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關(guān)于房地產(chǎn)，銀保監(jiān)會(huì)再次發(fā)聲強(qiáng)調(diào)要“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。這在當(dāng)前行業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻、頭部企業(yè)暴雷不斷和部分地區(qū)放松市場(chǎng)調(diào)控的情況下確實(shí)需要再次強(qiáng)調(diào)，因?yàn)橹袊?guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)高位運(yùn)行所積累的涉房風(fēng)險(xiǎn)已讓涉房行業(yè)成了高危行業(yè)，內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)再也經(jīng)不起大漲大落過(guò)山車式的折騰了，而與此緊密相關(guān)的土地財(cái)政、涉房金融亦是如此。

“三穩(wěn)”目標(biāo)看起來(lái)確實(shí)沒(méi)有問(wèn)題，也是行業(yè)調(diào)控應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的總體目標(biāo)與方向。但是如果再保持目前的行業(yè)調(diào)控力度和范圍不變，而不進(jìn)行前瞻性、系統(tǒng)性的結(jié)合行業(yè)變化的及時(shí)調(diào)整的話，恐怕“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)很難達(dá)到，而且還可能會(huì)走向愿望的反面。

第一、房?jī)r(jià)與地價(jià)緊密相連，如果大量房企出現(xiàn)問(wèn)題，不但土地財(cái)政無(wú)法維持，穩(wěn)地價(jià)也就成了一句空話。

目前大量民營(yíng)房企的流動(dòng)性壓力已非常嚴(yán)重，在公開市場(chǎng)的排隊(duì)暴雷和在土拍市場(chǎng)的集體“躺平”已然顯現(xiàn)，土拍市場(chǎng)中市場(chǎng)化房企的大幅撤出和國(guó)央企、地方平臺(tái)公司成為主流，必然會(huì)導(dǎo)致土地財(cái)政的式微。各地政府為防止?fàn)€尾而強(qiáng)化預(yù)售款監(jiān)管，以及為防止樓價(jià)下跌引發(fā)的連鎖反應(yīng)而推出的“限跌令”，也讓以價(jià)換量來(lái)挽救房企和房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性的努力可能無(wú)法奏效。在壓力重重的房企流動(dòng)性面前，“穩(wěn)地價(jià)”自然而然也就成了“鏡花水月”。

君不見(jiàn)，第二輪土地集中出讓流拍率和零溢價(jià)率已經(jīng)達(dá)到了宗地的52%、第三輪土地集中出讓的條件已經(jīng)大大放寬了嗎？

第二、銀保監(jiān)會(huì)要求“三穩(wěn)”，但是高度依賴土地財(cái)政的地方政府是需要過(guò)日子的，土地財(cái)政壓力之下可能會(huì)讓穩(wěn)地價(jià)落空。。

目前地方政府負(fù)債高企，全國(guó)財(cái)政有盈余的只剩下上海一個(gè)城市，經(jīng)濟(jì)下行與疫情影響導(dǎo)致的增支減收多項(xiàng)因素疊加，地方財(cái)政的壓力可想而知。高度依賴土地財(cái)政的地方政府在財(cái)政支出壓力下，已出現(xiàn)了以哈爾濱、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春為代表的抱團(tuán)壯膽放松樓市調(diào)控調(diào)控的試探，而下一步為了多賣地和多獲取賣地收入，地方政府在土拍市場(chǎng)發(fā)生“踩踏”效應(yīng)也并非完全沒(méi)有可能。

目前多個(gè)地方政府所頒布的“限跌令”，一方面是出于防范樓價(jià)下跌導(dǎo)致下屬平臺(tái)公司以土地為抵押品的爆倉(cāng)問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也是防止樓市下跌引發(fā)與地價(jià)下跌形成惡性循環(huán)并引發(fā)土地出讓困難的被迫之舉。而“限跌令”導(dǎo)致的房企流動(dòng)性惡化，反過(guò)來(lái)同樣也會(huì)傷及土拍市場(chǎng)的活躍度與地價(jià)穩(wěn)定。

第三、“三穩(wěn)”多重目標(biāo)之間實(shí)際上存在內(nèi)在邏輯矛盾，而各項(xiàng)調(diào)控措施又破壞了市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，會(huì)讓樓市和土拍市場(chǎng)陷入停滯狀態(tài)，從而反過(guò)來(lái)推高行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和涉房風(fēng)險(xiǎn)。

穩(wěn)地價(jià)的前提是穩(wěn)房?jī)r(jià)并保持樓市一定的交易量，但是在樓市下行期只有通過(guò)以價(jià)換量才能保持一定的交易量和房企的流動(dòng)性，進(jìn)而為穩(wěn)地價(jià)提供市場(chǎng)流動(dòng)性支持。但是以價(jià)換量的樓價(jià)下降必然帶來(lái)地價(jià)的下跌，而不能以價(jià)換量，則可能引發(fā)的流動(dòng)性下降更會(huì)危及房企生存和地價(jià)穩(wěn)定。另外樓市和土地市場(chǎng)還具有資本品所普遍存在的買漲不買跌的特征，為保流動(dòng)性以支持房企活下去和支持地方土地財(cái)政的以價(jià)換量，除了難以達(dá)到穩(wěn)地價(jià)的目標(biāo)之外，更難以實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)而言的穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

因此，在“三穩(wěn)”存在內(nèi)在矛盾與邏輯沖突的情況下，保證市場(chǎng)的有效性才是根本，否則可能會(huì)全盤皆輸。如果堅(jiān)持目前的調(diào)控措施不放松的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)演變?yōu)橐試?guó)央企和平臺(tái)公司為主，將會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)失去真正的市場(chǎng)功能，“豬八戒啃豬蹄”式的土拍市場(chǎng)自然也就會(huì)讓土地財(cái)政實(shí)現(xiàn)歸零了。因此，救市不救企、救行業(yè)不救企業(yè)，應(yīng)該成為宏觀政策層面以及涉房行業(yè)主管與監(jiān)管部門是否調(diào)整當(dāng)前政策方向和如何調(diào)整當(dāng)前政策方向的最大公約數(shù)。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香