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中國的房價還有多少下行空間?

陳方勇
2024-07-19

重點城市二手房均價跌回2019年,部分跌破2017年。

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前天,克而瑞的董事長丁祖昱發(fā)布了一則消息,稱“重點城市二手房均價跌回2019年,部分跌破2017年”。這在佰仕慧的群里引起了大家的一番熱議。有對國內(nèi)投資近乎絕望的朋友就問:“還要跌多少?30%?”,立刻就有人接茬說:“不止!”,還有曾經(jīng)房企的高管則說:“撇開收入水平的假設談房價是刻舟求劍。如果收入水平不能持續(xù)提升,房價必然還有很大的下跌余地。收入水平與目前的房價關系仍然畸形的很?!?/p>

丁祖昱的回復是:“全國來看,要具體看城市、板塊和項目。我覺得價格下行空間已經(jīng)有限了,只是離平穩(wěn)反彈還早,就算高端改善也需要調(diào)整”。另外一位現(xiàn)在從事住宅交易的朋友則說:“普通住宅最多有10%的下跌空間,150平米以下的住宅橫盤期將會很長很長。高端改善住宅會很快反彈,總體上漲需要時間”。

來自金融機構的一位朋友說:“我們的房子和歐美日本很多地方是不同的:以高密度高層公寓為主,70年產(chǎn)權用一年少一年,高周轉(zhuǎn)壓力下極短工期造成的房子質(zhì)量問題。房產(chǎn)稅現(xiàn)在不提了,一旦房價企穩(wěn),可能又上議程了”,另一位來自機構的朋友補充道:“失去了房價上漲預期的價值底就是租售比。但真看租售比,中國房價遠沒到底。所以只能靠政策托底,時間換空間”。前面那位做住宅交易的朋友則反駁說:“居住是住宅的第一特征,也是影響房價的第一因素,貨幣當量是房價的第二因素,就是和租售比有關系也不大,看看美國的房價高漲,有多少是投資的,大多數(shù)還都是自住為主??纯唇衲暌詠砩虾3山坏暮勒袔讉€會往外租的。”

大家的討論引起了大洋彼岸在MIT做房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)研究的楊曉文教授的關注,她給出的反饋是:“美國的房價起伏和租售比肯定有關系。這一次郊區(qū)獨立式住宅大漲, 一個重要原因是這類房產(chǎn)的租售比基本和市區(qū)公寓持平。歷史上,郊區(qū)獨立式住宅的租售比遠遠低于市區(qū)公寓。這次美國房價上漲,中低價格的藍領區(qū)比傳統(tǒng)高科技白領好學區(qū)漲幅要高。和收入有關是肯定的,也和工業(yè)就業(yè)機會回流有關。買房對大多數(shù)人是一個重要的經(jīng)濟決定,不是買奢侈品一類的炫耀性消費。租金和月供之間的關系,買房人肯定會認真衡量?!?/p>

另外,根據(jù)智谷趨勢在7月3日發(fā)布的一篇文章《全球房價,都在上漲!看完后,中國房東集體沉默了……》,“澳洲房價已連續(xù)18個月上漲,6月達到歷史新高;英國房價在上半年“五連漲”,6月才逐漸“漲?!?;美國5月成屋價格交易中位數(shù),創(chuàng)下自1999年來新高;5月日本東京都心二手公寓房價環(huán)比上漲2.9%……美國宏觀研究機構ASR數(shù)據(jù)顯示,截至今年4月,全球房價指數(shù)同比上漲超過 3%。如果以2006年的房價為基數(shù)100,從2006年至今,全球26個主要國家房價整體呈現(xiàn)上漲趨勢,漲幅接近75%!”

這樣的討論昨天延展到了線下,在另一個活動上,都是手里有錢想投出去的,特別是國央企的投資負責人。關于大家今年為何會這么難,房價為何會如此暴跌?他們有個共識:房價的暴跌是從高薪人士的普遍降薪裁員開始(尤其是金融、地產(chǎn)和科技行業(yè),這在上海反映的尤為明顯),房價暴跌又引發(fā)了一系列金融風險問題,而如今金融行業(yè)的追責到底會讓一切的動作都是風控當先,嚴防死守的結果就是風險加劇,進一步?jīng)_擊相關行業(yè),最新的影響是已經(jīng)連帶世界奢侈品行業(yè)的巨幅下探,因為中國之后再無接盤的了。

關于未來的商業(yè)地產(chǎn)投資預期,大家認為暫時還看不到任何實質(zhì)性的利好,如果不能出海,就只能去看那些政策引導的方向,比如公寓、社區(qū)商業(yè)、文旅景區(qū)酒店等,這些方向也談不上會有多大的驚喜,有利可圖的前提都是別買貴了,在估值體系不斷下探的情況下,做任何投資都必須保證自己有運營增值能力,否則是不可能有漏可撿的。

從我們的角度來說,只希望我們的觀察和呼吁能引起有關方面的關注,特別是現(xiàn)在手里有錢有資產(chǎn)有投資沖動的,不要為了創(chuàng)造GDP上的增量而制造新的需要紓困的存量,既然大家都意識到了內(nèi)容和運營對于盤活存量至關重要,又經(jīng)過驗證明白只有專業(yè)的人才能做專業(yè)的事,那么能否各安其位,把自己擅長的事做好,多留點空間給專業(yè)的運營團隊。在未來漫長的季節(jié),修復信心就必須尊重市場的選擇,只有用心服務才可能把客戶請回來,才會有運營收益,資產(chǎn)才有價值的保證,否則一切都是空轉(zhuǎn)空談!(財富中文網(wǎng))

作者陳方勇為財富中文網(wǎng)專欄作家,HuanXin創(chuàng)始合伙人、筑夢師主理人

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編輯:劉蘭香

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