在本地年輕人口大量外流，缺乏外來人口的情況下，買漲不買落的樓市回歸供需基本面只是個時間問題。而一但樓市失去上漲動力并進(jìn)入下行通道，買漲殺跌的市場力量又會促使房價更為快速的下墜，直到房價回歸到房租能夠覆蓋同期銀行貸款利息這一價格底部附近方能止住。而房地產(chǎn)稅的落地以及維護(hù)費用等持有成本的不斷上升，除了將這些衰落城市的樓市加速推向“鶴崗化“之外，這些城市部分區(qū)域的“底特律化”恐怕也是這些城市未來不得不需要面對的問題了。
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世間沒有無緣無故的恨，也沒有無緣無故的愛。而社會經(jīng)濟(jì)運行給予樓市的估值也是這樣，樓價的高低原本有其供需基礎(chǔ)，而樓價的波動總會回歸到需求基本面上來。東北小城牡丹江以其樓市的大幅下滑，乃至被稱之為“鶴崗化“，再一次證明了這個樓市常識。
前幾年牡丹江樓市漲幅在黑龍江省位居前三，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其在黑龍江省內(nèi)的經(jīng)濟(jì)排名，也曾帶動了牡丹江樓市的一片火熱。但產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)單一、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型不順而導(dǎo)致牡丹江GDP從2017年的1404.7億元下滑至2020年的831.7億元，下滑的經(jīng)濟(jì)必然也意味著就業(yè)機(jī)會的缺乏與人口外流，使得牡丹江人口從2010年的279.87萬人下降至2020年的229.02萬人，且外流人口中“90后“和”00后“占比近三成。年輕人口的大量外流，讓快速變老的牡丹江更加失去了樓價的支撐。
短期看金融，中期看土地，長期看人口，這是判斷中國樓市的基本邏輯，對于牡丹江的“鶴崗化”也同樣具有著較強(qiáng)的解釋力。像牡丹江這樣的傳統(tǒng)工礦業(yè)城市，國有企業(yè)占比較高，民營經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，雖有較好的自然資源和環(huán)境資源，但是進(jìn)入新世紀(jì)后經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型找不到方向。在前幾年全國性的房地產(chǎn)熱中同樣也被挾裹而樓市暢旺，但這樣的城市在全國各地的區(qū)域發(fā)展競賽中終因缺乏活力而不斷落后，甚至走上了經(jīng)濟(jì)總量絕對減少和絕對下降之路，對于人口不但缺乏基本的吸附能力，反而導(dǎo)致了人口的大量流失，尤其是年輕人口的流失，自然也就讓樓市失去了基本的人口支撐。
在本地年輕人口大量外流，缺乏外來人口的情況下，買漲不買落的樓市回歸供需基本面只是個時間問題。而一但樓市失去上漲動力并進(jìn)入下行通道，買漲殺跌的市場力量又會促使房價更為快速的下墜，直到房價回歸到房租能夠覆蓋同期銀行貸款利息這一價格底部附近方能止住。在房價下降過程中，一些業(yè)主因為自身的流動性壓力或者爆倉而急需變現(xiàn)與甩包袱，有可能會以遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市價的幅度以求快速將房產(chǎn)脫手。這也就自然而然造成了牡丹江“鶴崗化”的出現(xiàn)。
其實，對于那些缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)活力、人口持續(xù)外流的城市而言，未來回歸樓市基本面是一個共同的、不可逃避的宿命。在這個宿命面前，什么房地產(chǎn)的金融化、金融屬性、投資價值、居住價值之類的說辭都失去了色彩，過剩的房子在人口不足又失去投資性需求支撐的情況下，以租售比計算的資本化率回歸到同期銀行貸款利率附近就是房價邊際變動的基點。而房地產(chǎn)稅的落地以及維護(hù)費用等持有成本的不斷上升，除了將這些衰落城市的樓市加速推向“鶴崗化“之外，這些城市部分區(qū)域的“底特律化”恐怕也是這些城市未來不得不需要面對的問題了。（財富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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