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5月20日，央行公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期LPR為3.7%，保持不變；5年期以上LPR為4.45%，較上次下降15個(gè)基點(diǎn)。此前在5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)已發(fā)布通知，將首套房商貸個(gè)人房貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。隨后，濟(jì)南、青島、蘇州等地部分銀行首套房貸利率已下調(diào)至4.4%。本次LPR下調(diào)，意味著首套房貸款利率最低可至4.25%。

房貸利率在一周之內(nèi)兩度下調(diào)，加上各個(gè)地方花式救市，是否意味著買房時(shí)機(jī)已到？5月18日，我們?cè)凇柏?cái)富相對(duì)論”播客節(jié)目中，邀請(qǐng)了中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜，深度分析了房貸降息背后決策層的考量、購房者當(dāng)前應(yīng)考慮的主要因素以及房地產(chǎn)稅落地前景等關(guān)鍵議題。

剛改人群迎來比較恰當(dāng)?shù)馁I房窗口期

從宏觀層面上來講，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)第一大行業(yè)，對(duì)于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展有著不言而喻的重要作用。今年第一季度樓市不太景氣，4月份前百強(qiáng)房企的銷售情況近乎腰斬，情況不容樂觀，所以為了保增長、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)，需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)盡快采取力度足夠的救市措施，讓房地產(chǎn)行業(yè)盡快回暖，也讓樓市盡快的復(fù)蘇。這是近期各地頻繁出臺(tái)救市政策的主要的訴求和目的。畢竟房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的第一大行業(yè)，它的產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)影響面是非常之大的。

那么對(duì)個(gè)人來說，現(xiàn)在是不是已經(jīng)到了可以買房的時(shí)機(jī)？其實(shí)如果是剛需或者是改善性需求，對(duì)于房價(jià)漲落本身應(yīng)該是不太關(guān)心的，因?yàn)樗皇峭顿Y性需求，投資性需求是為賣而買或者是為了賺錢來買房子的，但是對(duì)于剛需和改善性需求來講，買房子是為了自住的，所以只要未來房價(jià)不會(huì)發(fā)生大幅下跌的，剛需和改善性需求本來什么時(shí)候入市都是恰當(dāng)?shù)?，而在房貸降息以及各地密集出臺(tái)鼓勵(lì)買房的大背景下，對(duì)剛需和改善性需求人群來說確實(shí)是到了買房的比較恰當(dāng)?shù)拇翱谄?，因?yàn)楸緛砟阍缤矶际且I的，這個(gè)時(shí)候有很多利好政策出來，讓你買房的負(fù)擔(dān)會(huì)降低很多。

另一方面，中國樓市的地根和銀根都掌握在政府手里，而這背后是土地財(cái)政，這意味著政府對(duì)于樓市有非常大的調(diào)控權(quán)利和控制力。只有樓市穩(wěn)定運(yùn)行，才能一方面保證國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)健，另外一方面保證涉房金融安全和土地財(cái)政的平穩(wěn)運(yùn)行。所以從政策層面來講，也不希望樓市有大的波動(dòng)，或者說房價(jià)不要大起大落，但稍微有點(diǎn)波動(dòng)是正常的。尤其從2020年以來不斷出臺(tái)的從市場(chǎng)端到資金端的強(qiáng)力調(diào)控，已經(jīng)把樓市波動(dòng)的空間壓縮的越來越小，以至于從去年下半年開始樓市交投已經(jīng)很淡，所以這個(gè)時(shí)候樓市面臨的風(fēng)險(xiǎn)更多的不是房價(jià)下降而是沒有成交。之所以說對(duì)于剛需和改善性需求來說迎來了比較恰當(dāng)?shù)馁I房的窗口期，也是因?yàn)槟闳绻€要持續(xù)觀望，還要等著樓市大幅下跌再入手的話，第一是不太可能，因?yàn)閺恼邔硬⒉幌Ｍ麡鞘邪l(fā)生大跌；第二是樓市和股市都是買漲不買落的市場(chǎng)，如果真的大跌了，你也不會(huì)買了。

房貸利率方面，近期將首套房商貸個(gè)人房貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，對(duì)于購房者來說是實(shí)實(shí)在在的利好。從短期來看，我國利率進(jìn)一步下降的空間不大，因?yàn)橹忻乐g存在制度環(huán)境的差異，必須保持足夠的利差才能讓資金在美元和人民幣之間保持相對(duì)平衡。不過從長期來看，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)富積累以及經(jīng)濟(jì)的貨幣深化的發(fā)展，長期的利率是呈降低之勢(shì)的。房貸總體上是相對(duì)長期的貸款，基本上都是10年以上，最長能達(dá)到30年左右，同時(shí)房貸一般是浮動(dòng)利率，那么5年或10年以后隨著人民幣貸款利率整體下調(diào)，房貸的利率也會(huì)隨著下調(diào)，也就是說長期來看房貸利率是會(huì)走低的。

中國也有可能成立類似“兩房”的機(jī)構(gòu)

去年以來，不少房企出現(xiàn)了所謂排隊(duì)暴雷的情況，而房企爆雷以后就會(huì)出現(xiàn)交房風(fēng)險(xiǎn)問題，也就是說一旦你買了它預(yù)售的房子，就有可能收不到房或者收房會(huì)產(chǎn)生波折。在這種情況下，大家要密切注意房企目前的狀態(tài)，一些資金鏈比較緊張的，或者是降價(jià)幅度特別厲害的房企要格外注意，因?yàn)榇罅Χ鹊臓I銷活動(dòng)背后的房企可能面臨著資金鏈的壓力。買房子首先要考慮交房的風(fēng)險(xiǎn)問題，不要去貪太多便宜。目前來看，很多民營房企都出現(xiàn)了問題，所以現(xiàn)在比較安全的買房對(duì)象可能還是央企和國企背景的房企，以及少數(shù)的頭部民營房企。值得關(guān)注的是，龍湖、碧桂園、美的這三家民營房企最近在監(jiān)管層的支持下推出了一個(gè)外部增信的發(fā)債措施，讓信用受損的民營房企能夠繼續(xù)在資本市場(chǎng)發(fā)債來恢復(fù)自身流動(dòng)性，這實(shí)際上是政策層的一個(gè)非常重大的信號(hào)。這是為了促進(jìn)樓市回暖的一個(gè)標(biāo)志性的舉措，標(biāo)志著政策層面一個(gè)積極性的轉(zhuǎn)向。

雖然說對(duì)剛需和改善性需求人群來說確實(shí)是到了買房的比較恰當(dāng)?shù)拇翱谄?，但如果暫時(shí)沒有比較合適的風(fēng)險(xiǎn)較小開發(fā)商供你選擇的話，也可以暫時(shí)觀望先等等，因?yàn)榻酉聛砜赡軙?huì)有更多的支持政策出臺(tái)，讓之前陷入困境的一些房企復(fù)蘇，那個(gè)時(shí)候再入市買房可能會(huì)更安全一些。另外也不要擔(dān)心錯(cuò)過“抄底”的時(shí)機(jī)，因?yàn)槟壳皹鞘胁淮嬖诖蠓鶟q價(jià)的市場(chǎng)基礎(chǔ)，最重要的是成交的情況很差。至于說有個(gè)別開發(fā)商最近提價(jià)的情況，主要是因?yàn)闃鞘惺且粋€(gè)買漲不買落的市場(chǎng)，所以有些開發(fā)商利用了大家這個(gè)心理特點(diǎn)，在稍微有些利好政策出臺(tái)的時(shí)候做一些象征性的提價(jià)動(dòng)作，來引導(dǎo)大家入市，但是總體來看，目前的樓市不具備大幅上漲的可能性。

關(guān)于購房能力不足的問題，為了鼓勵(lì)樓市回暖，政策層面上完全有可能采取對(duì)個(gè)人購房者進(jìn)行增信的措施，類似于美國的房地美和房利美（俗稱“兩房”），也就是說政府成立一個(gè)機(jī)構(gòu)，由這個(gè)機(jī)構(gòu)來對(duì)購房者進(jìn)行外部增信，讓買房能力比較差的人也能買房，以此來維持房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)發(fā)展。當(dāng)然采用這種方式需要綜合評(píng)估利弊，因?yàn)槊绹康孛篮头坷赖囊恍┎划?dāng)行為造成2008金融危機(jī)的案例是前車之鑒，值得我們謹(jǐn)慎吸收其經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

結(jié)構(gòu)性需求會(huì)支持樓市繼續(xù)成長10年以上

從總量上來看，人口老齡化確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有影響，但是中國的房地產(chǎn)行業(yè)近年來已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了總量平衡，目前中國的人均持有住房面積已經(jīng)超過了世界的人均水平，而中國的城市化進(jìn)程還在進(jìn)行之中，并沒有完成，現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)和人口還在向一些都市圈以及核心城市轉(zhuǎn)移。在人口向都市圈和核心城市轉(zhuǎn)移的過程中，這些新遷入人口的剛性需求和以前處于這些城市的這些居民的改善性需求，就形成了樓市新階段的結(jié)構(gòu)性需求，也就是說中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面已經(jīng)從總量需求不足轉(zhuǎn)向了結(jié)構(gòu)性需求，這個(gè)結(jié)構(gòu)性需求勢(shì)必還要支持中國的樓市成長超過10年時(shí)間。需求仍然在增長，尤其是一二線核心城市和都市圈的城市，當(dāng)然一些三線城市處于動(dòng)態(tài)平衡狀態(tài)，四線以下的城市可能需求就增長不多，甚至?xí)霈F(xiàn)供過于求的狀態(tài)，大家買房子要看大的趨勢(shì)。三四線城市即便有一些機(jī)會(huì)，可能更多也會(huì)體現(xiàn)在東部地區(qū)。

回到人口老齡化，一線城市確實(shí)存在著比較嚴(yán)重的老齡化問題，但是新遷入的人口會(huì)彌補(bǔ)老齡化造成的人口缺口，一線城市的人口實(shí)際上是動(dòng)態(tài)平衡的，所以它的房產(chǎn)保值能力以及增值能力還是比較好的，再加上一線城市的房子流動(dòng)性比較好，也就是說你需要變現(xiàn)的時(shí)候比較容易賣掉，所以長期看依然是比較優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的。

另外，一線城市一直保持比較嚴(yán)的調(diào)控措施，但是從這一輪調(diào)控政策周期來看，也有放松的趨勢(shì)，比如說上海市，對(duì)于申請(qǐng)上海戶籍的政策已經(jīng)明顯放松，實(shí)際上就代表了樓市準(zhǔn)入政策的放寬。因?yàn)榧幢闶且痪€城市也需要土地財(cái)政來支持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政運(yùn)行，而土地財(cái)政的背后要通過賣房子和賣地來支持，也就需要?jiǎng)傂韬透纳菩孕枨笞鳛槭袌?chǎng)的主要的支撐力量，那就必須得相對(duì)放寬樓市準(zhǔn)入政策。一線城市可能不會(huì)大張旗鼓去說太大幅度的放松，但是實(shí)際上會(huì)從人口政策或戶籍政策來變相進(jìn)行市場(chǎng)面的放松。

在樓市徹底回升前，房地產(chǎn)稅大概率不會(huì)落地

從目前測(cè)算的情況來看，如果實(shí)施房地產(chǎn)稅，收入規(guī)模是無法和現(xiàn)在的土地財(cái)政規(guī)模實(shí)現(xiàn)銜接的。據(jù)測(cè)算，如果全面轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)稅，所產(chǎn)生的收入規(guī)模只有當(dāng)前土地財(cái)政收入的1/4不到，那么3/4的土地財(cái)政缺口怎么彌補(bǔ)？所以在實(shí)現(xiàn)財(cái)政轉(zhuǎn)型之前，很難實(shí)現(xiàn)土地財(cái)政向房地產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)稅暫緩試點(diǎn)，并非為了調(diào)控樓市的權(quán)宜之計(jì)，而是一個(gè)在技術(shù)上有一定操作難度的事情，從中期來看有可能落地，但短期之內(nèi)應(yīng)該落不了地，尤其是在樓市徹底回升之前，它是不會(huì)落地的。

這一輪救市什么時(shí)候能夠奏效，并恢復(fù)到2020年之前的狀態(tài)，目前來看還是一個(gè)未知數(shù)。只有恢復(fù)到2020年的交易狀態(tài)之后，才有可能讓房地產(chǎn)稅落地。同時(shí)財(cái)政收支的轉(zhuǎn)型也是要實(shí)現(xiàn)的前提，在這個(gè)前提之下才可以講房地產(chǎn)稅落地的問題。

對(duì)購房者來說，在短期和中期內(nèi)都不需要考慮房地稅落地的問題。從長期來看，對(duì)剛需和改善性的需求來說，也不需要過多的去考慮房地產(chǎn)稅落地的問題，因?yàn)槿魏我豁?xiàng)稅收都需要考慮稅基問題，它不可能涉及所有人，而房地產(chǎn)稅應(yīng)該是稅基也就是稅收涉及面相對(duì)比較有限的一種稅收。對(duì)于剛需應(yīng)該是采取免稅的政策，對(duì)改善性需求應(yīng)該也會(huì)采取低稅的措施，避免房地產(chǎn)稅在你的總支出中造成太大的壓力和太明顯的負(fù)擔(dān)。（財(cái)富中文網(wǎng)）

注：本文整理自《財(cái)富》播客節(jié)目內(nèi)容，想要及時(shí)獲取播客信息，可搜索并添加微信lela0619

編輯：劉蘭香