美國各地樓市兩極分化，漲多跌少
Lance Lambert
2023-04-26
2022年的抵押貸款利率沖擊來得如此突然，以至于Zillow的研究人員別無選擇，只能再三地大幅下調未來12個月的房價預期。2022年3月，Zillow曾經預計未來12個月房價將上漲17.8%。然而，到2022年12月，這一數字被大幅下調至預期下跌1.1%。
快進到2023年4月，不僅抵押貸款利率在今年春天穩(wěn)定在6.5%左右，而且房市修正也失去了動力。這就解釋了為什么Zillow不再下調預測，而是開始上調預期。
展望未來，Zillow的經濟學家預計，在2023年3月至2024年3月期間，Zillow房屋價值指數（Zillow Home Value Index）追蹤的美國房屋價值將上漲1.7%。
然而，這是全國性預期。如果說房地產市場修正出現(xiàn)的兩極分化——西部地區(qū)房市震蕩劇烈，而東部地區(qū)房市震蕩溫和——進一步強化了任何態(tài)勢的話，那就是房地產的地方性得到進一步強化。
在Zillow跟蹤的400個最大的房地產市場中，該公司預計，在2023年3月至2024年3月期間，294個市場的房價將上漲，預計4個市場將保持平穩(wěn)，102個市場的房價將在未來12個月內下跌。
就在一個月前，Zillow預計在2023年2月至2024年2月期間，238個市場的房價將上漲，而156個市場將在同一時間段內下跌。
讓我們進一步了解一下Zillow的最新預測。
Zillow預計，在2023年3月至2024年3月期間，田納西州諾克斯維爾（預計房價上漲4.5%）、佐治亞州薩凡納（預計房價上漲4.5%）、北卡羅來納州溫斯頓-塞勒姆（預計房價上漲4.4%）、田納西州約翰遜市（預計房價上漲4.2%），以及北卡羅來納州威明頓市（預計房價上漲4.1%）等市場的房價漲幅最大。簡而言之：Zillow的預測模型預計美國東南部地區(qū)的房價將出現(xiàn)強勁上漲。
Zillow的高級經濟學家杰夫·塔克在最近的一份報告里寫道：“許多市場的價格可能已經觸底，價格下跌可能有助于吸引更多買家在今年春天買房。庫存水平非常低可能是[一些市場]房價再次開始回升的一大主要原因。”
然而，Zillow的經濟學家預計，在2023年3月至2024年3月期間，舊金山（預計房價下跌2.6%）、科羅拉多州博爾德（預計房價下跌1.6%）、丹佛（預計房價下跌1.3%）、內華達州里諾（預計房價下跌1.3%）和拉斯維加斯（預計房價下跌1%）等市場的房價將出現(xiàn)下跌。
相對于穆迪分析（Moody's Analytics）和房利美（Fannie Mae）的經濟學家，Zillow的團隊持樂觀態(tài)度。穆迪分析預計2023年全美房價將下跌4.2%，房利美預計2023年全美房價將下跌1.2%。
在Zillow跟蹤的400個最大的區(qū)域房地產市場中，182個市場的房價仍然低于2022年的峰值，而截至2023年3月，218個市場已經回到（或者高于）2022年的峰值。
大多數房價出現(xiàn)下跌的市場位于美國的西部地區(qū)。
原因很簡單：西部地區(qū)的房地產市場對利率非常敏感。
正如《財富》雜志此前報道的那樣，對利率敏感的科技公司高度集中在西部地區(qū)，而且西部地區(qū)房價過熱，容易受到抵押貸款利率飆升的影響。如果西部地區(qū)的買家在抵押貸款利率很低的時候就已經開始透支了，那么當抵押貸款利率飆升時，他們最終會推遲進入房地產市場，這才是合理的。這暗示著房價會下跌。（財富中文網）
譯者：中慧言-王芳
2022年的抵押貸款利率沖擊來得如此突然，以至于Zillow的研究人員別無選擇，只能再三地大幅下調未來12個月的房價預期。2022年3月，Zillow曾經預計未來12個月房價將上漲17.8%。然而，到2022年12月，這一數字被大幅下調至預期下跌1.1%。
快進到2023年4月，不僅抵押貸款利率在今年春天穩(wěn)定在6.5%左右，而且房市修正也失去了動力。這就解釋了為什么Zillow不再下調預測，而是開始上調預期。
展望未來，Zillow的經濟學家預計，在2023年3月至2024年3月期間，Zillow房屋價值指數（Zillow Home Value Index）追蹤的美國房屋價值將上漲1.7%。
然而，這是全國性預期。如果說房地產市場修正出現(xiàn)的兩極分化——西部地區(qū)房市震蕩劇烈，而東部地區(qū)房市震蕩溫和——進一步強化了任何態(tài)勢的話，那就是房地產的地方性得到進一步強化。
在Zillow跟蹤的400個最大的房地產市場中，該公司預計，在2023年3月至2024年3月期間，294個市場的房價將上漲，預計4個市場將保持平穩(wěn)，102個市場的房價將在未來12個月內下跌。
就在一個月前，Zillow預計在2023年2月至2024年2月期間，238個市場的房價將上漲，而156個市場將在同一時間段內下跌。
讓我們進一步了解一下Zillow的最新預測。
Zillow預計，在2023年3月至2024年3月期間，田納西州諾克斯維爾（預計房價上漲4.5%）、佐治亞州薩凡納（預計房價上漲4.5%）、北卡羅來納州溫斯頓-塞勒姆（預計房價上漲4.4%）、田納西州約翰遜市（預計房價上漲4.2%），以及北卡羅來納州威明頓市（預計房價上漲4.1%）等市場的房價漲幅最大。簡而言之：Zillow的預測模型預計美國東南部地區(qū)的房價將出現(xiàn)強勁上漲。
Zillow的高級經濟學家杰夫·塔克在最近的一份報告里寫道：“許多市場的價格可能已經觸底，價格下跌可能有助于吸引更多買家在今年春天買房。庫存水平非常低可能是[一些市場]房價再次開始回升的一大主要原因?！?/p>
然而，Zillow的經濟學家預計，在2023年3月至2024年3月期間，舊金山（預計房價下跌2.6%）、科羅拉多州博爾德（預計房價下跌1.6%）、丹佛（預計房價下跌1.3%）、內華達州里諾（預計房價下跌1.3%）和拉斯維加斯（預計房價下跌1%）等市場的房價將出現(xiàn)下跌。
相對于穆迪分析（Moody's Analytics）和房利美（Fannie Mae）的經濟學家，Zillow的團隊持樂觀態(tài)度。穆迪分析預計2023年全美房價將下跌4.2%，房利美預計2023年全美房價將下跌1.2%。
在Zillow跟蹤的400個最大的區(qū)域房地產市場中，182個市場的房價仍然低于2022年的峰值，而截至2023年3月，218個市場已經回到（或者高于）2022年的峰值。
大多數房價出現(xiàn)下跌的市場位于美國的西部地區(qū)。
原因很簡單：西部地區(qū)的房地產市場對利率非常敏感。
正如《財富》雜志此前報道的那樣，對利率敏感的科技公司高度集中在西部地區(qū)，而且西部地區(qū)房價過熱，容易受到抵押貸款利率飆升的影響。如果西部地區(qū)的買家在抵押貸款利率很低的時候就已經開始透支了，那么當抵押貸款利率飆升時，他們最終會推遲進入房地產市場，這才是合理的。這暗示著房價會下跌。（財富中文網）
譯者：中慧言-王芳
Last year’s mortgage rate shock was so abrupt that researchers at Zillow had no choice but to repeatedly issue sharp downward revisions for their 12-month home price outlook. In March 2022, Zillow had been expecting home prices to rise 17.8% over the next 12 months. By December 2022, however, that was slashed all the way down to a forecasted decline of 1.1%.
Fast-forward to April 2023, and not only have mortgage rates stabilized around 6.5% this spring but the housing correction has also lost steam. That explains why Zillow stopped issuing downward forecast revisions, and is actually starting to raise its outlook.
Heading forward, Zillow economists expect U.S. home values as tracked by the Zillow Home Value Index (ZHVI) to rise 1.7% between March 2023 and March 2024.
However, that’s its national outlook. If the bifurcated housing market correction—which has been sharp out West and mild in the East—has reinforced anything it’s that real estate is indeed local.
Among the 400 largest housing markets tracked by Zillow, the company expects 294 markets to see positive home price growth between March 2023 and March 2024, while it expects four markets to remain flat and home prices to fall over the next 12 months in 102 markets.
Just one month ago, Zillow expected 238 markets to rise between February 2023 and February 2024, while it expected 156 markets to decline during that same span.
Let’s take a closer look at Zillow’s latest forecast.
Between March 2023 and March 2024, Zillow expects some of the biggest home price upticks to occur in markets like Knoxville, Tenn. (+4.5% forecasted home price growth), Savannah, Ga. (+4.5%), Winston-Salem, N.C. (+4.4%), Johnson City, Tenn. (+4.2%), and Wilmington, N.C. (+4.1%). Simply put: Zillow's forecast model expects a great deal of strength in the U.S. Southeast.
"Many markets may have already seen prices bottom out, and those price declines may be helping entice more buyers this spring," wrote Jeff Tucker, senior economist at Zillow, in a recent report. "The very low [levels of] inventory is likely a major reason that home prices [in some markets] have begun to rise again."
However, Zillow economists do expect home price declines to occur between March 2023 and March 2024 in markets like San Francisco (-2.6% forecasted decline), Boulder, Colo. (-1.6%), Denver (-1.3%), Reno, Nev. (-1.3%), and Las Vegas (-1%).
Relative to economists at Moody's Analytics (which expects national home prices to fall 4.2% in 2023) and Fannie Mae (which expects national home prices to fall 1.2% in 2023), Zillow's team is on the optimistic side.
Among the 400 largest regional housing markets tracked by Zillow, 182 remain below their 2022 peak price, while 218 markets, as of March 2023, are back to (or above) their 2022 peak price.
Among the down markets, the majority are located in the Western half of the country.
The reason is pretty straightforward: Western housing markets are hyper rate-sensitive.
As Fortune has previously reported, Not only does the West have a high concentration of rate-sensitive tech employers, but it also has overheated home prices that are vulnerable to mortgage rate spikes. If Western buyers were already stretching themselves then (see here) while mortgage rates were low, it only makes sense that they'd finally push back once mortgage rates spiked. Cue falling home prices.
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