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美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇,但美聯(lián)儲(chǔ)有麻煩了

LANCE LAMBERT
2023-02-11

如果美國(guó)樓市回暖,房?jī)r(jià)和租金上漲可能會(huì)抹殺美聯(lián)儲(chǔ)在樓市方面取得的進(jìn)展。

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2019年10月11日,明尼阿波利斯聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行行長(zhǎng)尼爾·卡什卡利(Neel Kashkari)到訪紐約市福克斯商業(yè)網(wǎng)絡(luò)工作室《瑪麗亞·巴蒂羅姆:華爾街記者報(bào)道》(Maria Bartiromo's Wall Street)節(jié)目組。圖片來(lái)源:ROY ROCHLIN/GETTY IMAGES

去年,美聯(lián)儲(chǔ)為對(duì)抗通脹,將抵押貸款利率從3%提高至7%以上,美國(guó)房市進(jìn)入了急劇收縮的狀態(tài)。不過(guò)目前顯而易見(jiàn)的是,美國(guó)房市的自由落體狀態(tài)已經(jīng)成為過(guò)去。

周三,我們得知,季節(jié)性調(diào)整后的抵押貸款購(gòu)買申請(qǐng)指數(shù)上周上升3.1%至190。一方面,該指數(shù)仍遠(yuǎn)低于2022年同期的282。另一方面,該指數(shù)在1月第一周觸底159后,最近幾周明顯企穩(wěn)。

盡管房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和建筑商都在為這一消息歡呼,但美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)住房數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)好卻反應(yīng)冷淡。

[美國(guó)]明尼阿波利斯聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行行長(zhǎng)尼爾·卡什卡利周二在接受美國(guó)全國(guó)廣播公司財(cái)經(jīng)頻道(CNBC)采訪時(shí)表示: “《華爾街日?qǐng)?bào)》昨天有一篇報(bào)道說(shuō),由于抵押貸款利率回落,美國(guó)住房市場(chǎng)開始恢復(fù)活力?!彼又f(shuō),放松金融環(huán)境(包括抵押貸款利率上周降至6.09%)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)來(lái)說(shuō)不是好消息:“你說(shuō)得對(duì),(放松金融環(huán)境)確實(shí)使我們更難實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡。在其他條件相同的情況下,這意味著我們必須借助其他工具,采取更多措施。”

為什么寬松的金融環(huán)境和不斷下降的抵押貸款利率會(huì)給美聯(lián)儲(chǔ)帶來(lái)麻煩?

在2022年下半年,利率飆升推動(dòng)美國(guó)房?jī)r(jià)從2022年的峰值下跌2.5%(見(jiàn)下圖),同時(shí)也間接抑制了創(chuàng)紀(jì)錄的租金飆升。不過(guò),如果美國(guó)樓市回暖,房?jī)r(jià)和租金上漲可能會(huì)抹殺美聯(lián)儲(chǔ)在樓市方面取得的進(jìn)展。如果美聯(lián)儲(chǔ)不能抑制住房等對(duì)利率敏感的領(lǐng)域的通脹,那么它將不得不在加息以外的領(lǐng)域與通脹作斗爭(zhēng)。

卡什卡利表示,如果繼續(xù)放松金融環(huán)境,美聯(lián)儲(chǔ)將尋求使用“其他工具”。美國(guó)全國(guó)廣播公司財(cái)經(jīng)頻道主持人隨后要求卡什卡利澄清他所說(shuō)的“其他工具”是什么意思。

卡什卡利說(shuō):“我們需要在聯(lián)邦基金利率方面采取更多措施,而且我們還可以利用資產(chǎn)負(fù)債表?!?/p>

當(dāng)然,如果聯(lián)邦基金利率的上升高于預(yù)期,理論上講,金融市場(chǎng)會(huì)給抵押貸款利率等長(zhǎng)期利率施加額外的上行壓力。然而,對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō),更重要的可能是后一種建議使用的工具:“資產(chǎn)負(fù)債表”。

在疫情期間,美聯(lián)儲(chǔ)的量化寬松計(jì)劃(即購(gòu)買債券)使央行持有的國(guó)債攀升至5.4萬(wàn)億美元,抵押貸款支持證券攀升至2.6萬(wàn)億美元。如果美聯(lián)儲(chǔ)拋售其中一些抵押貸款支持證券,理論上講,這將進(jìn)一步推高抵押貸款利率。

美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)際拋售抵押貸款支持證券的可能性有多大?現(xiàn)在看來(lái),這種情況不太可能發(fā)生。

美聯(lián)儲(chǔ)主席杰羅姆·鮑威爾(Jerome Powell)周三在華盛頓經(jīng)濟(jì)俱樂(lè)部發(fā)表講話時(shí)表示,目前拋售抵押貸款支持證券還未提上議事日程。

“我們已經(jīng)說(shuō)過(guò),我們將考慮拋售抵押貸款支持證券。但是我要告訴大家,這不是我們積極推動(dòng)的事情,也不在我們認(rèn)真考慮的事情之列?!滨U威爾說(shuō)。(財(cái)富中文網(wǎng))

譯者:中慧言-王芳

去年,美聯(lián)儲(chǔ)為對(duì)抗通脹,將抵押貸款利率從3%提高至7%以上,美國(guó)房市進(jìn)入了急劇收縮的狀態(tài)。不過(guò)目前顯而易見(jiàn)的是,美國(guó)房市的自由落體狀態(tài)已經(jīng)成為過(guò)去。

周三,我們得知,季節(jié)性調(diào)整后的抵押貸款購(gòu)買申請(qǐng)指數(shù)上周上升3.1%至190。一方面,該指數(shù)仍遠(yuǎn)低于2022年同期的282。另一方面,該指數(shù)在1月第一周觸底159后,最近幾周明顯企穩(wěn)。

盡管房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和建筑商都在為這一消息歡呼,但美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)住房數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)好卻反應(yīng)冷淡。

[美國(guó)]明尼阿波利斯聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行行長(zhǎng)尼爾·卡什卡利周二在接受美國(guó)全國(guó)廣播公司財(cái)經(jīng)頻道(CNBC)采訪時(shí)表示: “《華爾街日?qǐng)?bào)》昨天有一篇報(bào)道說(shuō),由于抵押貸款利率回落,美國(guó)住房市場(chǎng)開始恢復(fù)活力。”他接著說(shuō),放松金融環(huán)境(包括抵押貸款利率上周降至6.09%)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)來(lái)說(shuō)不是好消息:“你說(shuō)得對(duì),(放松金融環(huán)境)確實(shí)使我們更難實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡。在其他條件相同的情況下,這意味著我們必須借助其他工具,采取更多措施?!?/p>

為什么寬松的金融環(huán)境和不斷下降的抵押貸款利率會(huì)給美聯(lián)儲(chǔ)帶來(lái)麻煩?

在2022年下半年,利率飆升推動(dòng)美國(guó)房?jī)r(jià)從2022年的峰值下跌2.5%(見(jiàn)下圖),同時(shí)也間接抑制了創(chuàng)紀(jì)錄的租金飆升。不過(guò),如果美國(guó)樓市回暖,房?jī)r(jià)和租金上漲可能會(huì)抹殺美聯(lián)儲(chǔ)在樓市方面取得的進(jìn)展。如果美聯(lián)儲(chǔ)不能抑制住房等對(duì)利率敏感的領(lǐng)域的通脹,那么它將不得不在加息以外的領(lǐng)域與通脹作斗爭(zhēng)。

卡什卡利表示,如果繼續(xù)放松金融環(huán)境,美聯(lián)儲(chǔ)將尋求使用“其他工具”。美國(guó)全國(guó)廣播公司財(cái)經(jīng)頻道主持人隨后要求卡什卡利澄清他所說(shuō)的“其他工具”是什么意思。

卡什卡利說(shuō):“我們需要在聯(lián)邦基金利率方面采取更多措施,而且我們還可以利用資產(chǎn)負(fù)債表?!?/p>

當(dāng)然,如果聯(lián)邦基金利率的上升高于預(yù)期,理論上講,金融市場(chǎng)會(huì)給抵押貸款利率等長(zhǎng)期利率施加額外的上行壓力。然而,對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō),更重要的可能是后一種建議使用的工具:“資產(chǎn)負(fù)債表”。

在疫情期間,美聯(lián)儲(chǔ)的量化寬松計(jì)劃(即購(gòu)買債券)使央行持有的國(guó)債攀升至5.4萬(wàn)億美元,抵押貸款支持證券攀升至2.6萬(wàn)億美元。如果美聯(lián)儲(chǔ)拋售其中一些抵押貸款支持證券,理論上講,這將進(jìn)一步推高抵押貸款利率。

美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)際拋售抵押貸款支持證券的可能性有多大?現(xiàn)在看來(lái),這種情況不太可能發(fā)生。

美聯(lián)儲(chǔ)主席杰羅姆·鮑威爾(Jerome Powell)周三在華盛頓經(jīng)濟(jì)俱樂(lè)部發(fā)表講話時(shí)表示,目前拋售抵押貸款支持證券還未提上議事日程。

“我們已經(jīng)說(shuō)過(guò),我們將考慮拋售抵押貸款支持證券。但是我要告訴大家,這不是我們積極推動(dòng)的事情,也不在我們認(rèn)真考慮的事情之列?!滨U威爾說(shuō)。(財(cái)富中文網(wǎng))

譯者:中慧言-王芳

It’s clear that the free fall in U.S. home sales—which went into a sharp contraction after the Federal Reserve’s inflation fight saw mortgage rates spike from 3% to over 7% in 2022—is behind us.

On Wednesday, we learned that the seasonally adjusted Mortgage Purchase Application Index ticked up 3.1% last week to 190. On one hand, the index remains far below the 282 reading it had during the same week in 2022. On the other hand, the index has clearly stabilized in recent weeks after bottoming at a 159 reading during the first week of January.

While realtors and builders alike are cheering this news, improved housing data is getting a lukewarm reception from the Fed.

“The Wall Street Journal yesterday had a report that the [U.S.] housing market is starting to show signs of life again because mortgage rates have come back down,” Minneapolis Fed President?Neel Kashkari said Tuesday on CNBC. He went on to say that loosening financial conditions (including mortgage rates which fell to 6.09% last week) isn’t great news for the Fed. “You’re right it [loosening financial conditions] does make our jobs harder to bring the economy into balance. All things being equal, that means we’d have to do more with our other tools.”

Why could loosening financial conditions and falling mortgage rates spell trouble for the Fed?

In the second half of 2022, spiked interest rates helped push U.S. home prices down 2.5% from their 2022 peak (see chart below) while also indirectly taming record rent spikes. However, if the U.S. housing market were to heat back up, it could see rising home prices and rents erase progress that the Fed has made on the housing front. And if the Fed can’t tame inflation in a rate sensitive sector like housing, it’d surely struggle with inflation further outside its rate hiking purview.

If financial conditions were to continue to loosen, Kashkari said the Fed would look to use "other tools." The CNBC anchor then asked Kashkari to clarify what he meant by "other tools."

"It'd cause me to say we'd need to do more with the federal funds rate and we also have the balance sheet as well," Kashkari said.

Of course, if the federal funds rate were to rise higher than expected, financial markets would in theory put additional upward pressure on long-term rates like mortgage rates. However, the bigger deal for real estate agents and brokers might be the latter suggestion: The "balance sheet."

See, the Fed's quantitative easing program (i.e. buying bonds) during the pandemic saw the central bank's holdings of Treasury securities climb to $5.4 trillion and mortgage-backed securities climb to $2.6 trillion. If the Fed were to sell-off some of those mortgage-backed securities, in theory, it'd push mortgage rates even higher.

How likely is the Fed to actually sell-off mortgage-backed securities? Right now, it doesn't look like it's in the cards.

While speaking to The Economic Club of Washington on Wednesday, Fed Chair Jerome Powell said offloading mortgage-backed securities isn't currently being discussed.

"We have said that we would consider sales of mortgage-backed securities. But I will tell you that is not something on the list of active things, things actively being considered," Powell said.

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