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萬科高管被罰事件,不過是冰山一角

2021-11-17

近日,據(jù)媒體報(bào)道,在郁亮的授權(quán)下,萬科人事工作小組給予萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁劉肖通報(bào)批評(píng)并“降級(jí)2級(jí)”的處分,同時(shí)“萬科合伙人大會(huì)執(zhí)委會(huì)”經(jīng)過審議決定扣減劉肖2018、2019年度的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金各500萬元,合計(jì)1000萬元。萬科內(nèi)部公告稱,近期在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),原北方區(qū)域 BG 沈陽公司存在違規(guī)違紀(jì)行為,北京公司及原唐山事業(yè)部(現(xiàn)冀北公司)在財(cái)經(jīng)紀(jì)律自查自糾中,發(fā)現(xiàn)多起違規(guī)問題。無獨(dú)有偶,劉肖在擔(dān)任集團(tuán)執(zhí)行副總裁之前,曾長(zhǎng)期擔(dān)任北方區(qū)域BG首席合伙人、CEO兼北京萬科企業(yè)有限公司首席合伙人。
實(shí)際上,從去年開始,萬科唐山公司就被項(xiàng)目合作方接連舉報(bào),也由此牽扯出這家“行業(yè)標(biāo)桿”企業(yè)一個(gè)游走在灰色領(lǐng)域的財(cái)務(wù)操作。而萬科嚴(yán)厲處罰劉肖的事件,只不過是萬科操作不慎以及對(duì)項(xiàng)目合作方欺壓過頭導(dǎo)致對(duì)方“反水”而暴露出的一個(gè)案例而已。此事反過來也在事實(shí)上映現(xiàn)了目前房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)與常態(tài),而行業(yè)生態(tài)演變?nèi)绱?,絕不是一朝一夕養(yǎng)成的,當(dāng)然也絕不是一朝一夕能夠改變的。

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近日,因?yàn)榉止軈^(qū)域內(nèi)一個(gè)項(xiàng)目公司股東間的沖突,導(dǎo)致該項(xiàng)目原始股東涉嫌遭受強(qiáng)迫融資交易并受到利益損害的內(nèi)幕曝光,萬科對(duì)集團(tuán)執(zhí)行副總裁劉肖進(jìn)行了通報(bào)批評(píng)、降級(jí)以及合計(jì)1000萬元的處罰。作為明星企業(yè)的萬科,這一處罰明星職業(yè)經(jīng)理人的事件,自然引起了行業(yè)的廣泛關(guān)注。

實(shí)際上,這一事件也揭出了房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)秘而不宣的灰色區(qū)域。而這一廣泛存在于房地產(chǎn)領(lǐng)域的灰色區(qū)域承擔(dān)了多重角色,同時(shí)也隱含了多重風(fēng)險(xiǎn),萬科事件不過是露出的冰山一角而已。

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)誕生于以市場(chǎng)化手段來解決政府的國(guó)民住房保障不足問題這一基本動(dòng)機(jī),再加上土地財(cái)政逐步漸變?yōu)楦鞣N隱性和顯性的房地產(chǎn)行業(yè)控制性力量,就使得房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期以來維持了相對(duì)供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)和較高的行業(yè)毛利空間,成為眾多利益方分肥的重要領(lǐng)域,除了地方政府、開發(fā)商之外,也給其他利益相關(guān)方乃至內(nèi)部人提供了機(jī)會(huì)與操作空間。

以前那種支持房企快速作大規(guī)模的高周轉(zhuǎn)模式,就得益于令圈外人士眼花繚亂的多層財(cái)務(wù)杠桿的使用,除了永續(xù)債、小股操盤、明股實(shí)債之外,連禁止信貸資金進(jìn)入的拿地環(huán)節(jié)也成了融資圈內(nèi)被稱之為“前融”的特殊市場(chǎng),一些大品牌、高周轉(zhuǎn)頭部房企幾乎把房地產(chǎn)玩成了只憑一個(gè)品牌就能打天下的“空手道”。對(duì)這些房企來說,一方面需要以最少的自身投入作出盡可能大的規(guī)模,從而形成資源聚集的正循環(huán),以支持“八個(gè)茶壺七個(gè)蓋”的游戲一直玩下去;另一方面還要符合監(jiān)管要,求并實(shí)現(xiàn)報(bào)表利潤(rùn)去展現(xiàn)給資本市場(chǎng)。而借力灰色區(qū),并進(jìn)行一些灰色操作,就成為多方約束與房企作大訴求之下的必然選擇。

最為典型的就是為了做大規(guī)模而不得不以高杠桿、高周轉(zhuǎn)為基本打法的同時(shí),還要努力降低表觀負(fù)債,于是在明股實(shí)債、小股操盤之外,在預(yù)售前占據(jù)小股而避免將高企的負(fù)債并表、達(dá)到預(yù)售條件后又變臉為大股東以占據(jù)豐沛的現(xiàn)金流并盡可能多地體現(xiàn)業(yè)績(jī),就成為房企投融資和財(cái)務(wù)口必備的基本技巧。

而要讓項(xiàng)目公司的合作方甘心情愿受此擺布和配合自己的這些需求,要么就必須對(duì)合作方具有非常強(qiáng)的掌控力,要么干脆就自己出場(chǎng)換個(gè)馬甲作為合作方來上演天衣無縫的項(xiàng)目公司具體操作中的“貼面舞”,前提條件是合作方關(guān)系不破裂或者不暴露就是自己在和自己玩的事實(shí)。

這種情況下,如何平衡和維持與合作方的關(guān)系、如何隱藏關(guān)聯(lián)交易的安排,就成了既需要技術(shù)又需要藝術(shù)的事情了。就前者而言,掌握好利益平衡讓對(duì)方不反水是前提,但是利益面前雙方都貪心不足,因此如何控制對(duì)方就成為這種類似玩火的危險(xiǎn)游戲可否維持的不可或缺的砝碼。萬科此次暴露的對(duì)小股操盤的項(xiàng)目公司涉嫌強(qiáng)迫對(duì)方接受自己安排的融資條件并收繳對(duì)方的公司證照的操作,以及萬科與眾多資金方合作建立資金池,再以經(jīng)理人控制的平臺(tái)轉(zhuǎn)投給項(xiàng)目公司合作方賺取差價(jià)的行為,都堪稱“經(jīng)典”。如此一來,萬科小股操盤的項(xiàng)目公司完全成了自己說了算的自家后院,而合作方也就成了被借名和頂雷的“白手套”。

其實(shí)不論是服務(wù)于公司快速作大規(guī)模的同時(shí)粉飾報(bào)表,以降低表觀負(fù)債、提升表觀業(yè)績(jī)和表觀流動(dòng)性并優(yōu)化現(xiàn)金流,以掩蓋高周轉(zhuǎn)模式下必然存在的高杠桿、高負(fù)債的需要,還是公司出于管理層激勵(lì)而以跟投、合伙人名義暗開口子、默許管理層在項(xiàng)目操作中上下其手參與分肥的考慮,總之這種灰色領(lǐng)域的灰色操作已然成了房地產(chǎn)行業(yè)里秘而不宣的常態(tài)。

君不見,曾經(jīng)負(fù)債率極高的新力地產(chǎn)在極短的時(shí)間內(nèi)就實(shí)現(xiàn)了各項(xiàng)表觀負(fù)債指標(biāo)斷崖式下降,而作為上市公司的這種表觀負(fù)債率指標(biāo)的極速下降肯定也是經(jīng)過權(quán)威審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)的,但是出于常識(shí),你信嗎?還有那個(gè)聲稱半年之內(nèi)壓降有息負(fù)債超過3000億規(guī)模的恒大、那個(gè)賬面資金超過300億的花樣年和賬面資金超過500億的佳兆業(yè)卻雙雙還不起區(qū)區(qū)數(shù)億元到期債務(wù)而最近也與新力地產(chǎn)一起休克的休克、暴雷的暴雷了。

因此,萬科嚴(yán)厲處罰劉肖的事件,只不過是萬科操作不慎以及對(duì)項(xiàng)目合作方欺壓過頭導(dǎo)致對(duì)方“反水”而暴露出的一個(gè)案例而已。這樣的事情,反過來也在事實(shí)上映現(xiàn)了目前房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)與常態(tài),而行業(yè)生態(tài)演變?nèi)绱?,絕不是一朝一夕養(yǎng)成的,當(dāng)然也絕不是一朝一夕能夠改變的。(財(cái)富中文網(wǎng))

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn),與財(cái)富中文網(wǎng)無關(guān)

編輯:劉蘭香

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