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房地產(chǎn)行業(yè)正在上演“生死時(shí)速”

汪杰
2023-08-21

市場(chǎng)信心已經(jīng)快消耗殆盡

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繼民營(yíng)房企接連爆雷后,央企地產(chǎn)也險(xiǎn)些“金身告破”,可以說(shuō)市場(chǎng)信心已經(jīng)快消耗殆盡。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在上演“生死時(shí)速”。一方面政府有關(guān)部門(mén)要出臺(tái)諸如降低按揭貸款利率、降低交易稅費(fèi)等更有力的政策,另一方面房企更要通過(guò)切實(shí)降價(jià)讓利于購(gòu)房人,才能真正通過(guò)市場(chǎng)化銷(xiāo)售帶動(dòng)存量的出清,促進(jìn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)模式。同時(shí),如果有關(guān)部門(mén)能幫助解決相關(guān)人員的失業(yè)問(wèn)題,也能為房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條全面出清、供需再平衡提供有力支持。

隨著此前被房地產(chǎn)融資“三支箭”重點(diǎn)支持的優(yōu)質(zhì)房企,近期卻連續(xù)爆發(fā)違約事件,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)似乎又進(jìn)入至暗時(shí)刻。

7月24日,中共中央政治局會(huì)議在談及房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)指出,要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn),適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì),適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱,更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這是自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提出“房住不炒”之后,在以經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作為主題的中央政治局會(huì)議上,首次就房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化給出最新表述。

此后的一個(gè)月,住建部、央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)等國(guó)家部委以及各級(jí)政府相關(guān)部門(mén)均陸續(xù)出臺(tái)大量“救市”政策,著實(shí)讓各界看到國(guó)家對(duì)于化解本輪房地產(chǎn)危機(jī)行業(yè)的高度重視,也似乎讓大家一度看到房地產(chǎn)行業(yè)觸底反彈的曙光。

然而,事實(shí)是殘酷的。近一個(gè)月以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)下滑的趨勢(shì)仍在加快。8月14日,遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告,旗下將于2024年到期的美元債券SINOCE607/30/24未能在8月13日寬限期結(jié)束前支付利息(2094萬(wàn)美元),導(dǎo)致發(fā)生違約。盡管8月17日晚間,遠(yuǎn)洋集團(tuán)再發(fā)公告宣布,2024年、2027年和2029年到期的三筆美元債票息展期方案正式通過(guò),但考慮到遠(yuǎn)洋集團(tuán)此前公告稱(chēng)預(yù)計(jì)于今年上半年將錄得公司擁有人應(yīng)占虧損約170億元至200億元,令市場(chǎng)仍然無(wú)法解除對(duì)其債務(wù)違約的擔(dān)憂(yōu)。

繼民營(yíng)房企接連爆雷后,央企地產(chǎn)也險(xiǎn)些“金身告破”,可以說(shuō)市場(chǎng)信心已經(jīng)快消耗殆盡。無(wú)獨(dú)有偶。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2023年7月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為93.78,為多年來(lái)低位;2023年1-7月,無(wú)論是全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金還是商品房銷(xiāo)售面積、商品房銷(xiāo)售額,跌幅相比2023年1-6月均持續(xù)擴(kuò)大;根據(jù)克而瑞報(bào)告顯示,2023年7月,TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額3504.3億元,單月業(yè)績(jī)規(guī)模創(chuàng)近年新低,同時(shí)單月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降,環(huán)比降低33.5%、同比降低33.1%,同比降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大;2023年7月末,商品房待售面積6.46億平方米,同比增長(zhǎng)17.9%;2023年7月,50家代表房企拿地總額同比降低32.9%,環(huán)比下降37.7%。無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金投入、市場(chǎng)銷(xiāo)售金額還是拿地資金投入,其跌幅均在進(jìn)一步擴(kuò)大,而待售面積卻不斷攀升,意味著房企和購(gòu)房人都在黑暗中繼續(xù)煎熬,也等待著黎明的曙光。

與此同時(shí),根據(jù)央行發(fā)布金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告,2023年7月末,廣義貨幣(M2)余額285.4萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)10.7%,增速分別比上月末和上年同期低0.6個(gè)和1.3個(gè)百分點(diǎn);2023年7月份人民幣貸款增加3459億元,同比少增3498億元。無(wú)論是M2增速還是人民幣貸款增量均大幅低于預(yù)期,說(shuō)明過(guò)去作為資金主要“蓄水池”的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)充分飽和,再也無(wú)法吸納大規(guī)模資金入場(chǎng)。

毋庸置疑,上述慘淡之極的數(shù)據(jù)再次證實(shí)市場(chǎng)情緒已跌至歷史冰點(diǎn)。在此背景下,8月11日,恒大集團(tuán)前首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平發(fā)文,建議幫幫碧桂園、龍湖等優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企,表示這不僅是幫這些民營(yíng)房企最后的堡壘,不僅是因?yàn)榇蠖荒艿?,而是守住金融風(fēng)險(xiǎn)底線(xiàn)、守住民生底線(xiàn)的需要。8月18日,央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)電視會(huì)議,會(huì)議強(qiáng)調(diào),調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策,要繼續(xù)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降,規(guī)范貸款利率定價(jià)秩序,統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系。

由此可見(jiàn),無(wú)論是知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家還是金融監(jiān)管機(jī)構(gòu),都在為化解這場(chǎng)巨大的危機(jī)而做出自己應(yīng)有的努力。盡管現(xiàn)實(shí)情況不容樂(lè)觀(guān),但是我們依然可以借鑒過(guò)往國(guó)外類(lèi)似危機(jī)的處理方式,從中獲取實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),做出適合中國(guó)國(guó)情的決策。

在筆者看來(lái),首先要認(rèn)識(shí)到,本輪危機(jī)的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)分杠桿化。無(wú)論購(gòu)房人首付比例,房企拿地、施工和銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)的實(shí)際出資比例,商品房預(yù)售許可制度下行業(yè)杠桿化浪潮,還是金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房企、買(mǎi)房人信用擴(kuò)張不斷放松管制,基于市場(chǎng)參與各方利益均可以得到平衡與滿(mǎn)足的前提下,都在推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿行為的放大。同時(shí),由于過(guò)去若干年房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模一路高歌猛進(jìn),房?jī)r(jià)不斷上漲,行業(yè)上行趨勢(shì)很好地掩蓋了市場(chǎng)和信用風(fēng)險(xiǎn),也助推了加杠桿操作。但如今房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢(shì)確立,房?jī)r(jià)不再是只漲不跌,因此當(dāng)務(wù)之急是盡可能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)去高杠桿化,無(wú)論是房企、購(gòu)房人還是房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上有關(guān)企業(yè),絕不能逆勢(shì)加杠桿,將危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到第三方機(jī)構(gòu),而是均需要同步化、漸進(jìn)式降低杠桿比例,通過(guò)市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)去杠桿化進(jìn)程,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)量供給逐步出清。

其次,本輪危機(jī)的根源是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲與居民收入增長(zhǎng)無(wú)法匹配,疊加宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)減速,帶來(lái)居民購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重下降,導(dǎo)致市場(chǎng)供過(guò)于求,從而引發(fā)深層次債務(wù)危機(jī)。房?jī)r(jià)漲跌與市場(chǎng)預(yù)期息息相關(guān),而不可否認(rèn)的是,過(guò)去房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn),加上政府屢次并不合宜的“救市”行為讓市場(chǎng)產(chǎn)生“買(mǎi)房是當(dāng)今最好的投資”的錯(cuò)覺(jué),更讓大眾形成“政府一定會(huì)救市到底”的心理,“解鈴還需系鈴人”,如今政府要做的是不僅要引導(dǎo)大眾和市場(chǎng)走出這個(gè)誤區(qū),更要用實(shí)際政策和行動(dòng)告訴大眾,商品房也是商品,同樣遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本規(guī)律——商品價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng),沒(méi)有只漲不跌的商品,供給關(guān)系是決定商品價(jià)格主要因素。眼下房地產(chǎn)行業(yè)已然進(jìn)入下行周期,降價(jià)銷(xiāo)售是市場(chǎng)參與各方必須認(rèn)清的一個(gè)現(xiàn)實(shí),房企和二手房主不能指望政府救市讓市場(chǎng)發(fā)生反轉(zhuǎn)。一方面政府有關(guān)部門(mén)要出臺(tái)諸如降低按揭貸款利率、降低交易稅費(fèi)、降低房產(chǎn)中介交易傭金等更有力的政策,另一方面房企更要通過(guò)切實(shí)降價(jià)讓利于購(gòu)房人,才能真正通過(guò)市場(chǎng)化銷(xiāo)售帶動(dòng)存量的出清,促進(jìn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)模式。

其三,本輪危機(jī)的核心是房地產(chǎn)行業(yè)涉及方方面面,牽一發(fā)而動(dòng)全身。近年來(lái)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增速放緩與房地產(chǎn)行業(yè)下行相互作用,帶來(lái)一系列經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題,引發(fā)市場(chǎng)各界廣泛擔(dān)憂(yōu)。眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)下行帶來(lái)上下游諸多行業(yè)由盛轉(zhuǎn)衰,甚至導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)不少企業(yè)瀕臨破產(chǎn)倒閉,大量員工被迫降薪失業(yè)。因此,為了控制危機(jī)進(jìn)一步蔓延,要盡可能將房地產(chǎn)行業(yè)與其關(guān)聯(lián)行業(yè)進(jìn)行“物理性”切割,通過(guò)政府出臺(tái)各項(xiàng)幫扶政策加上市場(chǎng)化運(yùn)作方式合理引導(dǎo)有關(guān)企業(yè)和人員進(jìn)行細(xì)分行業(yè)賽道調(diào)整更換,通過(guò)教育、培訓(xùn)、實(shí)習(xí)等模式重新上崗就業(yè),紓解房地房行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈“堰塞湖”,解決大量人員失業(yè)的問(wèn)題,為國(guó)家產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型提供范例,同時(shí)為房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條全面出清、供需再平衡提供有力支持。

當(dāng)前,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在上演“生死時(shí)速”。因此,各方只有拿出壯士斷腕的勇氣、刮骨療傷的心態(tài)和縱覽全局的智慧才有望化解這場(chǎng)危機(jī),并努力將損失降低至最低。(財(cái)富中文網(wǎng))

作者汪杰為財(cái)富中文網(wǎng)專(zhuān)欄作家,創(chuàng)業(yè)公司從業(yè)者,關(guān)注宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

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編輯:劉蘭香

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