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闖過(guò)最難一關(guān),孫宏斌迎來(lái)坦途?

俞再孟
2023-09-21

孫宏斌總算闖過(guò)最艱難的一關(guān),獲得了幾年的緩沖時(shí)間。

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9月18日,融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱,境外債重組方案獲得債權(quán)人會(huì)議高票通過(guò)。9月19日,融創(chuàng)中國(guó)依據(jù)美國(guó)破產(chǎn)法第15章向紐約南區(qū)法院申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。

由于美元債受紐約法管轄,恒大集團(tuán)8月也曾向紐約破產(chǎn)法院申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。美國(guó)破產(chǎn)法第15章的規(guī)定對(duì)于處理跨國(guó)公司的破產(chǎn)案非常重要,這使得外國(guó)企業(yè)可以獲得與美國(guó)本土企業(yè)類似的破產(chǎn)保護(hù),從而避免在債務(wù)重組的關(guān)鍵階段受到債權(quán)人強(qiáng)制催債的影響。

公告顯示,債權(quán)人對(duì)強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債展現(xiàn)出較高的認(rèn)購(gòu)意向,融創(chuàng)有望通過(guò)債轉(zhuǎn)股消減債務(wù)總額將超過(guò)45億美元。若重組順利完成,融創(chuàng)將成為頭部房企中首批通過(guò)境內(nèi)外債務(wù)重組的企業(yè)之一,整體債務(wù)規(guī)模將大幅降低。

孫宏斌總算闖過(guò)最艱難的一關(guān),獲得了幾年的緩沖時(shí)間,這不僅給樓市帶來(lái)了信心,也寫下了一個(gè)房企自救的經(jīng)典樣本。

負(fù)債1萬(wàn)億

2022年5月,融創(chuàng)中國(guó)未能支付一筆7.5億美元離岸債券的利息,正式宣告爆雷。另外,由于未能按時(shí)發(fā)布2021年財(cái)報(bào),融創(chuàng)中國(guó)在港股票從當(dāng)年4月開始停牌。

2021年初,“三條紅線”政策落地,房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)巨變,恒大財(cái)富在2021年9月爆雷后,融創(chuàng)亦受到大環(huán)境波及。去年底姍姍來(lái)遲的2021年報(bào)顯示,融創(chuàng)中國(guó)當(dāng)年?duì)I收1983.9億元,同比下滑14%,歸母凈虧損382.6億元,同比暴跌207.4%。與此同時(shí),公司負(fù)債高達(dá)10518億元,資產(chǎn)負(fù)債率近90%。

這是近五年來(lái),融創(chuàng)首次出現(xiàn)業(yè)績(jī)大額虧損,也是孫宏斌首次遭遇如此大的挫折。分析認(rèn)為,融創(chuàng)爆雷的原因與此前大手筆拿地?cái)U(kuò)張、之后融資受限且銷售遇挫導(dǎo)致流動(dòng)性危機(jī)等情況密切相關(guān)。孫宏斌自己也坦承,追求規(guī)模的慣性讓自己在投資上過(guò)于樂觀和激進(jìn)。

2022年,融創(chuàng)繼續(xù)虧損,其歸母凈虧損達(dá)276.7億元。2023年上半年,融創(chuàng)再虧153.67億元,8月股價(jià)更是跌破1港元,淪為仙股。

從融創(chuàng)不久前披露的銷售情況來(lái)看也并不樂觀。數(shù)據(jù)顯示,8月份融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約41.9億元,同比下降61.02%。1-8月,融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約614.5億元,同比減少54.35%。值得注意的是,同比數(shù)據(jù)是在去年膝蓋斬的基礎(chǔ)上得出的,融創(chuàng)2021全年合同銷售額為5973.6億元,由此可見,短短兩年時(shí)間銷售數(shù)據(jù)已是天壤之別。

一邊是萬(wàn)億級(jí)別的負(fù)債,一邊是始終難以提升的銷售現(xiàn)狀,很難說(shuō)融創(chuàng)的處境已經(jīng)有所改善,但孫宏斌為自救確實(shí)使出了渾身解數(shù)。

債務(wù)重組

去年3月25日,融創(chuàng)發(fā)布公告稱,擬推進(jìn)兩筆債券展期及延期支付工作。融創(chuàng)承認(rèn)公司面臨階段性的資金壓力,并表示董事會(huì)主席孫宏斌將提供無(wú)限連帶責(zé)任保證擔(dān)保,拒絕“逃廢債”情形的發(fā)生。至此,這家TOP5房企正式宣布面臨階段性流動(dòng)性困境。

融創(chuàng)一直被認(rèn)為是民營(yíng)房企中堅(jiān)定自救不躺平的代表。數(shù)據(jù)顯示,在危機(jī)剛爆發(fā)的半年時(shí)間里,為了保證公開市場(chǎng)債券的如期償付,融創(chuàng)積極自救,包括處置資產(chǎn)約 257.2 億元、大力促進(jìn)銷售回款、兩次股權(quán)融資回流資金約15.32億美元、孫宏斌提供無(wú)息資金約為 4.64 億美元等,合計(jì)回血人民幣約397億元。

除了這些常規(guī)的自救方式之外,融創(chuàng)還積極與資產(chǎn)管理公司進(jìn)行合作化解風(fēng)險(xiǎn)。目前已成功落地包括上海董家渡、武漢桃花源等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,其他若干項(xiàng)目也在持續(xù)推進(jìn)中。

不過(guò),最引人關(guān)注的還是融創(chuàng)債務(wù)重組的進(jìn)展,這關(guān)系到融創(chuàng)的生死。

今年1月初,融創(chuàng)總計(jì)160億的境內(nèi)債整體展期方案獲債券持有人會(huì)議表決通過(guò)。2022年12月以來(lái),融創(chuàng)一直在與投資人溝通境內(nèi)債券整體展期方案。展期方案通過(guò)后,有望緩解融創(chuàng)未來(lái)3至4年的流動(dòng)性壓力。

4月份,融創(chuàng)總計(jì)90億美元的境外債重組方案也得到了75%以上的債權(quán)人支持,并成功在9月18日的債權(quán)人會(huì)議上獲得通過(guò)。10月5日,融創(chuàng)還需要在香港法院完成相關(guān)法律程序,重組方案便可正式落地執(zhí)行。近百億美元債務(wù)成功重組,將為融創(chuàng)爭(zhēng)取三年的喘息時(shí)間。

有市場(chǎng)人士表示,融創(chuàng)能在短時(shí)間內(nèi)取得超七成持有人支持,表明了市場(chǎng)對(duì)融創(chuàng)境外債重組方案的認(rèn)可。

這是中國(guó)大型房地產(chǎn)開發(fā)商首次批準(zhǔn)此類債務(wù)重組。至此,融創(chuàng)境內(nèi)外債券重組方案都獲得通過(guò),這將有效緩解其短期資金壓力,為孫宏斌化解融創(chuàng)危機(jī)贏下了寶貴的時(shí)間。不過(guò),融創(chuàng)能否走出絕境主動(dòng)權(quán)并不在孫宏斌,融創(chuàng)未來(lái)的命運(yùn)仍然掌握在別人手中。

關(guān)鍵在賣樓

就在孫宏斌排除了后顧之憂之際,中國(guó)樓市卻仍然低迷。

從8月底開始,中國(guó)多個(gè)城市推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,這是繼降首付、降利率等樓市刺激政策出臺(tái)之后官方最新推出的一項(xiàng)政策。8月30日,廣州成為一線城市中首個(gè)官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市,9月1日,上海、北京同日官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專家李茂喆受訪時(shí)表示,從各中介平臺(tái)數(shù)據(jù)來(lái)看,廣州執(zhí)行新政后二手房放盤量明顯增加,置換需求入市意愿增強(qiáng),但成交并未明顯變化。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,盡管政策全面回歸常態(tài),但并不會(huì)帶來(lái)新一輪樓市的反彈,主要就是樓市基本面已今非昔比。他表示,房?jī)r(jià)預(yù)期樂觀和收入就業(yè)預(yù)期樂觀,是推動(dòng)樓市繁榮的關(guān)鍵?,F(xiàn)在這兩個(gè)樂觀已經(jīng)削弱了很多。

9月20日,廣州又成為首個(gè)官宣放松限購(gòu)的一線城市。這被業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為是史無(wú)前例級(jí)別的,來(lái)自市場(chǎng)層面的壓力可能是廣州不斷拿出新政策工具的主要原因。

根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì),廣州新建商品住宅成交自4月份以來(lái),已連續(xù)4個(gè)月持續(xù)下滑。截至今年8月末,廣州全市一手住宅庫(kù)存面積為1275萬(wàn)平方米,去化周期攀升至19.6個(gè)月。加上執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后效果未及預(yù)期,因此具備進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)控政策的基礎(chǔ)。專家預(yù)計(jì),廣州放松限購(gòu)政策后,北京、上海、深圳也會(huì)做出相應(yīng)的優(yōu)化措施,但不會(huì)全面放松。

在筆者看來(lái),經(jīng)過(guò)全國(guó)多輪刺激政策,市場(chǎng)已經(jīng)清晰無(wú)誤地傳遞出非降價(jià)不足以提振銷量的信號(hào),而其他政策均收效甚微。

對(duì)融創(chuàng)而言,目前最關(guān)鍵的就是賣樓回款,源源不斷的現(xiàn)金流是脫離困境的唯一辦法,就是融創(chuàng)的生命線,無(wú)人接盤遠(yuǎn)比割肉來(lái)得痛苦。然而,在堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)的大背景下,融創(chuàng)的自救之路或許不會(huì)太順暢。

值得一提的是,北京9月3日開盤的融創(chuàng)壹號(hào)院首日認(rèn)購(gòu)超56億元,均價(jià)超3000萬(wàn),引起市場(chǎng)關(guān)注。眼下對(duì)孫宏斌來(lái)說(shuō),在能力范圍內(nèi)盤活更多這樣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),努力做好“保交樓”工作即可,至于走出困境仍然需要等待樓市春天的到來(lái)。(財(cái)富中文網(wǎng))

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