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孫宏斌和吳亞軍,為何“同途殊歸”?

劉蘭香
2022-09-01

“一定要在沒看到冰山時,就有所應(yīng)對”

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截至8月31日,2022年中報季正式落幕,融創(chuàng)和恒大這兩家往日的《財富》世界500強房企也于當(dāng)日先后發(fā)布延期披露2022年半年度報告的公告。實際上,兩家公司2021年的財報都欠奉已久,因此均消失于2022年的世界500強榜單。

恒大的2萬億債務(wù)已人盡皆知,而融創(chuàng)由于尚未公布2021年財報,只能參考2021年中期數(shù)據(jù),當(dāng)時其總負(fù)債高達(dá)9971億元,那也是近1萬億元。不過,盡管兩者都曾因狂飆突進(jìn)而深陷債務(wù)困境且目前都前景未明,多數(shù)人對融創(chuàng)和恒大可能還是懷著并不完全一樣的情感。

顯而易見,和許家印相比,孫宏斌更有擔(dān)當(dāng),除了去年的自掏腰包29億給公司做無息貸款外,今年4月初對“20融創(chuàng)01”債務(wù)展期時又給這筆債券提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保,押上了自己的信譽,加之此前他在多次充當(dāng)“白衣騎士”之時所顯露的性情中人色彩,都讓人難免對他今日之命運生出惋惜之情。

去年8月31日,在融創(chuàng)2021年中報業(yè)績會上提出堅決降負(fù)債穩(wěn)投資,孫宏斌直言,盡管大環(huán)境變差,但融創(chuàng)沒有問題?!捌渌禺a(chǎn)公司會暴雷,融創(chuàng)也不會暴雷。”他這一番豪言的背景是,2021上半年,融創(chuàng)中國累計實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣3,207.6億元,同比增長64%。

整整一年過后回頭來看,孫宏斌當(dāng)時對市場形勢和政策走向有所覺察。在這場業(yè)績會后不久,融創(chuàng)就開始積極自救,包括相繼轉(zhuǎn)讓上海虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓、昆明文旅城二期等多個項目,以及出售貝殼股份、變賣融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)等。近半年時間,融創(chuàng)回血近400億元,但與近萬億的負(fù)債總額相比,可以說是杯水車薪。

而在“前高后低”的2021年之后,房地產(chǎn)行業(yè)迎來了更艱難的2022年,融創(chuàng)的“緊”日子也是雪上加霜。3月28日,融創(chuàng)發(fā)布公告稱不刊發(fā)2021年未經(jīng)審核年度業(yè)績,延期舉行董事會會議,并表示融創(chuàng)中國股份將于4月1日起暫停買賣。

3月25日晚,孫宏斌還曾發(fā)朋友圈稱,“2022年一季度,我們在28個城市交付43個項目,用最大誠意兌現(xiàn)成千上萬戶業(yè)主交托的幸福期許。”但一季度后形勢仍再度惡化。今年前7月,融創(chuàng)中國銷售額1238.5億元,同比下降約66.54%,主要是今年4月份后大幅下滑。數(shù)據(jù)顯示,今年前3個月,融創(chuàng)中國的單月銷售額都在220億元以上,而從4月開始,陡降至單月120~140億元,7月份更是降至單月110.3億元,創(chuàng)今年以來單月銷售額最低記錄。

自從融創(chuàng)中國在5月份官宣美元債“爆雷”后,我們就很少看到關(guān)于融創(chuàng)的重磅消息了。而結(jié)合近期一系列政策“救項目不救房企”的導(dǎo)向來看,融創(chuàng)的前景難言樂觀。不過,近日關(guān)于龍湖的一則重磅消息引人關(guān)注,即龍湖集團(tuán)擬發(fā)行15億元中票,中債增提供全額擔(dān)保。這么看來,說政策不救房企也不完全準(zhǔn)確,同為民營房企的龍湖還是得到了官方的背書。

值得注意的是,融創(chuàng)和龍湖實際上可以說是中國最具可比性的兩家房企。兩家都是千億規(guī)模的TOP10級別房企;都是在港交所上市的民營房企;都重點布局一二線城市;均以產(chǎn)品力著稱,且主要定位于中高端市場;產(chǎn)品線均涵蓋住宅、商辦(文旅)、物業(yè)服務(wù)等板塊。但為何同途殊歸?

最根本的原因,或許還是兩家公司掌舵人的性格差異。孫宏斌的“賭性”無需多言,當(dāng)年的順馳敗局正源于此。盡管2016年12月中央經(jīng)濟會議就提出“房住不炒”,但之后幾年間融創(chuàng)為做大規(guī)模拿了不少地王項目和算不過賬的商辦綜合體項目,才導(dǎo)致路越走越窄。

當(dāng)然,房地產(chǎn)行業(yè)的“賭徒”并不鮮見,因為反正賭贏了歸自己,賭輸了就讓全社會承擔(dān)后果,這個誘惑確實很難讓人抗拒。但很顯然吳亞軍就抗拒住了,她在過去這些年所展現(xiàn)出的定力和耐性是民營房企中少有的,一方面對前些年“躺賺”的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)沒有盲目擴張,一方面把需要精打細(xì)算才能賺錢的商業(yè)地產(chǎn)和長租公寓也運營得當(dāng),一點點把路走得越來越寬。

龍湖被稱為房地產(chǎn)民企“最后的堡壘”,并非虛言。近期被曝出違約的傳聞后,在以55億港元新股增發(fā)、35億港元銀團(tuán)貸款等實質(zhì)舉措穩(wěn)定市場信心的同時,吳亞軍還對投資者表示:“龍湖依靠原則和紀(jì)律走到今天,現(xiàn)在依然不變,包括內(nèi)外債的結(jié)構(gòu)、長短的結(jié)構(gòu),龍湖都在提前安排,沒有什么問題?!?/p>

另外,在8月26日龍湖集團(tuán)2022年中期業(yè)績推介會上,吳亞軍透露,一位金融機構(gòu)里管理風(fēng)險的人跟她說過一句話,“他說其實泰坦尼克號撞上冰山那一刻,再去調(diào)整已經(jīng)來不及了,一定要在沒有看到冰山的時候,就有所應(yīng)對。”過去十多年里,吳亞軍也以此為誡,保持財務(wù)自律,提前轉(zhuǎn)型?!拔揖涂傇谙?,有沒有我們看不見的冰山?我們要撞上了怎么辦?”

實際上,早在2008年,吳亞軍就曾撞上過全球金融危機的“冰山”,也是這次危機給龍湖和吳亞軍結(jié)結(jié)實實地上了一課。在此后四萬億政策刺激同行狂飆突進(jìn)做大規(guī)模的時候,他們在開發(fā)業(yè)務(wù)擴張方面一直相對克制,甚至早在2011年就宣布把布局商業(yè)上升到公司發(fā)展戰(zhàn)略的高度,決定每年都把銷售回款的10%用來投資持有型物業(yè)。

11年后,龍湖最新發(fā)布的2022年中報顯示,截至今年6月末,已在14個城市累計開業(yè)運營商場65座,半年間僅僅商業(yè)租金就達(dá)到46.5億元,同比增長26%;商業(yè)加上租賃住房、物業(yè)管理等在內(nèi)的經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入則達(dá)到110億,同比也是增長26%。

而從2021年1月1日“三道紅線”出臺至今,這一輪房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整已經(jīng)一年多,這次調(diào)控對所有房企來說都是比2008年更大的“冰山”。瀚海闌干百丈冰,愁云慘淡萬里凝。唯龍湖等少數(shù)幾家民營房企韌性凸顯,他們也得到了監(jiān)管更多的融資支持,有望穿越“冰山”。

值得一提的是,上半年龍湖平均融資成本首次破“4”,降至3.99%,同時剔除預(yù)售監(jiān)管資金和其他受限資金后的現(xiàn)金短債比達(dá)3.1倍,都是令業(yè)內(nèi)人士艷羨不已的數(shù)字。

在近日的博鰲房地產(chǎn)論壇上,港企恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗也直言,內(nèi)地開發(fā)商中,他一向習(xí)慣以“得罪”的態(tài)度與同行交流,唯對吳亞軍女士表達(dá)過敬佩?!斑^去房地產(chǎn)行業(yè)的很多參與者頭腦發(fā)熱,都變成了瘋子,吳亞軍則頭腦清醒?!?/p>

孫宏斌2003年曾帶領(lǐng)順馳瘋狂向外擴張,在中國地產(chǎn)界掀起一股旋風(fēng),并揚言要打敗當(dāng)年的行業(yè)老大萬科。然而,順馳跑得太快了,2006年就因資金鏈斷裂而被香港路勁接盤。

對于久未公開發(fā)聲的孫宏斌,我們確實無從揣測他此刻的心境,但在2011-2015年的那輪房地產(chǎn)調(diào)控周期內(nèi),孫宏斌在2014年12月24日發(fā)的一條微博可以給我們提供一些線索。

“最近很多媒體新老朋友聯(lián)系我,我沒接電話沒回信息,相信你們都能理解和原諒。我知道沉默是金有時候是對的;我理解知進(jìn)退是一種成熟;我深信妥協(xié)和讓步也是一種勇敢;我堅信人不應(yīng)該糾纏過去的是非對錯,應(yīng)該向前看,往前走?!保ㄘ敻恢形木W(wǎng))

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