限購正在全面退出中國房地產市場
財富中文網
2024-05-09
在中國房地產市場實行多年的限購政策，正以一天之內兩個省會級城市的速度退出。
5月9日，杭州拋出“核彈級”政策，即一步到位全面取消住房限購，西安很快也宣布居民家庭在全市范圍內購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。目前，全國未完全放開限購政策的省份或城市，除了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，僅剩海南省和天津市。
就杭州而言，作為“新一線城市”，其在房地產市場的表現(xiàn)常年居于各大城市前列，尤其是在土地市場，2016年至今都是賣地數(shù)量和賣地收入最高的城市。因此，杭州全面取消限購政策具有標志性意義，而且降低落戶門檻，購房即可落戶，對維持杭州樓市的穩(wěn)定有積極作用。不過，受限于杭州樓市的供應規(guī)模和結構，成交量短期內預計難以實現(xiàn)大幅回升。
與杭州不同的是，西安樓市今年保持較好勢頭，無論是銷售還是土拍都在回暖。取消限購后，西安的房地產市場活躍度預計將進一步上升。毫無疑問，限購正在全面退出中國房地產市場，那么“碩果僅存”的四個一線城市又將如何應對？中國房地產市場是否迎來了真正的轉折點？圍繞這一話題，“財富Plus”的用戶展開了精彩討論，我們選取了其中一些展示如下：
@三里尋煙
從今年開始，很多城市都在公開或者暗地里全面放開限購，其中步子邁得比較大，比較著急的城市，一般都是上一輪房價上漲中漲得比較兇的城市。就比如杭州，兩三年前大家還在為新房搖號搶破頭，現(xiàn)在就全面放開了限購，可以說是急轉直下。而且除了全面放開限購以外，杭州還在推行以舊換新，刺激大家置換房產，從這一系列組合拳可以看出，杭州是真著急了。
@識業(yè)
杭州這次取消住房限購的步子邁得還挺大，直接說購房就可落戶，這對于很多年輕人還是蠻有吸引力的。畢竟這座城市具有千年古韻，風景優(yōu)美，現(xiàn)代氣息也很濃厚，最主要還是網紅經濟的核心集中地。再加上現(xiàn)在全面取消住房限購，那會吸引更多的年輕人在這里買房定居。
@譚浩俊
財經評論員
近一段時間以來，房地產市場政策的調整又出現(xiàn)了新一輪“井噴”，特別是北京市自2011年以來首次對限購政策進行優(yōu)化調整。其他一線城市，也都在限購等方面對政策進行了調整與優(yōu)化。二、三、四線城市則在政策調整方面步子邁得更大，尺度也放得更寬。目的都是釋放居民購房熱情，加速存量房消化，緩解開發(fā)商資金壓力，避免出現(xiàn)新的風險。
確實，目前房地產市場的最大風險之一就是開發(fā)企業(yè)會不會出現(xiàn)資金鏈斷裂風險。實際情況是，由于成交量的持續(xù)下滑，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都已經到了青黃不接、上氣不接下氣的地步。尤其是一直被認為行業(yè)風險“風向標”的萬科，要不是背后有“國企”“國資”這座靠山，也已經像碧桂園等一樣，出現(xiàn)兌付風險了。也就是說，行業(yè)性的資金鏈風險尚未得到有效化解，市場低迷、銷售不暢引發(fā)的問題，仍然在開發(fā)企業(yè)身上頻現(xiàn)。
但比較難以理解的是，在如何解決市場低迷問題上，無論是政府還是銀行以及開發(fā)企業(yè)，總想利用“小恩小惠”去引誘居民購房，而不想觸動開發(fā)企業(yè)的利益。對廣大居民來說，會不會購房，除了自身需求外，與房價是關系最為密切的。政府出臺的政策、銀行給予的利率優(yōu)惠、開發(fā)企業(yè)的各種獎品等，都只能是對必需購房者的誘導，對那些猶豫的購房者，則沒有什么吸引力。要想讓那些潛在的需求釋放出來，只有房價才能起到應有的效果。要么漲價，漲得讓居民產生恐慌心理，要么降價，降到可以對居民購房產生刺激的水平。
正是因為如此，放開限購和“以舊換新”等政策能否對居民購房產生積極作用，可以寄予一定期待，但也不要期待過高。這些政策措施，不可能毫無作用，也不可能作用明顯。在經濟還沒有完全恢復，就業(yè)仍然難度很大，居民收入缺乏良好預期的情況下，指望通過政策措施來激活居民的住房需求，概率是不太高的，效果也不會太好。房地產市場能否走出低迷、市場需求能否得到釋放，主要應當看90后、95后、00后的態(tài)度。只要他們的態(tài)度不轉變，房地產市場的低迷狀態(tài)就難以改變。而這一群體的行動，則取決于就業(yè)和收入，如果這個問題解決了，按照他們對待生活的態(tài)度，還是有可能購房的。反之，讓他們購房，比登天還難。
@隱隱
杭州出手還是挺快的，雖然這招現(xiàn)在很難說還有沒有用。在杭州、南京和武漢相繼決定購房可落戶的情況下，上海的進一步放松政策也在躍躍欲試，現(xiàn)在不徹底放開，有購買力的買家很快就會被周邊更有競爭力的城市吸走。
@王磊Sans Wang
資深市場戰(zhàn)略顧問，商業(yè)專欄作家
杭州和西安先后取消所有住房限購，這種政策的速度也從一個側面反映了當前房地產市場的發(fā)展形勢。我們經常說，看懂中國的房地產市場也從另一個角度讀懂了中國經濟發(fā)展的軌跡。因此，可從預期和市場規(guī)律兩個維度來探討這個問題。
首先，無論是現(xiàn)在的杭州和西安，還是未來的北上廣深放開房地產政策，從根本上都離不開一個前提——預期。經濟增長的預期和房地產市場預期其實是相互作用的，這種相互作用在絕大多數(shù)情況下體現(xiàn)出正相關的趨勢，只有在極少數(shù)扭曲的情況下呈現(xiàn)出負相關趨勢。因此，提升消費者、企業(yè)、投資者對未來經濟增長的預期至關重要，這種預期也會直接影響到房地產市場的健康蓬勃發(fā)展。市場預期其實就是信心，這讓我們再次感受到16年前一句話的深刻內涵——“信心比黃金還要重要”。當前，我們更需要從多角度、多方面地提升預期，這個可能是一個最需要、最重要和最緊迫解決的問題。
其次，還是那句話：相信市場的力量，相信市場規(guī)律的力量。市場對資源配置起基礎性作用，在房地產市場也是如此。杭州和西安全面取消限購是否標志著房地產市場迎來重大轉折？對此我們持積極謹慎的態(tài)度。無論政策如何調控，但有一點需要肯定——房地產調控政策更需要在市場基礎性的引導下逐步走向平穩(wěn)、有序地減少或者逐步退出。
調控政策，永遠是“少”比“多”更好，因為當我們從一個時間段去看市場規(guī)律的力量，會發(fā)現(xiàn)其力量遠遠大于政策調控的力量。（財富中文網）
編輯：劉蘭香
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