萬科“親兒子”上市即破發(fā)，郁亮卻說不慌
柏文喜
2022-09-29
9月29日，萬科分拆萬物云上市進(jìn)程，走完了最后一步，正式在港掛牌，發(fā)行價(jià)每股49.35港元。以萬物云的體量和不急于上市的過往，以及系出名門的身世和眾多知名基石投資人捧場(chǎng)的陣勢(shì)，市場(chǎng)關(guān)注度自不必說。但略顯尷尬的是，萬物云今日開盤即破發(fā)，截至收盤股價(jià)報(bào)46港元，下跌6.79%，總市值483億港元。
面對(duì)這一現(xiàn)實(shí)，萬科董事會(huì)主席郁亮在今日舉辦的上市儀式上表示，今天對(duì)萬物云而言，是一個(gè)全新的起點(diǎn)。“1993年萬科發(fā)行B股，正好碰上市場(chǎng)最高點(diǎn)，七年之后B股股價(jià)才回到當(dāng)初的發(fā)行價(jià)，一大批投資者被套在其中，那七年的壓力和煎熬，讓我們記憶深刻。因此我們并不在意上市時(shí)點(diǎn)的估值高低，更在意它未來的長(zhǎng)期表現(xiàn)。感謝選擇萬物云的投資者，相信萬物云團(tuán)隊(duì)將會(huì)全力以赴，時(shí)間會(huì)證明萬物云的價(jià)值?！?/p>
此前在今年3月31日的萬科業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，郁亮在說到如何衡量萬科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的成功時(shí)，用了下面這個(gè)形象的比喻：第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是能否上市，也就是長(zhǎng)大成人了就應(yīng)該去成家立業(yè)，去外面闖蕩了，所以萬科把每個(gè)業(yè)務(wù)能不能獨(dú)立上市，作為成功的標(biāo)志之一。同時(shí)，萬物云CEO朱保全的一番話也呼應(yīng)了郁亮的觀點(diǎn)：“兒子長(zhǎng)大了，可以獨(dú)立發(fā)展了?！?/p>
萬科分拆物業(yè)上市，無論對(duì)于萬物云本身的獨(dú)立發(fā)展，還是萬科與萬物云的后續(xù)業(yè)績(jī)成長(zhǎng)和融資都是十分利好的。雖然看起來在當(dāng)前市況較差的情況下萬物云上市有些不劃算，但是在目前看不到行業(yè)轉(zhuǎn)暖時(shí)限的情況之下，萬物云上市至少有助于改善萬物云的資金基本面和化解萬科的流動(dòng)性壓力，總體上還是利大于弊的。這恐怕也是萬物云此次新股發(fā)行比例比較小，只占10%的重要原因之一。
從萬物云招股說明書披露的情況來看，公司獲得一眾明星基石投資者的加持，除了有助于提振市場(chǎng)信心來協(xié)助發(fā)行任務(wù)順利完成之外，對(duì)于萬物云的股價(jià)或許也將起到提振和托底的作用。這其實(shí)也是在不太好的市況下萬物云招股說明書格外突出這一點(diǎn)的重要原因。
今日掛牌上市之后，盡管萬物云的市值并沒有如預(yù)期超過千億，僅在500億左右徘徊，按照萬物云2021年20.4億港元?dú)w母凈利潤(rùn)計(jì)算，靜態(tài)市盈率約為25-26倍，但這一水平仍屬于物業(yè)板塊頭部企業(yè)水平，相對(duì)還是較高的。自去年下半年以來，港股物業(yè)股市盈率經(jīng)歷較大滑落，可對(duì)標(biāo)的華潤(rùn)萬象生活從100倍下降至目前的約28倍，碧桂園服務(wù)從80倍下滑至目前的約7倍。因此萬物云的估值水平應(yīng)該說還是較為謹(jǐn)慎并留有余地的。
值得注意的是，萬物云此次上市特別強(qiáng)調(diào)自己的非房地產(chǎn)與非物業(yè)屬性，更多的傾向于塑造自身的科技公司形象，這也是以“萬物云”來命名萬科旗下這個(gè)大型物業(yè)管理公司的初心。因?yàn)閺奈飿I(yè)管理板塊的業(yè)務(wù)創(chuàng)新角度來看，城市服務(wù)業(yè)務(wù)和科技賦能等方面比較受資本市場(chǎng)關(guān)注。萬物云上市的新故事體現(xiàn)在業(yè)務(wù)規(guī)模更大、業(yè)務(wù)范圍涵蓋了市場(chǎng)化程度更高和更穩(wěn)定的商辦物業(yè)、城市服務(wù)，并且萬物云也更強(qiáng)調(diào)科技屬性、平臺(tái)屬性與互聯(lián)網(wǎng)屬性。
早在2020年，朱保全就提出：“未來萬物云的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)不是傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)，而是科技公司的下沉。”其實(shí)之前很多物業(yè)管理企業(yè)也都打出過“科技賦能”概念，但現(xiàn)在資本市場(chǎng)不想聽虛幻的故事，而是想要看這些企業(yè)究竟以所謂的科技賦能做出了什么內(nèi)容和對(duì)其運(yùn)營(yíng)有何提升。目前，“科技賦能”還停留在物業(yè)管理的技術(shù)應(yīng)用以及公司運(yùn)營(yíng)層面，未來是否會(huì)真正落到整個(gè)行業(yè)生態(tài)，乃至行業(yè)與社會(huì)的交互方式？這是萬物云要面對(duì)的課題，也是它在招股書中濃墨重彩所描繪的，同時(shí)過于強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)也有烘托股價(jià)與市值之嫌疑。從上市首日的股價(jià)表現(xiàn)來看，投資者或許還需要看到科技概念有更扎實(shí)的支撐。
不過，在物業(yè)股估值持續(xù)低迷的當(dāng)下，無論是以體量還是以運(yùn)營(yíng)水平、科技質(zhì)量、成長(zhǎng)性而言，萬物云上市都有助于改善物業(yè)板塊的基本面，提升板塊質(zhì)量與信心，并加強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)物業(yè)板塊的關(guān)注。富途證券研究報(bào)告指出，萬物云上市不可避免地會(huì)造成投資者調(diào)倉。筆者認(rèn)為處于物業(yè)股兩端的企業(yè)，也就是股價(jià)表現(xiàn)和未來走勢(shì)更好的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，以及股價(jià)低迷、看不到未來的較差企業(yè)，都會(huì)成為被調(diào)倉的重點(diǎn)企業(yè)，前者會(huì)被重點(diǎn)加倉，而后者會(huì)被拋棄，也就是說物業(yè)股的估值會(huì)隨著萬物云的上市而分化愈加明顯。
在萬物云登陸港交所之后，龍頭企業(yè)中僅有金地物業(yè)和龍湖智創(chuàng)生活尚未上市，而后者正在推進(jìn)上市進(jìn)程，這也意味著物業(yè)行業(yè)的資本化基本完成。在相對(duì)理性的行情下，接下來物業(yè)股一方面會(huì)加快板塊內(nèi)的分化，另一方面也會(huì)加快板塊內(nèi)的整合，出現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)、贏家通吃和一些弱勢(shì)企業(yè)被迫逐步退出的局面。物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)會(huì)更加集中于企業(yè)規(guī)模與成長(zhǎng)性層面，推動(dòng)行業(yè)整合與并購(gòu)重組的進(jìn)一步加速，行業(yè)集中度將加速上升。
總之，隨著萬物云的上市，物業(yè)管理行業(yè)可謂開啟了一個(gè)新時(shí)代。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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