新冠疫情期間的樓市泡沫正在破裂，美國保守將房價下跌15%
Lance Lambert
2022-11-21
2020年，白領(lǐng)人士沒過多久就意識到，日益普及的居家辦公政策意味著他們幾乎能夠在任何地方購買房地產(chǎn)。度假區(qū)房地產(chǎn)市場大熱。遠郊也變得炙手可熱，博伊西等所謂的“房價飆升小鎮(zhèn)”也是如此。即便是紐約和舊金山等人口流失大都市，也變得過熱，這是因為“室友脫鉤”產(chǎn)生了從租賃市場向住房市場的溢出效應。
新冠疫情期間的房地產(chǎn)熱潮（Pandemic Housing Boom）恰好與2020年3月至2022年6月期間美國房價驚人地上漲了42%相吻合。據(jù)舊金山聯(lián)邦儲備銀行（Federal Reserve Bank of San Francisco）的研究人員估計，其中至少60%的升值可以歸因于新冠疫情期間對“空間”的需求上升。
當然，這種需求熱潮并沒有消退——它正在做180度的大調(diào)整：購房抵押貸款申請同比下降了41%。實際上，現(xiàn)在的購房申請比2008年金融危機的低點還低。
需求的迅速回落也讓更多的經(jīng)濟學家說出了房地產(chǎn)領(lǐng)域里最令人擔憂的詞：泡沫。
畢馬威（KPMG）的首席經(jīng)濟學家黛安娜·斯旺克說：“這是一場由新冠疫情引發(fā)的（房地產(chǎn)）泡沫，居家辦公的人口遷移趨勢助長了這一泡沫：高薪員工為了更多的空間而前往房價較低的二線中端市場。居家辦公走到極端（刺激住房需求），但它基本上戛然而止了。我認為這也是房價下跌的部分原因。當?shù)鼐用竦氖杖氩⒉蛔阋灾胃叻績r?！?/p>
我們已經(jīng)看到全國范圍內(nèi)房價下跌。今年6月至8月，凱斯-席勒全國房價指數(shù)（Case-Shiller National Home Index）顯示，美國房價下跌了1.3%。這是自2012年以來的首次下降。
斯旺克稱：“全國范圍內(nèi)房價一旦開始下跌，這種勢頭就會持續(xù)下去，因為沒有人想要徒手接飛刀。我們很容易看到兩位數(shù)的大跌幅。我認為明年15%的跌幅是非常保守的估計。房價已經(jīng)由漲轉(zhuǎn)跌?！?/p>
當《財富》雜志首創(chuàng)“新冠疫情期間房地產(chǎn)熱潮”一詞時，我們知道，如果這種繁榮以泡沫破裂告終，我們就將不得不把其重新命名為“新冠疫情期間房地產(chǎn)泡沫”（Pandemic Housing Bubble）。我們甚至為它設(shè)定了一個標準：任何市場如果出現(xiàn)從峰值到谷底的跌幅超過10%的情況，就都會被貼上“新冠疫情期間房地產(chǎn)泡沫”的標簽。如果畢馬威的預測成真，整個國家就都將被貼上“泡沫”的標簽。
以下是《財富》雜志從對斯旺克的采訪中得出的四大要點。
飆升的抵押貸款利率戳破了“泡沫”
每當美聯(lián)儲（Federal Reserve）進入加息模式，就會給美國住房市場等利率敏感行業(yè)帶來麻煩。當這些加息舉措因為央行在對抗通脹方面落后而變得激進時，那么房地產(chǎn)市場受到的沖擊就會更嚴重。
當然，這也正是我們在2022年看到的情況。美聯(lián)儲的貨幣緊縮政策使美國30年期固定利率抵押貸款平均利率在過去一年中從2.98%飆升至7.1%。這是自1981年時任美聯(lián)儲主席保羅·沃爾克臭名昭著的緊縮政策以來對抵押貸款利率最大的沖擊。
對抵押貸款利率的沖擊之所以重要，有兩大原因。首先，歷史低位的抵押貸款利率——這也是推動新冠疫情期間房地產(chǎn)熱潮的因素之一——已經(jīng)不復存在。其次，抵押貸款利率飆升意味著許多潛在購房者要么因為高房價而望而卻步，要么完全失去了抵押貸款資格。
房價正在下跌——但這不是2008年發(fā)生的情況
如果美國房價真的下跌15%，這就將是二戰(zhàn)后第二大房價回調(diào)。只有2006年至2012年27%的回調(diào)才能超過此次回調(diào)。
盡管如此，美聯(lián)儲表示，這并不是2008年金融危機的重演。
“從金融穩(wěn)定的角度來看，我們在這個周期中沒有看到金融危機之前那種不良的信貸承銷情況。貸款機構(gòu)對住房信貸的管理要謹慎得多。[在2022年]情況完全不同，不存在潛在趨勢，也不存在金融穩(wěn)定問題。但我們確實明白，我們實施的政策會對[住房]產(chǎn)生很大影響?！泵缆?lián)儲主席杰羅姆·鮑威爾在本月早些時候告訴記者。
斯旺克同意鮑威爾的觀點：“這不是一場次貸危機，在這一點上，他們（美聯(lián)儲）是正確的?！?/p>
然而，盡管貸款標準的提高和供應緊縮應該會防止2008年的情況重演，但它們還不足以防止房地產(chǎn)市場的修正。至少斯旺克是這樣認為的。
斯旺克表示：“對我來說，有趣的是，在庫存仍然非常緊張的情況下，其中一些市場的修正速度是如此之快?！?/p>
菲尼克斯住房市場充滿泡沫——芝加哥住房市場泡沫情況相對樂觀
正如《財富》雜志此前指出的那樣，教科書上對房地產(chǎn)泡沫的定義需要滿足三個條件。首先，旺盛的需求——在投機活動的推動下——涌入房地產(chǎn)市場。其次，房價飆升遠遠超過了收入所能夠承受的水平，達到了“估值過高”的水平。第三，房地產(chǎn)市場泡沫破裂，房價下跌。
新冠疫情期間房地產(chǎn)熱潮見證了“投資者狂熱”的回歸。歷史低位的抵押貸款利率吸引了房東夫妻和愛彼迎（Airbnb）的房東。受創(chuàng)紀錄的房價升值水平吸引，短期炒房客也進入了市場。事實上，根據(jù)ATTOM數(shù)據(jù)，在2022年第一季度，共有114,706套房屋被“轉(zhuǎn)手”。這比2008年泡沫之前的任何一個季度都要高。這是投機活動嗎？是的。
每個季度，穆迪分析公司都會為大約400個市場計算出被“高估”或“低估”的數(shù)值。該公司旨在找出包括當?shù)厥杖胨皆趦?nèi)的基本面因素是否可以支撐當?shù)胤績r。只有當房地產(chǎn)市場被嚴重“高估”時，才會令人不安。在2022年第二季度，典型的市場被“高估”了23%。這高于2019年第二季度的3%，也高于2006年第二季度的14%。這屬于估值過高嗎？是的。
盡管在新冠疫情期間，造成房地產(chǎn)市場泡沫的前兩個因素確實出現(xiàn)了，但第三個因素尚未出現(xiàn)。斯旺克表示，這種“破裂”已經(jīng)開始，但會因市場而異。
斯旺克認為破裂會有所不同的原因是什么？一些市場的泡沫比其他市場多得多。
例如，看看芝加哥和菲尼克斯的情況就知道了。上一次，這兩個市場都經(jīng)歷了繁榮和蕭條。鑒于在2006年，芝加哥和菲尼克斯分別被“高估”了32%和48%，原因一目了然。然而，這次菲尼克斯（現(xiàn)在被“高估”了54%）有大量投機者和外地買家涌入，而芝加哥（現(xiàn)在被“高估”了3%）仍然相對溫和。
展望未來，房地產(chǎn)經(jīng)濟學家預計，像菲尼克斯這樣的市場將面臨更高的房價下跌風險。事實上，穆迪分析公司目前預測，充滿泡沫的菲尼克斯住房市場從峰值到谷底的跌幅達18.7%。在芝加哥，該分析公司預計房價只會下降3.6%。
房價下跌對美聯(lián)儲有利
美聯(lián)儲主席杰羅姆·鮑威爾明確表示，美國房地產(chǎn)市場正處于“艱難的修正中”。一旦修正完成，買家和賣家就都將回到一個“重置”的市場。
言外之意是，一些經(jīng)濟學家認為“重置”意味著“房價將下跌”。
“讓我們面對現(xiàn)實吧，目前通脹的最大推手之一是什么？是住房成本。這也是他們（美聯(lián)儲）最有權(quán)力的地方。”斯旺克說。“所以，是的，過去，房價出現(xiàn)了驚人的上漲。但上漲是不可持續(xù)的——需要進行某種形式的修正。問題出在你無法選擇修正的幅度?！?/p>
斯旺克表示，房價的溫和修正將有助于美聯(lián)儲控制住房成本和整體通脹水平。在這種情況下，買家可能會回到價格較低、庫存較多、抵押貸款利率較低的市場。（財富中文網(wǎng)）
譯者：中慧言-王芳
2020年，白領(lǐng)人士沒過多久就意識到，日益普及的居家辦公政策意味著他們幾乎能夠在任何地方購買房地產(chǎn)。度假區(qū)房地產(chǎn)市場大熱。遠郊也變得炙手可熱，博伊西等所謂的“房價飆升小鎮(zhèn)”也是如此。即便是紐約和舊金山等人口流失大都市，也變得過熱，這是因為“室友脫鉤”產(chǎn)生了從租賃市場向住房市場的溢出效應。
新冠疫情期間的房地產(chǎn)熱潮（Pandemic Housing Boom）恰好與2020年3月至2022年6月期間美國房價驚人地上漲了42%相吻合。據(jù)舊金山聯(lián)邦儲備銀行（Federal Reserve Bank of San Francisco）的研究人員估計，其中至少60%的升值可以歸因于新冠疫情期間對“空間”的需求上升。
當然，這種需求熱潮并沒有消退——它正在做180度的大調(diào)整：購房抵押貸款申請同比下降了41%。實際上，現(xiàn)在的購房申請比2008年金融危機的低點還低。
需求的迅速回落也讓更多的經(jīng)濟學家說出了房地產(chǎn)領(lǐng)域里最令人擔憂的詞：泡沫。
畢馬威（KPMG）的首席經(jīng)濟學家黛安娜·斯旺克說：“這是一場由新冠疫情引發(fā)的（房地產(chǎn)）泡沫，居家辦公的人口遷移趨勢助長了這一泡沫：高薪員工為了更多的空間而前往房價較低的二線中端市場。居家辦公走到極端（刺激住房需求），但它基本上戛然而止了。我認為這也是房價下跌的部分原因。當?shù)鼐用竦氖杖氩⒉蛔阋灾胃叻績r?！?/p>
我們已經(jīng)看到全國范圍內(nèi)房價下跌。今年6月至8月，凱斯-席勒全國房價指數(shù)（Case-Shiller National Home Index）顯示，美國房價下跌了1.3%。這是自2012年以來的首次下降。
斯旺克稱：“全國范圍內(nèi)房價一旦開始下跌，這種勢頭就會持續(xù)下去，因為沒有人想要徒手接飛刀。我們很容易看到兩位數(shù)的大跌幅。我認為明年15%的跌幅是非常保守的估計。房價已經(jīng)由漲轉(zhuǎn)跌?！?/p>
當《財富》雜志首創(chuàng)“新冠疫情期間房地產(chǎn)熱潮”一詞時，我們知道，如果這種繁榮以泡沫破裂告終，我們就將不得不把其重新命名為“新冠疫情期間房地產(chǎn)泡沫”（Pandemic Housing Bubble）。我們甚至為它設(shè)定了一個標準：任何市場如果出現(xiàn)從峰值到谷底的跌幅超過10%的情況，就都會被貼上“新冠疫情期間房地產(chǎn)泡沫”的標簽。如果畢馬威的預測成真，整個國家就都將被貼上“泡沫”的標簽。
以下是《財富》雜志從對斯旺克的采訪中得出的四大要點。
飆升的抵押貸款利率戳破了“泡沫”
每當美聯(lián)儲（Federal Reserve）進入加息模式，就會給美國住房市場等利率敏感行業(yè)帶來麻煩。當這些加息舉措因為央行在對抗通脹方面落后而變得激進時，那么房地產(chǎn)市場受到的沖擊就會更嚴重。
當然，這也正是我們在2022年看到的情況。美聯(lián)儲的貨幣緊縮政策使美國30年期固定利率抵押貸款平均利率在過去一年中從2.98%飆升至7.1%。這是自1981年時任美聯(lián)儲主席保羅·沃爾克臭名昭著的緊縮政策以來對抵押貸款利率最大的沖擊。
對抵押貸款利率的沖擊之所以重要，有兩大原因。首先，歷史低位的抵押貸款利率——這也是推動新冠疫情期間房地產(chǎn)熱潮的因素之一——已經(jīng)不復存在。其次，抵押貸款利率飆升意味著許多潛在購房者要么因為高房價而望而卻步，要么完全失去了抵押貸款資格。
房價正在下跌——但這不是2008年發(fā)生的情況
如果美國房價真的下跌15%，這就將是二戰(zhàn)后第二大房價回調(diào)。只有2006年至2012年27%的回調(diào)才能超過此次回調(diào)。
盡管如此，美聯(lián)儲表示，這并不是2008年金融危機的重演。
“從金融穩(wěn)定的角度來看，我們在這個周期中沒有看到金融危機之前那種不良的信貸承銷情況。貸款機構(gòu)對住房信貸的管理要謹慎得多。[在2022年]情況完全不同，不存在潛在趨勢，也不存在金融穩(wěn)定問題。但我們確實明白，我們實施的政策會對[住房]產(chǎn)生很大影響?！泵缆?lián)儲主席杰羅姆·鮑威爾在本月早些時候告訴記者。
斯旺克同意鮑威爾的觀點：“這不是一場次貸危機，在這一點上，他們（美聯(lián)儲）是正確的?！?/p>
然而，盡管貸款標準的提高和供應緊縮應該會防止2008年的情況重演，但它們還不足以防止房地產(chǎn)市場的修正。至少斯旺克是這樣認為的。
斯旺克表示：“對我來說，有趣的是，在庫存仍然非常緊張的情況下，其中一些市場的修正速度是如此之快?！?/p>
菲尼克斯住房市場充滿泡沫——芝加哥住房市場泡沫情況相對樂觀
正如《財富》雜志此前指出的那樣，教科書上對房地產(chǎn)泡沫的定義需要滿足三個條件。首先，旺盛的需求——在投機活動的推動下——涌入房地產(chǎn)市場。其次，房價飆升遠遠超過了收入所能夠承受的水平，達到了“估值過高”的水平。第三，房地產(chǎn)市場泡沫破裂，房價下跌。
新冠疫情期間房地產(chǎn)熱潮見證了“投資者狂熱”的回歸。歷史低位的抵押貸款利率吸引了房東夫妻和愛彼迎（Airbnb）的房東。受創(chuàng)紀錄的房價升值水平吸引，短期炒房客也進入了市場。事實上，根據(jù)ATTOM數(shù)據(jù)，在2022年第一季度，共有114,706套房屋被“轉(zhuǎn)手”。這比2008年泡沫之前的任何一個季度都要高。這是投機活動嗎？是的。
每個季度，穆迪分析公司都會為大約400個市場計算出被“高估”或“低估”的數(shù)值。該公司旨在找出包括當?shù)厥杖胨皆趦?nèi)的基本面因素是否可以支撐當?shù)胤績r。只有當房地產(chǎn)市場被嚴重“高估”時，才會令人不安。在2022年第二季度，典型的市場被“高估”了23%。這高于2019年第二季度的3%，也高于2006年第二季度的14%。這屬于估值過高嗎？是的。
盡管在新冠疫情期間，造成房地產(chǎn)市場泡沫的前兩個因素確實出現(xiàn)了，但第三個因素尚未出現(xiàn)。斯旺克表示，這種“破裂”已經(jīng)開始，但會因市場而異。
斯旺克認為破裂會有所不同的原因是什么？一些市場的泡沫比其他市場多得多。
例如，看看芝加哥和菲尼克斯的情況就知道了。上一次，這兩個市場都經(jīng)歷了繁榮和蕭條。鑒于在2006年，芝加哥和菲尼克斯分別被“高估”了32%和48%，原因一目了然。然而，這次菲尼克斯（現(xiàn)在被“高估”了54%）有大量投機者和外地買家涌入，而芝加哥（現(xiàn)在被“高估”了3%）仍然相對溫和。
展望未來，房地產(chǎn)經(jīng)濟學家預計，像菲尼克斯這樣的市場將面臨更高的房價下跌風險。事實上，穆迪分析公司目前預測，充滿泡沫的菲尼克斯住房市場從峰值到谷底的跌幅達18.7%。在芝加哥，該分析公司預計房價只會下降3.6%。
房價下跌對美聯(lián)儲有利
美聯(lián)儲主席杰羅姆·鮑威爾明確表示，美國房地產(chǎn)市場正處于“艱難的修正中”。一旦修正完成，買家和賣家就都將回到一個“重置”的市場。
言外之意是，一些經(jīng)濟學家認為“重置”意味著“房價將下跌”。
“讓我們面對現(xiàn)實吧，目前通脹的最大推手之一是什么？是住房成本。這也是他們（美聯(lián)儲）最有權(quán)力的地方。”斯旺克說?！八?，是的，過去，房價出現(xiàn)了驚人的上漲。但上漲是不可持續(xù)的——需要進行某種形式的修正。問題出在你無法選擇修正的幅度。”
斯旺克表示，房價的溫和修正將有助于美聯(lián)儲控制住房成本和整體通脹水平。在這種情況下，買家可能會回到價格較低、庫存較多、抵押貸款利率較低的市場。（財富中文網(wǎng)）
譯者：中慧言-王芳
It didn’t take long for white-collar professionals in 2020 to realize that expanded work-from-home policies meant they could buy real estate pretty much anywhere. Vacation markets went gangbusters. Exurbs got red-hot, as did so-called “Zoom towns” like Boise. Even big cities that were losing residents, like New York and San Francisco, got overheated as decoupling roommates created a spillover effect from the rental market into the housing market.
That Pandemic Housing Boom coincided with a staggering 42% jump in U.S. home prices between March 2020 and June 2022. At least 60% of that appreciation, researchers at the Federal Reserve Bank of San Francisco estimate, can be attributed to the elevated demand for “space” that occurred during the pandemic.
Of course, that demand boom hasn’t just fizzled out—it’s doing a 180: On a year-over-year basis, mortgage purchase applications are down 41%. There’s actually fewer purchase applications now than at the bottom of the 2008 crash.
This swift pullback in demand also has more economists uttering the most feared word in housing: Bubble.
“It was a pandemic-induced [housing] bubble, which was stoked by work-from-home migration trends: High wage workers going to lower second tier middle markets for more space,” said Diane Swonk, chief economist at KPMG. “We went to an extreme on WFH [spurred housing demand], but it has pretty much abruptly ended. It is part of the reason I think you’re seeing housing prices fall as well. The local incomes don’t support a lot of these home values.”
We’ve already seen home price growth rollover on a national basis. Between June and August, the Case-Shiller National Home Index showed a 1.3% drop in U.S. home prices. That marks the first decline since 2012.
“Once you start the process of prices falling nationally, there is a self-fulfilling momentum to it because no one wants to catch a falling knife,” Swonk says. “We’re easily going to see large double-digits declines. I think 15% next year is very conservative. We’re already turning.”
When Fortune coined the term Pandemic Housing Boom, we did so knowing that if the boom concluded in a bust, we’d have to relabel it a Pandemic Housing Bubble. We even set a criteria for it: Any market that sees a greater than 10% peak-to-trough decline gets the Pandemic Housing Bubble label. If KPMG’s prediction comes to fruition, the entire country would get our “bubble” label.
Here are the four big takeaways from Fortune’s chat with Swonk.
Spiked mortgage rates popped the “bubble”
Whenever the Federal Reserve flips into rate hiking mode, it's going to spell trouble for rate sensitive sectors like the U.S. housing market. When those rate hikes turn aggressive because the central bank fell behind on its inflation-fight, it'll be that much more intense.
Of course, that's exactly what we've seen in 2022. The Fed's monetary tightening has seen the average 30-year fixed mortgage rate spike over the past year from 2.98% to 7.1%. That marks the biggest mortgage rate shock since Fed Chair Paul Volcker's infamous tightening in 1981.
That mortgage rate shock matters for two reasons. First, historically low mortgage rates—which also helped to power the Pandemic Housing Boom—are gone. Second, the spike means many would-be buyers have either been priced out or lost their mortgage altogether.
Home prices are falling—but it isn't the 2008 story
If U.S. home prices actually fall 15%, it'd mark the second biggest home price correction of the post-World War II era. Only the 27% correction between 2006 and 2012 would have it beat.
That said, the Federal Reserve says this isn't a repeat of the 2008 crisis.
"From a financial stability standpoint, we didn't see in this cycle the kinds of poor underwriting credit that we saw before the Great Financial Crisis. Housing credit was much more carefully managed by the lenders. It's a very different situation [in 2022], it doesn't present potential, [well] it doesn't appear to present financial stability issues. But we do understand that [housing] is where a very big effect of our policies is," Fed Chair Jerome Powell told reporters earlier this month.
Swonk agrees with Powell: "This is not a subprime crisis, they're [the fed] right about that."
However, while improved lending standards and tight supply should prevent a 2008 repeat, they aren't enough to prevent a housing correction. At least that's how Swonk sees it.
"The interesting thing to me is how quickly some of these markets are correcting with still very tight inventories," Swonk says.
Phoenix is very bubbly—Chicago not so much
As Fortune?has previously noted, the textbook definition of a housing bubble requires three things. First, you’d see exuberant demand—boosted by speculation—rush into the housing market. Second, spiked home prices soar well above what incomes can support and reach "overvaluation" levels. Third, the housing bubble pops and home prices fall.
The Pandemic Housing Boom saw "investor mania" return to the market. Historically low mortgage rates attracted mom-and-pop landlords and Airbnb hosts alike. Short-term flippers, attracted by record levels of home price appreciation, got in too. Indeed, a total of 114,706 homes were "flipped" in the first quarter of 2022, according to ATTOM Data. That's higher than any quarter in the years leading up to the 2008 bubble. Speculation? Check.
Every quarter, Moody's Analytics calculates an "overvalued" or "undervalued" figure for around 400 markets. The firm aims to find out whether fundamentals, including local income levels, could support local home prices. It's only troubling when a housing market becomes significantly "overvalued." In the second quarter of 2022, the typical market was "overvalued" by 23%. That's up from 3% in the second quarter of 2019, and above the 14% in the second quarter of 2006. Overvaluation? Check.
While the first two elements of the housing bubble did indeed return during the pandemic, the third element has yet to hit. Swonk says that "burst" is starting, but it'll vary by market.
The reason Swonk thinks the bust will vary? Some markets got a lot more bubbly than others.
For example, look at Chicago and Phoenix. The last time around, both markets saw a boom and bust. It's easy to see why given that in 2006, Chicago and Phoenix were "overvalued" by 32% and 48%, respectively. However, this time around Phoenix (which is now "overvalued" by 54%) saw a rush of speculators and out-of-town buyers, while Chicago (which is now "overvalued' by 3%) remained relatively tame.
Heading forward, housing economists expect markets like Phoenix to be at higher risk for sharper home price declines. In fact, Moody's Analytics is currently forecasting a 18.7% peak-to-trough drop in bubbly Phoenix. In Chicago, the analytics firm expects home prices to fall just 3.6%.
Falling home prices helps the Fed
Fed Chair Jerome Powell has made it clear that the U.S. housing market is in a "difficult correction." Once it's completed, buyers and sellers alike will return to a "reset" market.
Reading between the lines, some economists take "reset" as meaning "home prices will fall."
"Let's face it, where is one of the biggest pushes on inflation right now? It's in shelter costs. And it's where they [the Fed] have the most power," Swonk says. "And so, yeah, it was a stunning rise in [home] prices. An unsustainable rise—some kind of correction is needed. The problem is you don't get to choose how big that correction is."
A mild correction in home prices, Swonk says, would help the Fed to both rein in shelter costs and overall inflation. In that scenario, buyers might return to a market with both lower prices, more inventory, and lower mortgage rates.
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