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價(jià)格和利率高企,美國(guó)樓市陷入低迷

Lance Lambert
2022-09-25

創(chuàng)紀(jì)錄的房?jī)r(jià)增幅——新冠疫情期間增長(zhǎng)了43%,外加6%的抵押貸款利率,讓數(shù)百萬(wàn)潛在購(gòu)房者望而卻步。

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用“承壓”一詞來(lái)形容當(dāng)前的美國(guó)房市可能是再貼切不過(guò)了。創(chuàng)紀(jì)錄的房?jī)r(jià)增幅——新冠疫情期間增長(zhǎng)了43%,外加6%的抵押貸款利率,讓數(shù)百萬(wàn)潛在購(gòu)房者望而卻步。受到這兩大因素的影響,新購(gòu)房者的債務(wù)收入比達(dá)到了房產(chǎn)泡沫時(shí)期的峰值水平。

房?jī)r(jià)承受力問(wèn)題已經(jīng)將美國(guó)房市推入了下行通道。房屋銷(xiāo)量持續(xù)下滑,房屋建筑商不斷取消項(xiàng)目,而房地產(chǎn)公司亦祭出了裁員大旗。

可以肯定的是,美聯(lián)儲(chǔ)(Federal Reserve)通脹應(yīng)對(duì)舉措導(dǎo)致的房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下滑將帶來(lái)房產(chǎn)交易的大幅下探,但我們并不確定房?jī)r(jià)是否也會(huì)因此而受到波及。

為了更好地理解房?jī)r(jià)到底出現(xiàn)了什么問(wèn)題,《財(cái)富》雜志查看了Zillow房屋價(jià)值指數(shù)(Zillow Home Value Index)給出的月度房屋價(jià)值,共涉及美國(guó)896個(gè)地區(qū)的房市數(shù)據(jù)。

讓我們來(lái)看看Zillow的數(shù)據(jù)。

今年5月,穆迪分析(Moody's Analytics)的首席經(jīng)濟(jì)師馬克·贊迪做出了一個(gè)大膽的預(yù)測(cè):房市很快將進(jìn)入房?jī)r(jià)修正期。到目前為止,他的預(yù)測(cè)是正確的。在Zillow跟蹤的896個(gè)重點(diǎn)區(qū)域房市中,117個(gè)市場(chǎng)的房屋價(jià)值在2022年5月至8月期間出現(xiàn)了下滑。

受房?jī)r(jià)修正影響最嚴(yán)重的莫過(guò)于以下兩種房市。

第一種是充滿(mǎn)泡沫的市場(chǎng),例如奧斯?。ㄏ禄?.4%)、博伊西(下滑5.3%)、丹佛(下滑4.3%)、拉斯維加斯(下滑2.3%)和菲尼克斯(下滑4.4%)。上述市場(chǎng)的一些買(mǎi)家來(lái)自于圣何塞和西雅圖這類(lèi)城市,個(gè)個(gè)財(cái)大氣粗。在他們的推動(dòng)下,這些地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超歷史上當(dāng)?shù)鼐用袷杖肽軌虺惺艿姆秶?。一旦抵押貸款利率有所升高,房市熱度就會(huì)褪去,甚至連富有的外市買(mǎi)家也會(huì)打退堂鼓。正因?yàn)槿绱?,像博伊西和奧斯汀這樣的市場(chǎng)如今已經(jīng)走到了房市崩盤(pán)全面爆發(fā)的邊緣。

然而,最大的房?jī)r(jià)跌幅并不會(huì)出現(xiàn)在泡沫市場(chǎng)。實(shí)際上,房?jī)r(jià)的最大跌幅可能會(huì)出現(xiàn)在像舊金山(下滑7.8%)和圣何塞(下滑10.6%)這類(lèi)高成本科技中心,因?yàn)檫@些市場(chǎng)會(huì)遭受雙重噩夢(mèng)的打擊。這里的高端房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)利率更加敏感,而且其所處的科技領(lǐng)域亦是如此。

毫無(wú)疑問(wèn)的是,不斷上升的抵押貸款利率給房?jī)r(jià)帶來(lái)了下行壓力。然而到目前為止,持續(xù)的房?jī)r(jià)修正在削弱疫情房市繁榮(Pandemic Housing Boom)帶來(lái)的增幅方面沒(méi)有發(fā)揮多大的作用。

事實(shí)上,僅有博伊西和費(fèi)爾班克斯在2021年8月至2022年8月期間出現(xiàn)了房屋價(jià)值同比下滑的現(xiàn)象。

如果人們進(jìn)一步縮小時(shí)間跨度,那么博伊西這類(lèi)市場(chǎng)2022年的房?jī)r(jià)下跌看起來(lái)就會(huì)顯得更加微不足道,至少與疫情房市熱期間的增幅相比是這樣。即便考慮博伊西今年夏季5.3%的房?jī)r(jià)跌幅,該地區(qū)房?jī)r(jià)自2020年3月以來(lái)依然上漲了48.6%。

然而,我們可能依然會(huì)看到,疫情房市熱帶來(lái)的增幅將不斷縮水。

像穆迪分析、Zonda、約翰·伯恩斯房地產(chǎn)咨詢(xún)公司(John Burns Real Estate Consulting)、TD Bank和Zelman & Associates這類(lèi)研究公司預(yù)計(jì),房?jī)r(jià)修正運(yùn)動(dòng)將繼續(xù)在全美蔓延。需要特別注意的是,美國(guó)陽(yáng)光地帶泡沫市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)依然最高。

約翰·伯恩斯房地產(chǎn)咨詢(xún)公司的研究負(fù)責(zé)人小里克·帕拉西奧斯告訴《財(cái)富》雜志:“我們認(rèn)為,抵押貸款利率高位運(yùn)行的時(shí)間越長(zhǎng),房市就將持續(xù)感受到修正的壓力,并啟動(dòng)這類(lèi)重置模式。當(dāng)前,已成必然的承受力重置機(jī)制會(huì)拿房?jī)r(jià)開(kāi)刀。因此,我們預(yù)測(cè)全美很多市場(chǎng)的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)雙位數(shù)跌幅?!保ㄘ?cái)富中文網(wǎng))

譯者:馮豐

審校:夏林

用“承壓”一詞來(lái)形容當(dāng)前的美國(guó)房市可能是再貼切不過(guò)了。創(chuàng)紀(jì)錄的房?jī)r(jià)增幅——新冠疫情期間增長(zhǎng)了43%,外加6%的抵押貸款利率,讓數(shù)百萬(wàn)潛在購(gòu)房者望而卻步。受到這兩大因素的影響,新購(gòu)房者的債務(wù)收入比達(dá)到了房產(chǎn)泡沫時(shí)期的峰值水平。

房?jī)r(jià)承受力問(wèn)題已經(jīng)將美國(guó)房市推入了下行通道。房屋銷(xiāo)量持續(xù)下滑,房屋建筑商不斷取消項(xiàng)目,而房地產(chǎn)公司亦祭出了裁員大旗。

可以肯定的是,美聯(lián)儲(chǔ)(Federal Reserve)通脹應(yīng)對(duì)舉措導(dǎo)致的房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下滑將帶來(lái)房產(chǎn)交易的大幅下探,但我們并不確定房?jī)r(jià)是否也會(huì)因此而受到波及。

為了更好地理解房?jī)r(jià)到底出現(xiàn)了什么問(wèn)題,《財(cái)富》雜志查看了Zillow房屋價(jià)值指數(shù)(Zillow Home Value Index)給出的月度房屋價(jià)值,共涉及美國(guó)896個(gè)地區(qū)的房市數(shù)據(jù)。

讓我們來(lái)看看Zillow的數(shù)據(jù)。

今年5月,穆迪分析(Moody's Analytics)的首席經(jīng)濟(jì)師馬克·贊迪做出了一個(gè)大膽的預(yù)測(cè):房市很快將進(jìn)入房?jī)r(jià)修正期。到目前為止,他的預(yù)測(cè)是正確的。在Zillow跟蹤的896個(gè)重點(diǎn)區(qū)域房市中,117個(gè)市場(chǎng)的房屋價(jià)值在2022年5月至8月期間出現(xiàn)了下滑。

受房?jī)r(jià)修正影響最嚴(yán)重的莫過(guò)于以下兩種房市。

第一種是充滿(mǎn)泡沫的市場(chǎng),例如奧斯?。ㄏ禄?.4%)、博伊西(下滑5.3%)、丹佛(下滑4.3%)、拉斯維加斯(下滑2.3%)和菲尼克斯(下滑4.4%)。上述市場(chǎng)的一些買(mǎi)家來(lái)自于圣何塞和西雅圖這類(lèi)城市,個(gè)個(gè)財(cái)大氣粗。在他們的推動(dòng)下,這些地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超歷史上當(dāng)?shù)鼐用袷杖肽軌虺惺艿姆秶R坏┑盅嘿J款利率有所升高,房市熱度就會(huì)褪去,甚至連富有的外市買(mǎi)家也會(huì)打退堂鼓。正因?yàn)槿绱?,像博伊西和奧斯汀這樣的市場(chǎng)如今已經(jīng)走到了房市崩盤(pán)全面爆發(fā)的邊緣。

然而,最大的房?jī)r(jià)跌幅并不會(huì)出現(xiàn)在泡沫市場(chǎng)。實(shí)際上,房?jī)r(jià)的最大跌幅可能會(huì)出現(xiàn)在像舊金山(下滑7.8%)和圣何塞(下滑10.6%)這類(lèi)高成本科技中心,因?yàn)檫@些市場(chǎng)會(huì)遭受雙重噩夢(mèng)的打擊。這里的高端房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)利率更加敏感,而且其所處的科技領(lǐng)域亦是如此。

毫無(wú)疑問(wèn)的是,不斷上升的抵押貸款利率給房?jī)r(jià)帶來(lái)了下行壓力。然而到目前為止,持續(xù)的房?jī)r(jià)修正在削弱疫情房市繁榮(Pandemic Housing Boom)帶來(lái)的增幅方面沒(méi)有發(fā)揮多大的作用。

事實(shí)上,僅有博伊西和費(fèi)爾班克斯在2021年8月至2022年8月期間出現(xiàn)了房屋價(jià)值同比下滑的現(xiàn)象。

如果人們進(jìn)一步縮小時(shí)間跨度,那么博伊西這類(lèi)市場(chǎng)2022年的房?jī)r(jià)下跌看起來(lái)就會(huì)顯得更加微不足道,至少與疫情房市熱期間的增幅相比是這樣。即便考慮博伊西今年夏季5.3%的房?jī)r(jià)跌幅,該地區(qū)房?jī)r(jià)自2020年3月以來(lái)依然上漲了48.6%。

然而,我們可能依然會(huì)看到,疫情房市熱帶來(lái)的增幅將不斷縮水。

像穆迪分析、Zonda、約翰·伯恩斯房地產(chǎn)咨詢(xún)公司(John Burns Real Estate Consulting)、TD Bank和Zelman & Associates這類(lèi)研究公司預(yù)計(jì),房?jī)r(jià)修正運(yùn)動(dòng)將繼續(xù)在全美蔓延。需要特別注意的是,美國(guó)陽(yáng)光地帶泡沫市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)依然最高。

約翰·伯恩斯房地產(chǎn)咨詢(xún)公司的研究負(fù)責(zé)人小里克·帕拉西奧斯告訴《財(cái)富》雜志:“我們認(rèn)為,抵押貸款利率高位運(yùn)行的時(shí)間越長(zhǎng),房市就將持續(xù)感受到修正的壓力,并啟動(dòng)這類(lèi)重置模式。當(dāng)前,已成必然的承受力重置機(jī)制會(huì)拿房?jī)r(jià)開(kāi)刀。因此,我們預(yù)測(cè)全美很多市場(chǎng)的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)雙位數(shù)跌幅?!保ㄘ?cái)富中文網(wǎng))

譯者:馮豐

審校:夏林

Pressurized. That might be the best word to describe the current U.S. housing market. Record home price appreciation—up 43% during the pandemic—coupled with 6% mortgage rates is sidelining millions of potential homebuyers. The combination puts debt-to-income ratios for new buyers on par with levels hit during the peak of the housing bubble.

That affordability crunch has already pushed the U.S. housing market into a housing downturn. Home sales are tanking. Homebuilders are calling off projects. And real estate firms are turning to layoffs.

While it’s clear this ongoing housing downturn—spurred by the Fed’s inflation fight—will see a sharp decline in housing activity, it’s less clear how it will impact home prices.

To better understand what’s going on with home prices, Fortune looked at monthly home values as measured by the Zillow Home Value Index (ZHVI). In total, we looked at data for 896 regional U.S. housing markets.

Let’s take a look at the Zillow data.

Back in May, Moody's Analytics chief economist Mark Zandi made a bold proclamation: The housing market would soon enter a home price correction. So far, he looks right. Among the 896 major regional housing markets tracked by Zillow, 117 markets saw home values fall between May 2022 and August 2022.

The housing markets getting hit the hardest by the home price correction fall into one of two groups.

The first group includes bubbly markets like Austin (down 7.4%), Boise (down 5.3%), Denver (down 4.3%), Las Vegas (down 2.3%), and Phoenix (down 4.4%). Those markets saw deep-pocketed buyers from cities like San Jose and Seattle drive up prices far beyond what local incomes would historically support. Those booms fizzled out once spiking mortgage rates sidelined even the affluent out-of-town buyers. That's why markets like Boise and Austin are now teetering on full-blown housing busts.

But the biggest price declines aren't in bubbly markets. Indeed, the biggest drops in home values can be found in high-cost tech hubs like San Francisco (down 7.8%) and San Jose (down 10.6%). Those markets got hit by a double whammy. Not only are their high-end real estate markets more rate-sensitive, but so are their tech sectors.

There's no doubt about it: Spiking mortgage rates are putting downward pressure on home prices. However, the ongoing home price correction has done little so far to chip away at the Pandemic Housing Boom gains.

In fact, just Boise and Fairbanks posted year-over-year home value declines between August 2021 and August 2022.

If one zooms out even further, the 2022 price drops in markets like Boise look even smaller—at least relative to the gains we've seen during the Pandemic Housing Boom. After the 5.3% price drop in Boise this summer is accounted for, home values in the market are still up 48.6% since March 2020.

But we could still see more Pandemic Housing Boom gains erased.

Research firms like Moody's Analytics, Zonda, John Burns Real Estate Consulting, TD Bank, and Zelman & Associates expect the home price correction to continue spreading across the country. Bubbly markets across the Sunbelt, in particular, remain at the highest risk.

“The longer that [mortgage] rates stay elevated, our view is that housing is going to continue to feel it and have this reset mode. And the affordability resetting mechanism right now that has to happen is on [home] prices. And so there are a lot of markets across the country where we’re forecasting that home prices are going to fall double digits,” Rick Palacios Jr., head of research at John Burns Real Estate Consulting, tells Fortune.

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