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國央企在土拍市場中成為主力，意味著土地財(cái)政正在走向式微與終結(jié)。在房地產(chǎn)稅未能完全代替土地財(cái)政之前，如何保持房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控短期和中長期目標(biāo)的平衡，成為考驗(yàn)當(dāng)前市場監(jiān)管層施政水平的難題。

截至10月底，除去寧波和鄭州之外的20個(gè)土地集中出讓試點(diǎn)城市的第二批土拍已結(jié)束。據(jù)此前的相關(guān)報(bào)道，土拍流拍和零溢價(jià)宗地占比達(dá)到了52%，同時(shí)也出現(xiàn)了一個(gè)趨勢性現(xiàn)象，即地方國企、央企憑借穩(wěn)定的財(cái)務(wù)狀況成為拿地主力，民營房企更加注重“降杠桿、降負(fù)債、保衛(wèi)現(xiàn)金流”以實(shí)現(xiàn)活下去而非踴躍拿地。這個(gè)現(xiàn)象的出現(xiàn)其實(shí)是一種必然，也標(biāo)志著以土地財(cái)政為核心的現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)格局已正在發(fā)生根本性的改變。

目前的房地產(chǎn)制度體系和行業(yè)格局完全移植于香港，是改革開放初期旨在以市場化改革來解決政府長期以來無法解決的國民住房保障問題的變通之道。正因?yàn)槠鸪醴康禺a(chǎn)市場始終處于絕對短缺與賣方市場狀態(tài)，所以房價(jià)更多地取決于需求迫切程度，因而始終保持了較高的行業(yè)毛利狀態(tài)與長期單邊上漲態(tài)勢，前者使得房企可以以更高的財(cái)務(wù)杠桿、更高的負(fù)債率乃至資金成本來推動(dòng)高周轉(zhuǎn)和實(shí)現(xiàn)作大做強(qiáng)，后者給了買房可以增值保值和包賺不賠的預(yù)期進(jìn)而推動(dòng)了市場容量不斷擴(kuò)大。另外，長期的單邊賣方市場，也給房企的各類經(jīng)營錯(cuò)誤提供了較大的容錯(cuò)試錯(cuò)與改正空間，讓房企的運(yùn)營能力顯得不是那么重要，因?yàn)榉科蟾嗟氖琴嵢⊥恋丶t利與金融紅利而非管理利潤。

但隨著行業(yè)供求關(guān)系基本面的根本性變化和涉房風(fēng)險(xiǎn)的不斷累積，去年以來從銷售端到資金端的各類行業(yè)強(qiáng)力調(diào)控措施的陸續(xù)落地和長期實(shí)施，導(dǎo)致了高周轉(zhuǎn)模式之下高杠桿與高負(fù)債房企普遍的流動(dòng)性問題。目前暴雷的行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)已超過個(gè)位數(shù)，如何維持企業(yè)的流動(dòng)性以保證自身活下去成了這類房企的第一要義，而壓縮資本性開支和保守拿地就成了他們的必然選擇。在拿地投資方面，連財(cái)務(wù)一向穩(wěn)健的萬科與世茂近來都紛紛“提高了拿地標(biāo)準(zhǔn)”，更何況其他正處于流動(dòng)性水深火熱之中的中小房企呢。今年下半年以來樓市的迅速轉(zhuǎn)淡讓傳統(tǒng)的“金九銀十”已然消失，更使本已承壓的房企流動(dòng)性雪上加霜，所以融創(chuàng)中國主席孫宏斌才發(fā)出了“除了融創(chuàng)，下半年任何一家房企都可能暴雷”的預(yù)言。如此情況之下，還有閑錢拿地的房企自然就大為減少了。

也就是說，目前房地產(chǎn)行業(yè)的市場基本面已發(fā)生了實(shí)質(zhì)性變化，賣方市場下的行業(yè)高毛利特征已然消失，房地產(chǎn)的金融屬性在調(diào)控措施之下也被大大壓縮，房地產(chǎn)行業(yè)過往的資本品屬性儼然已在很大程度上演變?yōu)橐揽颗?、銷量、質(zhì)量、品牌和周轉(zhuǎn)速度才能維持盈利的制造業(yè)屬性。由此一來，以往的賣方市場下主要依據(jù)土儲(chǔ)規(guī)模來給房企估值的時(shí)代已成過往，保持適度規(guī)模的土儲(chǔ)和較低的杠桿率、負(fù)債率就成為制造型房企的必然選擇。這也是房企拿地動(dòng)力下降的最主要的原因之一。

中國內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)隨著改革開放大潮之下的市場化推進(jìn)而蓬勃發(fā)展為超過食品業(yè)的第一大行業(yè)，曾經(jīng)成為中國內(nèi)地市場化程度最高的行業(yè)之一，并賦予了行業(yè)強(qiáng)大的市場、產(chǎn)品與管理創(chuàng)新的內(nèi)在動(dòng)力，出現(xiàn)了萬科等一大批市場規(guī)模較大、市場占有率較高且具有一定品牌影響力的優(yōu)秀企業(yè)，而房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸演變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)為表、以土地財(cái)政為里的政府財(cái)力汲取工具，對于地方政府更是如此。而正因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)從以市場化解決國民住房供給的手段到政府汲取社會(huì)財(cái)力的財(cái)政手段這一實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變，也使得長期以來房地產(chǎn)調(diào)控措施違反市場基本常識邏輯的原因，得到了最為合理的揭示和解釋。

多年以來房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的內(nèi)核，表象上是為了行業(yè)平穩(wěn)、健康與可持續(xù)發(fā)展，甚至在很大程度上也確實(shí)是為了防范和化解涉房風(fēng)險(xiǎn)演變成國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的“黑天鵝”與“灰犀?！保窃絹碓礁叩膶τ谕恋刎?cái)政的依賴程度卻讓保衛(wèi)土地財(cái)政安全成為地方政府對于風(fēng)險(xiǎn)聚集之下的房地產(chǎn)行業(yè)的第一訴求和行業(yè)調(diào)控中的艱難抉擇。近年來，在作大營收與業(yè)績規(guī)模的追求以及較高的毛利空間吸引之下、在市場格局變化的壓力之下，甚至在操控市場以配合土地財(cái)政汲取社會(huì)資源的需要之下，以屢次行業(yè)調(diào)控為契機(jī)的國有經(jīng)濟(jì)大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)已然改變了行業(yè)結(jié)構(gòu)與行業(yè)形態(tài)。

具備資源優(yōu)勢而缺乏效率優(yōu)勢的國央企大舉進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)除了降低行業(yè)效率、影響行業(yè)創(chuàng)新，從而導(dǎo)致行業(yè)活力下降之外，實(shí)際上對土地財(cái)政也構(gòu)成了較大威脅。作為政府職能的延伸，以土地財(cái)政方式從國央企房企中汲取的財(cái)政資源本身只不過是財(cái)力資源的時(shí)空轉(zhuǎn)移而非真正的來自市場增量，更何況一些地方國企和平臺公司在土地招牌掛中本身就扮演著烘托市場氛圍的角色，其付出的地價(jià)款往往就是財(cái)政空轉(zhuǎn)的產(chǎn)物。即使這些國央企房企付出的地價(jià)款和開發(fā)、銷售、持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)都是真實(shí)的，也不過是將本來就屬于國有層面的財(cái)力資源在政府與國企之間、在時(shí)空上進(jìn)行了一番未必必要的轉(zhuǎn)移而已。也就是說，國有經(jīng)濟(jì)占比的提高和民營房企的逐漸退出，意味著土地財(cái)政的逐漸式微乃至走向枯竭，國有地產(chǎn)企業(yè)與土地財(cái)政之間的財(cái)力資源轉(zhuǎn)移只不過是土地財(cái)政的茍延殘喘而已。

在民營房企逐步退出市場和土地財(cái)政依賴尚存的民營房企及國有房企騰挪殘喘之下，如何盡快恢復(fù)市場活力，適度放松資金端和銷售端的管控以讓市場盡快回暖以及如何讓房地產(chǎn)稅盡快落地以成為土地財(cái)政的有效接續(xù)手段，恐怕就成為在房地產(chǎn)稅能夠有效替代土地財(cái)政之前，尤其是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控中短期和中長期目標(biāo)之間需要綜合平衡與考量、權(quán)衡的重要因素了，自然成為考驗(yàn)當(dāng)前市場監(jiān)管層施政能力的難題之一。