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“三支箭”之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)再迎重磅利好！

2月20日晚，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，在現(xiàn)有私募股權(quán)投資基金框架下新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別，投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。從落實(shí)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署的表述來(lái)看，這次試點(diǎn)可被視為在“地產(chǎn)16條”（信貸）、增信發(fā)債、房企股權(quán)融資“5項(xiàng)措施”之后，針對(duì)地產(chǎn)領(lǐng)域的“第四支箭”，即盤活存量資產(chǎn)以助保交樓。

同時(shí)，從不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍擴(kuò)大來(lái)看，這很可能是包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的公募REITs開(kāi)閘前奏（目前推行的REITs僅納入基礎(chǔ)設(shè)施和保障性租賃住房）?；叵?022年12月8日證監(jiān)會(huì)副主席李超表示將“加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍擴(kuò)展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域”，地產(chǎn)行業(yè)變局的真正起點(diǎn)或已到來(lái)。

盡管試點(diǎn)基金可以投資存量商品住宅，但對(duì)于存量商品住宅的要求比較高，包括取得預(yù)售許可證、實(shí)現(xiàn)銷售等，這意味著能受惠的房企較為有限。就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金啟航更長(zhǎng)遠(yuǎn)的意義或許在于其將與公募REITs市場(chǎng)相互促進(jìn)，最終形成良性循環(huán)。圍繞如何解讀新規(guī)，“財(cái)富Plus”的用戶展開(kāi)了精彩討論，我們選取了其中一些展示如下：

@文潔

19年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，專注財(cái)富管理服務(wù)

地產(chǎn)鏈昨天全線大漲，盤后出來(lái)利好，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)。

之前房地產(chǎn)救市，三支箭都是金融支持房地產(chǎn)政策，是解決房企融資難等問(wèn)題，解決的是供給端的問(wèn)題?，F(xiàn)在是不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金直接投資買房，這是在需求端直接幫助房地產(chǎn)企業(yè)。

政策工具箱里面法寶的數(shù)量和質(zhì)量，超過(guò)了很多人的想象。只要成交量漲不起來(lái)就繼續(xù)刺激，直到達(dá)到政策預(yù)期為止。

@柏文喜

時(shí)刻保持行業(yè)新鮮感的地產(chǎn)老兵

就證監(jiān)會(huì)此次啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的目的而言，顯然是為了促進(jìn)樓市回暖而將之前已經(jīng)涵蓋了保租房、長(zhǎng)租房、基礎(chǔ)設(shè)施的REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到特定居住用房（存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房等。

為慎重起見(jiàn)，監(jiān)管部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)基金管理人也提出了較高的要求，須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全、實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，須為具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

同時(shí)也對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資基金設(shè)定了較高的投資門檻，首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20%。而且不動(dòng)產(chǎn)基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬(wàn)元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募，鼓勵(lì)境外投資者以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

另外就不動(dòng)產(chǎn)基金對(duì)被投資企業(yè)借款或者提供擔(dān)保也規(guī)定了較為嚴(yán)格的條件，要么需要持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或者持有51%以上股權(quán)且被投資企業(yè)可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。試點(diǎn)的備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險(xiǎn)隔離，也就是說(shuō)雖然沒(méi)有規(guī)定底層資產(chǎn)必須出表，但是卻不得借助和依賴原始權(quán)益人的主體信用來(lái)進(jìn)行增信。

就試點(diǎn)工作程序而言，也對(duì)基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示、基金備案、信息披露和報(bào)送提出了規(guī)范要求。

總之，在積極推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金試點(diǎn)擴(kuò)大范圍到特定商品房，以發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)投資基金作用促進(jìn)房地產(chǎn)融資和推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇與市場(chǎng)回暖的同時(shí)，為穩(wěn)妥推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)投資基金試點(diǎn)而采取了提高投資者準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格監(jiān)管、加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)等審慎措施，可見(jiàn)證監(jiān)會(huì)在推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)投資基金試點(diǎn)擴(kuò)大至特定居住用房過(guò)程中積極推進(jìn)與謹(jǐn)慎為之、嚴(yán)格監(jiān)管并舉的審慎態(tài)度。

@蘭香

長(zhǎng)期跟蹤研究金融和財(cái)富管理領(lǐng)域

昨晚朋友圈被這條消息刷屏，各方反應(yīng)不一，也可見(jiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的斑駁：

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商朋友：喜大普奔，Pre-REITs基金的政策終于來(lái)了！

律師朋友：上一輪爆雷的私募基金還沒(méi)清理完，重新披掛上陣，有一個(gè)顯著的要求在于，認(rèn)購(gòu)的起點(diǎn)金額不能少于1000萬(wàn)元，而且會(huì)對(duì)投資者做穿透核查。換一個(gè)角度看，這也是一種進(jìn)步：做好投資者適當(dāng)性管理，其他都交給市場(chǎng)，這才是監(jiān)管本色。

地產(chǎn)基金朋友：政策規(guī)定至少50億不動(dòng)產(chǎn)基金在管規(guī)模的門檻，能達(dá)到這個(gè)門檻的有幾家？

AMC朋友：感覺(jué)管理人門檻不低，但盤活不動(dòng)產(chǎn)存量，交由專業(yè)的人打理，可以提高資產(chǎn)效率。只是不知道還有多少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)適合投資。

開(kāi)發(fā)商朋友：從管理人的門檻資質(zhì)要求來(lái)看，這個(gè)政策短期內(nèi)主要是為保交樓的權(quán)益出資打開(kāi)政策空間，至于房地產(chǎn)的“春天”是否來(lái)了，現(xiàn)在歡呼為時(shí)尚早。

@引領(lǐng)Manuel

解決地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)盤活問(wèn)題，最終還是要依靠市場(chǎng)化手段，目前以大型AMC以及大型央國(guó)企地產(chǎn)商為主的方式只能解決部分重點(diǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)，剩下則需要REITs之類的方式才能盤活注入市場(chǎng)的流動(dòng)性，也是一個(gè)新的開(kāi)端。（財(cái)富中文網(wǎng)）

編輯：劉蘭香

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