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“毒藤女”看空美國(guó)樓市:今后兩年有跌無(wú)漲

Lance Lambert
2022-09-09

2022年,分析師艾維·澤爾曼再次讓看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的人們感到恐慌。

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圖片來(lái)源:PHOTO ILLUSTRATION BY FORTUNE; ORIGINAL PHOTOS BY GETTY IMAGES

“毒藤女”(Poison Ivy),這是分析師艾維·澤爾曼在2005年預(yù)測(cè)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)達(dá)到極限時(shí),看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者給她起的一個(gè)綽號(hào)。

當(dāng)托爾兄弟公司(Toll Brothers)的首席執(zhí)行官鮑勃·托爾在2006年稱房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走出低谷時(shí),澤爾曼用一句很有名的話嘲諷他的盲目自信。她說(shuō):“你喝的是什么廉價(jià)飲料,我也想來(lái)點(diǎn)兒?!碑?dāng)然,事實(shí)證明澤爾曼對(duì)房市崩潰的擔(dān)憂非常正確,而當(dāng)時(shí)那些認(rèn)為人口結(jié)構(gòu)會(huì)持續(xù)推高房?jī)r(jià)的人卻被證明大錯(cuò)特錯(cuò)。

在2022年,澤爾曼再次讓看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的人們感到恐慌。

今年2月,Zelman & Associates的創(chuàng)始人稱新冠疫情期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮達(dá)到了“最高峰”。她的預(yù)測(cè)再次準(zhǔn)確無(wú)誤。幾周后,抵押貸款利率上漲使美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始下滑。今年夏季,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始更大幅度回調(diào),澤爾曼在為其精品住宅研究公司的客戶評(píng)估美國(guó)房?jī)r(jià)時(shí)提供了悲觀的觀點(diǎn)。

她最近在“Macro Hive Conversations”播客中說(shuō)道:“從免費(fèi)資金向[抵押貸款]利率和通貨膨脹升高的變化,正在產(chǎn)生影響。因此市場(chǎng)正在準(zhǔn)備進(jìn)行一次大規(guī)模[房?jī)r(jià)]回調(diào)。過(guò)去幾個(gè)月我們已經(jīng)看到了這樣的跡象。在主要位于西海岸、西南部和山地各州的個(gè)別市場(chǎng),房屋庫(kù)存量正在快速增長(zhǎng)。”

澤爾曼的預(yù)測(cè)模型預(yù)測(cè),2023年,美國(guó)房?jī)r(jià)將下跌4%。到2024年將再下跌5%。

澤爾曼表示:“在[房屋庫(kù)存量水平]快速上升的同時(shí),需求也快速減少,因此我們會(huì)看到房?jī)r(jià)將會(huì)大幅回調(diào)。但不同市場(chǎng)的狀況各有不同。我并不認(rèn)為這種情況會(huì)很快結(jié)束。2023年和2024年,美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨巨大壓力?!?/p>

澤爾曼預(yù)測(cè)在2022年至2024年期間,美國(guó)房?jī)r(jià)將下跌8.8%。從歷史上來(lái)看,這將是美國(guó)有記錄以來(lái)的三次最大房?jī)r(jià)跌幅之一。另外兩次分別是在大蕭條(Great Depression)和大衰退(Great Recession)期間。

如果澤爾曼的預(yù)測(cè)成真,《財(cái)富》雜志將不得不將“疫情期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮”(美國(guó)房?jī)r(jià)在三年內(nèi)上漲了43%)修改為“疫情期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫”。盡管如此,澤爾曼所預(yù)測(cè)的房?jī)r(jià)下跌依舊是一次房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào),而不是房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰,因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)業(yè),房?jī)r(jià)需下跌20%才屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰。至少它并沒(méi)有達(dá)到上一次房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰時(shí)的水平:2006年至2012年,美國(guó)房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)跌至低谷,共下跌了27%。

當(dāng)然,并非所有人都認(rèn)同澤爾曼的悲觀預(yù)測(cè)。Zillow預(yù)測(cè),明年美國(guó)房?jī)r(jià)將再次上漲2.4%。高盛集團(tuán)(Goldman Sachs)預(yù)測(cè),美國(guó)房?jī)r(jià)2023年將上漲1.8%,2024年將上漲3.5%。與此同時(shí),美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)(Mortgage Bankers Association)、CoreLogic、房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)均預(yù)測(cè),2023年美國(guó)房?jī)r(jià)將出現(xiàn)低個(gè)位數(shù)上漲。

但澤爾曼并非唯一看衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析師。穆迪分析(Moody’s Analytics)預(yù)測(cè),美國(guó)房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)至最低點(diǎn)的跌幅為0%至5%。如果美國(guó)陷入經(jīng)濟(jì)衰退,穆迪分析的預(yù)測(cè)分別提高到了5%至10%。約翰·伯恩斯房地產(chǎn)咨詢公司(John Burns Real Estate Consulting)、Zonda、凱投宏觀(Capital Economics)和Pantheon等研究機(jī)構(gòu)也預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)下跌。惠譽(yù)評(píng)級(jí)(Fitch Ratings)認(rèn)為,如果房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑狀況進(jìn)一步惡化,美國(guó)房?jī)r(jià)將下跌10%至15%。

穆迪分析的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·贊迪對(duì)《財(cái)富》雜志表示,“創(chuàng)紀(jì)錄的低空置率”、“良好的貸款審批”和“普通型貸款”等因素不足以防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)個(gè)位數(shù)下跌。然而,這些因素能夠避免美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)徹底陷入“崩潰”。贊迪稱,這一次,業(yè)主有更良好的財(cái)務(wù)狀況。

切記,當(dāng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家或分析師談?wù)摗懊绹?guó)房?jī)r(jià)”時(shí),他們所指的并非你的住宅。贊迪指出,當(dāng)前全美的房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)程度會(huì)有所不同。他預(yù)測(cè),在奧斯汀和博伊西等泡沫化嚴(yán)重的市場(chǎng),房?jī)r(jià)將下跌5%至10%。贊迪認(rèn)為,如果美國(guó)陷入經(jīng)濟(jì)衰退,全國(guó)187個(gè)被嚴(yán)重“高估”的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)就將下跌15%至20%。(財(cái)富中文網(wǎng))

譯者:劉進(jìn)龍

審校:汪皓

“毒藤女”(Poison Ivy),這是分析師艾維·澤爾曼在2005年預(yù)測(cè)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)達(dá)到極限時(shí),看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者給她起的一個(gè)綽號(hào)。

當(dāng)托爾兄弟公司(Toll Brothers)的首席執(zhí)行官鮑勃·托爾在2006年稱房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走出低谷時(shí),澤爾曼用一句很有名的話嘲諷他的盲目自信。她說(shuō):“你喝的是什么廉價(jià)飲料,我也想來(lái)點(diǎn)兒?!碑?dāng)然,事實(shí)證明澤爾曼對(duì)房市崩潰的擔(dān)憂非常正確,而當(dāng)時(shí)那些認(rèn)為人口結(jié)構(gòu)會(huì)持續(xù)推高房?jī)r(jià)的人卻被證明大錯(cuò)特錯(cuò)。

在2022年,澤爾曼再次讓看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的人們感到恐慌。

今年2月,Zelman & Associates的創(chuàng)始人稱新冠疫情期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮達(dá)到了“最高峰”。她的預(yù)測(cè)再次準(zhǔn)確無(wú)誤。幾周后,抵押貸款利率上漲使美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始下滑。今年夏季,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始更大幅度回調(diào),澤爾曼在為其精品住宅研究公司的客戶評(píng)估美國(guó)房?jī)r(jià)時(shí)提供了悲觀的觀點(diǎn)。

她最近在“Macro Hive Conversations”播客中說(shuō)道:“從免費(fèi)資金向[抵押貸款]利率和通貨膨脹升高的變化,正在產(chǎn)生影響。因此市場(chǎng)正在準(zhǔn)備進(jìn)行一次大規(guī)模[房?jī)r(jià)]回調(diào)。過(guò)去幾個(gè)月我們已經(jīng)看到了這樣的跡象。在主要位于西海岸、西南部和山地各州的個(gè)別市場(chǎng),房屋庫(kù)存量正在快速增長(zhǎng)?!?/p>

澤爾曼的預(yù)測(cè)模型預(yù)測(cè),2023年,美國(guó)房?jī)r(jià)將下跌4%。到2024年將再下跌5%。

澤爾曼表示:“在[房屋庫(kù)存量水平]快速上升的同時(shí),需求也快速減少,因此我們會(huì)看到房?jī)r(jià)將會(huì)大幅回調(diào)。但不同市場(chǎng)的狀況各有不同。我并不認(rèn)為這種情況會(huì)很快結(jié)束。2023年和2024年,美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨巨大壓力?!?/p>

澤爾曼預(yù)測(cè)在2022年至2024年期間,美國(guó)房?jī)r(jià)將下跌8.8%。從歷史上來(lái)看,這將是美國(guó)有記錄以來(lái)的三次最大房?jī)r(jià)跌幅之一。另外兩次分別是在大蕭條(Great Depression)和大衰退(Great Recession)期間。

如果澤爾曼的預(yù)測(cè)成真,《財(cái)富》雜志將不得不將“疫情期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮”(美國(guó)房?jī)r(jià)在三年內(nèi)上漲了43%)修改為“疫情期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫”。盡管如此,澤爾曼所預(yù)測(cè)的房?jī)r(jià)下跌依舊是一次房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào),而不是房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰,因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)業(yè),房?jī)r(jià)需下跌20%才屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰。至少它并沒(méi)有達(dá)到上一次房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰時(shí)的水平:2006年至2012年,美國(guó)房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)跌至低谷,共下跌了27%。

當(dāng)然,并非所有人都認(rèn)同澤爾曼的悲觀預(yù)測(cè)。Zillow預(yù)測(cè),明年美國(guó)房?jī)r(jià)將再次上漲2.4%。高盛集團(tuán)(Goldman Sachs)預(yù)測(cè),美國(guó)房?jī)r(jià)2023年將上漲1.8%,2024年將上漲3.5%。與此同時(shí),美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)(Mortgage Bankers Association)、CoreLogic、房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)均預(yù)測(cè),2023年美國(guó)房?jī)r(jià)將出現(xiàn)低個(gè)位數(shù)上漲。

但澤爾曼并非唯一看衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析師。穆迪分析(Moody’s Analytics)預(yù)測(cè),美國(guó)房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)至最低點(diǎn)的跌幅為0%至5%。如果美國(guó)陷入經(jīng)濟(jì)衰退,穆迪分析的預(yù)測(cè)分別提高到了5%至10%。約翰·伯恩斯房地產(chǎn)咨詢公司(John Burns Real Estate Consulting)、Zonda、凱投宏觀(Capital Economics)和Pantheon等研究機(jī)構(gòu)也預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)下跌。惠譽(yù)評(píng)級(jí)(Fitch Ratings)認(rèn)為,如果房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑狀況進(jìn)一步惡化,美國(guó)房?jī)r(jià)將下跌10%至15%。

穆迪分析的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·贊迪對(duì)《財(cái)富》雜志表示,“創(chuàng)紀(jì)錄的低空置率”、“良好的貸款審批”和“普通型貸款”等因素不足以防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)個(gè)位數(shù)下跌。然而,這些因素能夠避免美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)徹底陷入“崩潰”。贊迪稱,這一次,業(yè)主有更良好的財(cái)務(wù)狀況。

切記,當(dāng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家或分析師談?wù)摗懊绹?guó)房?jī)r(jià)”時(shí),他們所指的并非你的住宅。贊迪指出,當(dāng)前全美的房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)程度會(huì)有所不同。他預(yù)測(cè),在奧斯汀和博伊西等泡沫化嚴(yán)重的市場(chǎng),房?jī)r(jià)將下跌5%至10%。贊迪認(rèn)為,如果美國(guó)陷入經(jīng)濟(jì)衰退,全國(guó)187個(gè)被嚴(yán)重“高估”的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)就將下跌15%至20%。(財(cái)富中文網(wǎng))

譯者:劉進(jìn)龍

審校:汪皓

“Poison Ivy.” That’s what housing bulls called analyst Ivy Zelman after she came out in 2005 and called the top of the housing bubble.

When Toll Brothers CEO Bob Toll tried to say the housing market had bottomed out in 2006, Zelman famously quipped back, “Which Kool-Aid are you drinking, because I want some.” Of course, Zelman’s housing-bust fears proved more than correct, and all those at the time who thought demographics would continue to propel the aughts’ home prices forward were proved dead wrong.

Fast-forward to 2022, and Zelman once again has housing bulls sweating.

Back in February, the founder of Zelman & Associates called the “peak” of the Pandemic Housing Boom. She was on the money again. Just weeks later, spiked mortgage rates pushed the U.S. housing market into a slowdown. This summer, as the housing correction intensified, Zelman provided a bearish assessment of U.S. home prices to clients of her boutique housing research firm.

“So right now we’re getting a backlash of the change in direction from free money to now the rise in [mortgage] rates and inflation. So the market is poised for a fairly significant [price] correction. And we’re already seeing signs of that over the last several months,” Zelman recently said on the?Macro Hive Conversations?podcast. “Inventories in certain markets—mostly on the West Coast, Southwest, and Mountain states—are rising at Mach speed.”

Zelman’s forecast model predicts that in 2023 U.S. home prices will fall 4%. Then in 2024 she predicts another 5% drop.

“As fast as [inventory levels] are rising and demand is plummeting, we could see pretty substantial [home] price corrections. But it’s going to vary by market,” Zelman says. “I don’t think this will just end quickly. This is going to be a very pressured market nationally in 2023 and 2024.”

Zelman’s outlook amounts to a 8.8% drop in U.S. home prices between 2022 and 2024. Historically speaking, that would make this one of the three sharpest home price drops ever recorded. The other two being those from the Great Depression and Great Recession.

If Zelman’s prediction holds true, Fortune would have to shift our branding from the Pandemic Housing Boom—a period that saw U.S. home prices soar 43% in just over three years—to the Pandemic Housing Bubble. That said, this forecasted drop is still more of a housing correction than a housing crash—something that the industry says requires a 20% price drop. At least it wouldn’t be on the level of the last crash: Peak to trough, U.S. home prices fell 27% between 2006 and 2012.

Not everyone agrees with Zelman’s bearish outlook, to be sure. Over the coming year, Zillow predicts that U.S. home prices will rise another 2.4%. Goldman Sachs predicts that U.S. home prices will rise 1.8% in 2023 and 3.5% in 2024. Meanwhile, firms like the Mortgage Bankers Association, CoreLogic, Fannie Mae, and Freddie Mac all still predict low single-digit home price jumps in 2023.

But Zelman also isn’t the only housing bear. Peak to trough, Moody’s Analytics expects U.S. home prices to decline from 0% to 5% nationally. If a recession hits, that Moody’s forecast moves to 5% to 10%, respectively. Falling home prices are also predicted by research firms including John Burns Real Estate Consulting, Zonda, Capital Economics, and Pantheon. Fitch Ratings thinks home prices could fall between 10% and 15% if the housing downturn takes a worse turn.

Mark Zandi, chief economist at Moody’s, tells?Fortune that factors including “record low vacancy,” “very good underwriting,” and “plain vanilla lending” won’t be enough to prevent a single-digit drop in home prices. However, it will prevent the U.S. housing market from slipping into a full-blown “housing crash.” This time around, Zandi says, homeowners are in much better financial shape.

Keep in mind that when an economist or analyst says “U.S. home prices,” they don’t mean your house. Across the country, Zandi says, the results of the ongoing housing correction will vary. In frothy markets, like Austin and Boise, Zandi predicts home prices will fall between 5% and 10%. If a recession hits, Zandi expects 15% to 20% drops in the nation’s 187 significantly “overvalued” regional housing markets.

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