-priced U.S. home. That’s up from 29% just one week earlier, and up from 24% in December. Black Knight’s mortgage-payment-to-income ratio—which averaged 19.9% during the 2010s decade—hasn’t topped 31% since September 2007.
What’s going on? The economic shock caused by soaring mortgage rates over the past few weeks has dramatically increased mortgage payments for new homebuyers.
Back in December, the average 30-year fixed mortgage rate stood at 3.11%. A borrower taking on a $500,000 mortgage at that rate would owe $2,138 per month. Now that the average rate is at 5%, that loan if issued today would cost $2,684 per month. Over the course of the 30-year loan, that’s an additional $196,700.
In March, a team of researchers at the Federal Reserve Bank of Dallas got the attention of the real estate industry after publishing a paper titled Real-time market monitoring finds signs of brewing U.S. housing bubble. They found that recent U.S. home-price growth—which is up 19.2% over the past 12 months—is once again becoming “unhinged” from economic fundamentals.
However, the Dallas Fed researchers don’t see this as a 2008 repeat. Sure, many new homebuyers are getting stretched financially in a way that resembles buyers during the last bubble. But that’s just new homebuyers. If you look broadly at homeowners, they’re doing quite well.
As of the fourth quarter of 2021, only 3.8% of U.S. disposable personal income was going toward mortgage debt payments. At the height of the 2000s housing bubble, that figure was nearly double at 7.2%. This time around, households’ balance sheets look healthier, and more homeowners have paid off their mortgage altogether. In addition, the shady lending practices of the aughts were regulated out of the market by the 2010 Dodd-Frank Act. Simply put: If a storm does come, homeowners, in theory, should be better positioned to ride it out.
“Based on present evidence, there is no expectation that fallout from a housing correction would be comparable to the 2007–09 global financial crisis in terms of magnitude or macroeconomic gravity. Among other things, household balance sheets appear in better shape, and excessive borrowing doesn’t appear to be fueling the housing market boom,” write the Dallas Fed researchers.
It’s possible the affordability crunch created by soaring mortgage rates could be a good thing. That’s according to Logan Mohtashami, lead analyst at HousingWire. Spiking mortgage rates, he says, could take some steam out of the market and give inventory a chance to rise a bit. If that happens, it could slow down the rate of home price appreciation and reduce the likelihood of the red-hot housing market culminating in an overheated market—or even worse, a housing bust.
“Higher mortgage rates are the best thing for housing because we are in a savagely unhealthy housing market, and we need to get off these extreme low levels of inventory,” Mohtashami told Fortune. “It isn’t too much or bad credit chasing homes this time around. It’s too many people chasing too few homes. We desperately need a breather.”
According to Redfin, spiking mortgage rates are already softening the housing market a bit. The brokerage platform is seeing slightly more home listings with price cuts and fewer bookings for home showings. However, we’ll need to wait a few weeks—or months—before we can be sure that the housing market is actually softening.
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