高盛大膽預(yù)測(cè)，美國(guó)房?jī)r(jià)將于年中觸底
LANCE LAMBERT
2023-02-08
美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能正在接近最低點(diǎn)。至少高盛（Goldman Sachs）這樣認(rèn)為。
兩周前，投資銀行高盛才在一篇名為《在好轉(zhuǎn)之前會(huì)先變得更糟》（Getting Worse Before Getting Better）的報(bào)告中，下調(diào)了對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望評(píng)級(jí)，但在2023年1月23日發(fā)表的一篇名為《2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望：尋找谷底》（2023 Housing Outlook: Finding a Trough）的文章中卻改變了立場(chǎng)。
該投行的研究人員推翻了1月10日對(duì)美國(guó)房?jī)r(jià)2023年下跌6.1%的預(yù)測(cè)，而是認(rèn)為，到2023年底，美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)將僅下跌2.6%。
高盛表示，今年夏天美國(guó)房?jī)r(jià)將觸底，全國(guó)房?jī)r(jià)將較2022年6月的最高點(diǎn)下跌約6%。高盛研究人員此前曾預(yù)測(cè)，美國(guó)房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)至最低點(diǎn)的跌幅更接近10%。
研究人員表示：“我們預(yù)測(cè)，全美房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)至最低點(diǎn)的跌幅約為6%，在年中前后，房?jī)r(jià)會(huì)停止下跌。對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)，我們預(yù)測(cè)太平洋海岸和西南地區(qū)的房?jī)r(jià)降幅更大，這些地區(qū)的平均房屋存量增幅最大，而在大西洋中部和中西部地區(qū)房?jī)r(jià)跌幅較小，過(guò)去兩年，這些地區(qū)的房?jī)r(jià)可負(fù)擔(dān)性更高?！?/p>
高盛為何會(huì)向上修正房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)？高盛表示，最近的數(shù)據(jù)表明購(gòu)房人需求回升。
研究人員表示：“房屋銷量似乎出現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。1月到目前為止，平均抵押貸款購(gòu)房申請(qǐng)量比去年10月低谷時(shí)期增長(zhǎng)了9%，而基于調(diào)查的購(gòu)房意愿指標(biāo)顯著反彈?！?/p>
為了更明確地了解全美和地區(qū)房?jī)r(jià)的未來(lái)走向，《財(cái)富》雜志向高盛索要了完整預(yù)測(cè)。
讓我們看看高盛的研究結(jié)果。
與畢馬威（KPMG）不同，高盛預(yù)測(cè)美國(guó)房?jī)r(jià)回調(diào)幅度不會(huì)達(dá)到兩位數(shù)。高盛表示，在當(dāng)前的市場(chǎng)周期不會(huì)出現(xiàn)更大幅度的房?jī)r(jià)回調(diào)，原因有三。
研究人員寫道：“首先，過(guò)去兩年快速增長(zhǎng)的未使用房屋凈值意味著，即使房?jī)r(jià)下跌幅度超出我們的預(yù)期，也只有一小部分抵押貸款人會(huì)遭遇虧損。其次，超過(guò)90%的未償還抵押貸款為固定利率貸款，這意味著利率上漲不會(huì)導(dǎo)致大多數(shù)業(yè)主的償債成本大幅增加。第三，美國(guó)家庭財(cái)務(wù)狀況依舊強(qiáng)勁，整體杠桿率較低，并且在新冠疫情期間家庭積累了大量?jī)?chǔ)蓄?！?/p>
高盛表示，這三個(gè)因素應(yīng)該可防止發(fā)生“層疊違約，層疊違約曾導(dǎo)致全球金融危機(jī)之后美國(guó)房?jī)r(jià)下跌?！?007年至2008年全球金融危機(jī)（GFC）之后，美國(guó)房?jī)r(jià)回調(diào)，從2007年至2012年美國(guó)房?jī)r(jià)下跌26%，是高盛預(yù)測(cè)的目前從最高點(diǎn)至最低點(diǎn)的6%跌幅的四倍以上。
雖然高盛預(yù)測(cè)2023年全美房?jī)r(jià)將下跌2.6%，但并非美國(guó)市場(chǎng)都如此幸運(yùn)。
2023年，高盛預(yù)測(cè)多個(gè)過(guò)熱的市場(chǎng)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)兩位數(shù)下跌，包括奧斯?。?16%）、舊金山（-14%）、圣地亞哥（-13%）、菲尼克斯（-13%）、丹佛（-11%）、西雅圖（-11%）、坦帕（-11%）和拉斯維加斯（-11%）。好消息是，高盛預(yù)測(cè)巴爾的摩（+0.5%）和邁阿密（+0.8%）等市場(chǎng)的房?jī)r(jià)將會(huì)上漲。
高盛研究人員在最新報(bào)告中寫道：“城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)將取決于房屋供需關(guān)系。在芝加哥和費(fèi)城等可負(fù)擔(dān)性更強(qiáng)的大都市，新抵押貸款的還款成本僅占月收入的約四分之一，這些市場(chǎng)的房?jī)r(jià)跌幅將低于可負(fù)擔(dān)性較差的西部城市，因?yàn)檫@些城市的抵押貸款還款成本占月收入的四分之三?！?/p>
在抵押貸款利率方面，高盛表示購(gòu)房人不應(yīng)指望有好消息。該投行預(yù)測(cè)，到2023年年底，30年期固定抵押貸款平均利率將上浮至6.5%。截至周四，30年期固定抵押貸款平均利率為6.09%。（財(cái)富中文網(wǎng)）
譯者：劉進(jìn)龍
審校：汪皓
美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能正在接近最低點(diǎn)。至少高盛（Goldman Sachs）這樣認(rèn)為。
兩周前，投資銀行高盛才在一篇名為《在好轉(zhuǎn)之前會(huì)先變得更糟》（Getting Worse Before Getting Better）的報(bào)告中，下調(diào)了對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望評(píng)級(jí)，但在2023年1月23日發(fā)表的一篇名為《2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望：尋找谷底》（2023 Housing Outlook: Finding a Trough）的文章中卻改變了立場(chǎng)。
該投行的研究人員推翻了1月10日對(duì)美國(guó)房?jī)r(jià)2023年下跌6.1%的預(yù)測(cè)，而是認(rèn)為，到2023年底，美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)將僅下跌2.6%。
高盛表示，今年夏天美國(guó)房?jī)r(jià)將觸底，全國(guó)房?jī)r(jià)將較2022年6月的最高點(diǎn)下跌約6%。高盛研究人員此前曾預(yù)測(cè)，美國(guó)房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)至最低點(diǎn)的跌幅更接近10%。
研究人員表示：“我們預(yù)測(cè)，全美房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)至最低點(diǎn)的跌幅約為6%，在年中前后，房?jī)r(jià)會(huì)停止下跌。對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)，我們預(yù)測(cè)太平洋海岸和西南地區(qū)的房?jī)r(jià)降幅更大，這些地區(qū)的平均房屋存量增幅最大，而在大西洋中部和中西部地區(qū)房?jī)r(jià)跌幅較小，過(guò)去兩年，這些地區(qū)的房?jī)r(jià)可負(fù)擔(dān)性更高?！?/p>
高盛為何會(huì)向上修正房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)？高盛表示，最近的數(shù)據(jù)表明購(gòu)房人需求回升。
研究人員表示：“房屋銷量似乎出現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。1月到目前為止，平均抵押貸款購(gòu)房申請(qǐng)量比去年10月低谷時(shí)期增長(zhǎng)了9%，而基于調(diào)查的購(gòu)房意愿指標(biāo)顯著反彈?！?/p>
為了更明確地了解全美和地區(qū)房?jī)r(jià)的未來(lái)走向，《財(cái)富》雜志向高盛索要了完整預(yù)測(cè)。
讓我們看看高盛的研究結(jié)果。
與畢馬威（KPMG）不同，高盛預(yù)測(cè)美國(guó)房?jī)r(jià)回調(diào)幅度不會(huì)達(dá)到兩位數(shù)。高盛表示，在當(dāng)前的市場(chǎng)周期不會(huì)出現(xiàn)更大幅度的房?jī)r(jià)回調(diào)，原因有三。
研究人員寫道：“首先，過(guò)去兩年快速增長(zhǎng)的未使用房屋凈值意味著，即使房?jī)r(jià)下跌幅度超出我們的預(yù)期，也只有一小部分抵押貸款人會(huì)遭遇虧損。其次，超過(guò)90%的未償還抵押貸款為固定利率貸款，這意味著利率上漲不會(huì)導(dǎo)致大多數(shù)業(yè)主的償債成本大幅增加。第三，美國(guó)家庭財(cái)務(wù)狀況依舊強(qiáng)勁，整體杠桿率較低，并且在新冠疫情期間家庭積累了大量?jī)?chǔ)蓄?！?/p>
高盛表示，這三個(gè)因素應(yīng)該可防止發(fā)生“層疊違約，層疊違約曾導(dǎo)致全球金融危機(jī)之后美國(guó)房?jī)r(jià)下跌。”2007年至2008年全球金融危機(jī)（GFC）之后，美國(guó)房?jī)r(jià)回調(diào)，從2007年至2012年美國(guó)房?jī)r(jià)下跌26%，是高盛預(yù)測(cè)的目前從最高點(diǎn)至最低點(diǎn)的6%跌幅的四倍以上。
雖然高盛預(yù)測(cè)2023年全美房?jī)r(jià)將下跌2.6%，但并非美國(guó)市場(chǎng)都如此幸運(yùn)。
2023年，高盛預(yù)測(cè)多個(gè)過(guò)熱的市場(chǎng)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)兩位數(shù)下跌，包括奧斯汀（-16%）、舊金山（-14%）、圣地亞哥（-13%）、菲尼克斯（-13%）、丹佛（-11%）、西雅圖（-11%）、坦帕（-11%）和拉斯維加斯（-11%）。好消息是，高盛預(yù)測(cè)巴爾的摩（+0.5%）和邁阿密（+0.8%）等市場(chǎng)的房?jī)r(jià)將會(huì)上漲。
高盛研究人員在最新報(bào)告中寫道：“城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)將取決于房屋供需關(guān)系。在芝加哥和費(fèi)城等可負(fù)擔(dān)性更強(qiáng)的大都市，新抵押貸款的還款成本僅占月收入的約四分之一，這些市場(chǎng)的房?jī)r(jià)跌幅將低于可負(fù)擔(dān)性較差的西部城市，因?yàn)檫@些城市的抵押貸款還款成本占月收入的四分之三?！?/p>
在抵押貸款利率方面，高盛表示購(gòu)房人不應(yīng)指望有好消息。該投行預(yù)測(cè)，到2023年年底，30年期固定抵押貸款平均利率將上浮至6.5%。截至周四，30年期固定抵押貸款平均利率為6.09%。（財(cái)富中文網(wǎng)）
譯者：劉進(jìn)龍
審校：汪皓
The U.S. housing market might finally be nearing the bottom. At least that’s according to Goldman Sachs.
Just two weeks after Goldman Sachs downgraded its outlook for the U.S. housing market in a paper titled Getting Worse Before Getting Better, the investment bank reversed course on Jan. 23 in a paper titled 2023 Housing Outlook: Finding a Trough.
Instead of U.S. home prices falling 6.1% in 2023, which was their Jan. 10 prediction, researchers at the investment bank now expect national home prices to end 2023 down just 2.6%.
By the time U.S. home prices bottom out this summer, Goldman Sachs says, national home prices will be down around 6% from its June 2022 peak. Previously, Goldman Sachs researchers were expecting that peak-to-trough decline to come in closer to 10%.
“We expect a peak-to-trough decline in national home prices of roughly 6% and for prices to stop declining around midyear. On a regional basis, we project larger declines across the Pacific Coast and Southwest regions—which have seen the largest increases in inventory on average—and more modest declines across the Mid-Atlantic and Midwest—which have maintained greater affordability over the past couple years,” wrote the researchers.
Why the upward revision? Recent data, Goldman Sachs says, points to an uptick in homebuyer demand.
“Home sales appear set to turn higher. Mortgage purchase applications have averaged 9% above their October trough so far in January, and survey-based measures of purchasing intentions have rebounded sharply,” wrote Goldman Sachs researchers.
To get a better idea of where both national and regional home prices might be headed, Fortune asked Goldman Sachs to provide us with its full forecast.
Let’s take a look.
Unlike KPMG, Goldman Sachs does not expect a double-digit home price correction. The investment bank says there are three reasons why a steeper correction won't happen this cycle.
"First, the rapid buildup of untapped home equity over the last couple years means that even if prices declined more sharply than we expect, only a small share of mortgage borrowers would be underwater," wrote Goldman Sachs researchers. "Second, over 90% of outstanding mortgages are fixed rate, meaning that the rise in interest rates will not lead to a spike in debt service costs for most homeowners. And third, household balance sheets remain strong, with low aggregate leverage and considerable remaining pent-up savings from the COVID-19 pandemic."
Those three factors, Goldman Sachs says, should prevent the potential "for the cascading defaults that contributed to the post-GFC drawdown." That previous correction—after the 2007–2008 Global Financial Crisis (GFC), which saw U.S. home prices fall 26% between 2007 and 2012—is four times greater than the 6% peak-to-trough decline Goldman Sachs is predicting this time around.
While Goldman Sachs expects national home prices to fall 2.6% in 2023, not every market will be so lucky.
In 2023, Goldman Sachs expects double-digit home price declines only in overheated markets like Austin (-16%), San Francisco (-14%), San Diego (-13%), Phoenix (-13%), Denver (-11%), Seattle (-11%), Tampa (-11%), and Las Vegas (-11%). On the positive side, Goldman Sachs expects home prices will rise in markets like Baltimore (+0.5%) and Miami (+0.8%).
"Metro-level trends will be dictated by a tug-of-war between housing demand and supply. MSAs [metros] with stronger affordability like Chicago and Philadelphia—for which payments on new mortgages only cost roughly a quarter of monthly income—should see smaller home price declines than metros with poor affordability like many cities in the West—some of which are seeing mortgage payments claim three-quarters of monthly income," wrote Goldman Sachs researchers in their latest note.
On the mortgage rate front, Goldman Sachs says buyers shouldn't expect much relief. By the end of 2023, the investment bank expects the average 30-year fixed mortgage rate will tick back up to 6.5%. As of Thursday, the average 30-year fixed mortgage rate sits at 6.09%.
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