美國1.5萬億美元商業(yè)地產(chǎn)負(fù)債明年到期
NEIL CALLANAN、SCOTT CARPENTER與彭博社
2024-09-05
GETTY IMAGES
根據(jù)仲量聯(lián)行（Jones Lang LaSalle Inc.）的數(shù)據(jù)，美國辦公樓、公寓大樓和其他商業(yè)地產(chǎn)的房東有1.5萬億美元債務(wù)將在明年年底前到期，其中約四分之一的借款很難進(jìn)行再融資。
更高利率增加了業(yè)主的融資成本，導(dǎo)致這些商業(yè)地產(chǎn)建筑的價值普遍下降。房地產(chǎn)估值下降，使房東很難借到足夠多的資金，這迫使許多業(yè)主只能通過募集股權(quán)資本獲得新債務(wù)，或者延長現(xiàn)有債務(wù)安排。
該經(jīng)紀(jì)商表示，在美國即將到期的商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)中，公寓的債務(wù)約占40%，因此它們位于再融資浪潮的中心。美國許多多戶住宅的業(yè)主，在低息貸款周期內(nèi)購買了這些資產(chǎn)，他們使用的是三年期浮動利率貸款。后來利率升高消耗了他們的大部分租金收入，使籌集額外的權(quán)益資本變得更加困難。
明晟（MSCI Real Assets）匯總的數(shù)據(jù)顯示，保險成本上漲和房屋價值下降更是雪上加霜，使美國價值約950億美元的商業(yè)地產(chǎn)陷入財務(wù)困境或面臨陷入困境的風(fēng)險。
塔克尼科資本咨詢公司（Taconic Capital Advisors）的董事兼商業(yè)抵押貸款擔(dān)保證券交易主管凱迪·麥基表示：“全球大部分多戶住宅的價值低于欠款金額。許多多戶住宅的房屋凈值已經(jīng)不復(fù)存在，但從長遠(yuǎn)來看，這類資產(chǎn)很有韌性，它們可以獲得金融支持，只是需要有資金注入?！?/p>
即將到期的債務(wù)對華爾街而言也是一個潛在的麻煩，因為許多浮動利率貸款被打包成800億美元商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款債券，并出售給投資者。即便如此，投資者并不認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)市場存在的問題，構(gòu)成銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險。
為了應(yīng)對更高的借款成本，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款債券貸款機(jī)構(gòu)紛紛修改貸款條款，以幫助借款人維持運(yùn)營，直到利率下降為止，他們可以為商業(yè)地產(chǎn)注入額外的權(quán)益資本，或者獲得夾層貸款等次級債務(wù)的融資支持。
隨著降息的前景變得越來越清晰，有人樂觀地認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)市場可以避免陷入大規(guī)模危機(jī)。
JLL研究總監(jiān)馬休·麥考利表示，今年，提交債務(wù)再融資報價的貸款機(jī)構(gòu)數(shù)量平均增加了一倍。他認(rèn)為目前的融資缺口在2,000億至4,000億美元之間。
“受到限制的周期”
他表示，一些傳統(tǒng)貸款機(jī)構(gòu)專注于解決不良貸款，但其他銀行、人壽保險公司和直接貸款商則愿意提供更多貸款支持。
麥考利補(bǔ)充道：“目前的商業(yè)周期受到更多限制。如果銀行能夠制定新的商業(yè)計劃并找到退出策略，他們并不愿意接管資產(chǎn)?！?/p>
因此，沃克與鄧祿普公司（Walker & Dunlop Inc.）首席執(zhí)行官威利·沃克表示，債務(wù)基金可能發(fā)現(xiàn)部署資金的機(jī)會少于預(yù)期。
他在本月早些時候接受記者視頻采訪時表示：“市場周期已經(jīng)恢復(fù)到商業(yè)抵押貸款擔(dān)保證券市場重新活躍的程度，聯(lián)邦機(jī)構(gòu)重新開始參與，銀行也開始向商業(yè)地產(chǎn)提供貸款支持。”（財富中文網(wǎng)）
譯者：劉進(jìn)龍
審校：汪皓
根據(jù)仲量聯(lián)行（Jones Lang LaSalle Inc.）的數(shù)據(jù)，美國辦公樓、公寓大樓和其他商業(yè)地產(chǎn)的房東有1.5萬億美元債務(wù)將在明年年底前到期，其中約四分之一的借款很難進(jìn)行再融資。
更高利率增加了業(yè)主的融資成本，導(dǎo)致這些商業(yè)地產(chǎn)建筑的價值普遍下降。房地產(chǎn)估值下降，使房東很難借到足夠多的資金，這迫使許多業(yè)主只能通過募集股權(quán)資本獲得新債務(wù)，或者延長現(xiàn)有債務(wù)安排。
該經(jīng)紀(jì)商表示，在美國即將到期的商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)中，公寓的債務(wù)約占40%，因此它們位于再融資浪潮的中心。美國許多多戶住宅的業(yè)主，在低息貸款周期內(nèi)購買了這些資產(chǎn)，他們使用的是三年期浮動利率貸款。后來利率升高消耗了他們的大部分租金收入，使籌集額外的權(quán)益資本變得更加困難。
明晟（MSCI Real Assets）匯總的數(shù)據(jù)顯示，保險成本上漲和房屋價值下降更是雪上加霜，使美國價值約950億美元的商業(yè)地產(chǎn)陷入財務(wù)困境或面臨陷入困境的風(fēng)險。
塔克尼科資本咨詢公司（Taconic Capital Advisors）的董事兼商業(yè)抵押貸款擔(dān)保證券交易主管凱迪·麥基表示：“全球大部分多戶住宅的價值低于欠款金額。許多多戶住宅的房屋凈值已經(jīng)不復(fù)存在，但從長遠(yuǎn)來看，這類資產(chǎn)很有韌性，它們可以獲得金融支持，只是需要有資金注入?！?/p>
即將到期的債務(wù)對華爾街而言也是一個潛在的麻煩，因為許多浮動利率貸款被打包成800億美元商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款債券，并出售給投資者。即便如此，投資者并不認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)市場存在的問題，構(gòu)成銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險。
為了應(yīng)對更高的借款成本，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款債券貸款機(jī)構(gòu)紛紛修改貸款條款，以幫助借款人維持運(yùn)營，直到利率下降為止，他們可以為商業(yè)地產(chǎn)注入額外的權(quán)益資本，或者獲得夾層貸款等次級債務(wù)的融資支持。
隨著降息的前景變得越來越清晰，有人樂觀地認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)市場可以避免陷入大規(guī)模危機(jī)。
JLL研究總監(jiān)馬休·麥考利表示，今年，提交債務(wù)再融資報價的貸款機(jī)構(gòu)數(shù)量平均增加了一倍。他認(rèn)為目前的融資缺口在2,000億至4,000億美元之間。
“受到限制的周期”
他表示，一些傳統(tǒng)貸款機(jī)構(gòu)專注于解決不良貸款，但其他銀行、人壽保險公司和直接貸款商則愿意提供更多貸款支持。
麥考利補(bǔ)充道：“目前的商業(yè)周期受到更多限制。如果銀行能夠制定新的商業(yè)計劃并找到退出策略，他們并不愿意接管資產(chǎn)?！?/p>
因此，沃克與鄧祿普公司（Walker & Dunlop Inc.）首席執(zhí)行官威利·沃克表示，債務(wù)基金可能發(fā)現(xiàn)部署資金的機(jī)會少于預(yù)期。
他在本月早些時候接受記者視頻采訪時表示：“市場周期已經(jīng)恢復(fù)到商業(yè)抵押貸款擔(dān)保證券市場重新活躍的程度，聯(lián)邦機(jī)構(gòu)重新開始參與，銀行也開始向商業(yè)地產(chǎn)提供貸款支持?！保ㄘ敻恢形木W(wǎng)）
譯者：劉進(jìn)龍
審校：汪皓
Landlords for offices, apartment complexes and other commercial real estate have $1.5 trillion of debt due by the end of next year, and about a quarter of that borrowing could be hard to refinance, according to Jones Lang LaSalle Inc.
The value of buildings has broadly dropped after higher interest rates boosted funding costs for property owners. Those lower valuations make it harder for landlords to borrow as much, forcing many property owners to raise equity capital to secure new debt or extend their existing facilities.
Apartment buildings, which make up about 40% of the looming maturities, are at the center of the refinancing wave, the broker says. Many US owners of the assets known as multifamily bought their properties using three-year floating rate loans during the easy money era. Interest rate increases since then have eaten up much of their rental income, making it a challenge to secure additional equity.
Rising insurance costs and falling values have added to the pain, leaving about $95 billion of the US properties in distress or at risk of becoming so, according to data compiled by MSCI Real Assets.
“A large portion of the multifamily world is underwater at the moment,” said Catie McKee, director and head of commercial-mortgage backed securities trading at Taconic Capital Advisors. “A lot of the equity is gone, but it’s an asset class that is pretty resilient over time. It’s underwritable, it just needs a capital infusion.”
The looming debt maturities are also a potential headache for Wall Street after many of the floating-rate loans were bundled into the $80 billion commercial real estate collateralized loan obligation market and sold off as bonds to investors. Even so, trouble in the commercial real estate market isn’t seen by investors as a systemic issue for banks.
In response to higher borrowing costs, CRE CLO lenders are modifying loans to try to help keep borrowers afloat until interest rates drop, additional equity can be injected or junior debt such as mezzanine loans can be secured.
With the outlook for interest rates cuts becoming clearer, there’s optimism that large scale distress can be avoided in the wider CRE market.
The number of lenders submitting quotes for debt refinancings has doubled on average this year, said Matthew McAuley, a research director at JLL, who said the funding gap is $200 billion to $400 billion at present.
‘Constrained Cycle’
While some traditional lenders are focused on working out their problem loans, other banks, life insurers and direct lenders are willing to extend more credit, he said.
“It’s been a more constrained cycle this time around,” McAuley added. “Banks don’t want to take over assets if they can put a new business plan in place and get an exit.”
As a result, debt funds may find fewer opportunities to deploy capital than expected, said Willy Walker, Chief Executive Officer at Walker & Dunlop Inc.
“The cycle has healed to the point of CMBS coming back, the agencies are coming back, and banks have started to lend back into commercial real estate,” he said on a video call with reporters earlier this month.
