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行政分割之下,依附北京的“跨省睡城”困局何解

2021-12-23
柏文喜

燕郊完全是貼著北京行政邊界,以相對便宜的地價和樓價大量吸引北京外溢人口,并主要承擔(dān)著居住功能而缺乏必要的產(chǎn)業(yè)配套,公共設(shè)施與公共服務(wù)也與北京形成較大落差的“睡城”。在行政樊籬無法徹底打破和當(dāng)?shù)責(zé)o法形成較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)聚集狀態(tài)之前,燕郊這樣的“跨省睡城”在樓市走弱的時候更容易受傷而導(dǎo)致神話破滅,終究是一個無法回避的問題。

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燕郊完美演繹了行政分割之下,一座“睡城”在樓市起伏中的真實表現(xiàn)。

燕郊作為最貼近北京的河北地界,是環(huán)京樓市形成中最早勃發(fā)的板塊,并形成了一個以跨省通勤、以北京為主要工作目的地的中等城市居住人口規(guī)模。也就是說,燕郊完全是貼著北京行政邊界,以相對便宜的地價和樓價大量吸引北京外溢人口,并主要承擔(dān)著居住功能而缺乏必要的產(chǎn)業(yè)配套,公共設(shè)施與公共服務(wù)也與北京形成較大落差的“睡城”。而燕郊房價波動,從來也都是隨著北京樓市而后漲先跌的,這也符合城市邊緣地帶房產(chǎn)價格變動的通常規(guī)律。

不過,自燕郊型環(huán)京市鎮(zhèn)在開發(fā)商的推動下憑借跨北京房價勢能而自發(fā)生成以后,始終就與北京這座超大型核心城市同呼吸、共命運(yùn)了。燕郊最初的形成,是基于行政邊界阻隔之下兩邊公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施在房價上巨大的溢價差距推動而成的。但人口的快速聚集引發(fā)的對于公共服務(wù)的需求,曾經(jīng)導(dǎo)致了當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)與北京“侵入”機(jī)構(gòu)之間的競爭與沖突,并最終在主要工作于北京的通勤人口的“高端”需求推動下,基本上實現(xiàn)了北京公共服務(wù)機(jī)構(gòu)的全面進(jìn)駐與對地方機(jī)構(gòu)的“完勝”。在強(qiáng)大民意呼吁與所在地政府的推動下,近期還迎來了北京地鐵的跨省而來,成為近年來燕郊樓市最大的利好之一,也是天天跨省通勤的“燕郊人”的最大福音。

在地方政府的態(tài)度實現(xiàn)由觀望、抗拒到與北京的主動融入與融合的過程中,燕郊型新市鎮(zhèn)也成為環(huán)京地方政府追求自身發(fā)展可以搶抓的機(jī)遇。缺乏足夠的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容,作為這類市鎮(zhèn)最大的短板所造就的十分突出的職住矛盾,也成為地方政府發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的動力和力圖突破的瓶頸,并因此而依托北京的外溢人口和外溢產(chǎn)業(yè)造就了固安、大廠、永清等環(huán)京“產(chǎn)業(yè)新城”,成為河北省發(fā)展最快的區(qū)域之一,并就此孕育出以產(chǎn)業(yè)新城和園區(qū)綜合開發(fā)、運(yùn)營為主業(yè)的輝煌一時的華夏幸福這家頭部房企。

但理想豐滿卻抗不過現(xiàn)實骨感。以開發(fā)商為主的環(huán)京產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)始終是以房地產(chǎn)開發(fā)和給北京人賣房子為核心內(nèi)容的,再加上基于行政資源和高端人力資源而形成的特殊的北京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),在不依靠行政權(quán)力而僅僅依靠市場化產(chǎn)業(yè)外溢推動力的情況下,產(chǎn)業(yè)外移的速度和范圍是遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于人口外移的速度的,而本地市場的狹小與基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)與北京的巨大差距也難以招引更為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資源同步進(jìn)駐。這也就必然導(dǎo)致這些環(huán)境產(chǎn)業(yè)新城淪為以房地產(chǎn)為實質(zhì)內(nèi)容、大量人口每天長距離跨省通勤的依附于北京的“跨省睡城”。

因為缺乏產(chǎn)業(yè)支撐和產(chǎn)業(yè)對人口的吸附能力,加上買房者本來就是北京市的外溢性需求而非基于本地就業(yè)所支持的長居人口,自然就讓以燕郊為代表的環(huán)京樓市在抗周期性方面要比北京郊區(qū)樓市差得多,更不要說與主城區(qū)樓市的差距了。具體表現(xiàn)就是,在樓市上漲的時候會上漲的比較慢,而在樓市下跌的時候會下跌的更早和幅度更大,尤其在樓市轉(zhuǎn)淡時甚至成為主城區(qū)樓市走勢的風(fēng)向標(biāo)。環(huán)京板塊中開發(fā)最早、聚集人口最多、公共設(shè)施和公共服務(wù)配套最好的燕郊在環(huán)京樓市熱的時候也曾上演了所謂的房價神話,但是因為畢竟缺足夠產(chǎn)業(yè)支撐下的人口凝聚力所支持的抗跌能力,而在限購政策下導(dǎo)致了神話的破滅,重倉環(huán)京樓市的華夏幸福也就成了此輪樓市調(diào)控首先跌倒的頭部房企之一。

回到城市產(chǎn)生的本源來看,安全和效率是城市誕生、發(fā)展和演變的主軸,超大城市郊區(qū)由于級差地租效應(yīng)而催生的“睡城”是有其原因的,諸如天通苑和回龍觀超大居住區(qū)的誕生之于北京而言就是如此。位于市郊的睡城尚在合理的通勤距離與時間之內(nèi),居住者也能得到與市區(qū)差異不大的公共服務(wù)與相對良好的基礎(chǔ)設(shè)施。但是中國特色的行政分割之下,跨省的“睡城”因為公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施與主城區(qū)較大的差異以及更高的通勤成本,讓缺乏產(chǎn)業(yè)聚集和人口吸附能力的這些燕郊類市鎮(zhèn)很容易就淪為了樓市下行期最不抗跌的區(qū)域。

這一點(diǎn)則和沒有行政阻隔的市場化國家完全不同,比如工作在紐約、居住于新澤西與工作分別在內(nèi)倫敦和大倫敦的跨州、跨區(qū)通勤已然成為常態(tài)的今天,同一省內(nèi)且雙方市區(qū)距離僅20多公里而搞了多年同城化的西安與咸陽的融合尚無顯著效果,更何況跨越省界的燕郊之類的環(huán)京樓市?

因此,在行政樊籬無法徹底打破和當(dāng)?shù)責(zé)o法形成較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)聚集狀態(tài)之前,燕郊這樣的“跨省睡城”在樓市走弱的時候更容易受傷而導(dǎo)致神話破滅,終究是一個無法回避的問題。而未來軌道交通與北京的鏈接,到底是會因虹吸效應(yīng)而更加強(qiáng)化“跨省睡城”效應(yīng),還是能夠?qū)⒁原h(huán)京樓市而知名的這些新市鎮(zhèn)發(fā)展為各具特點(diǎn)與競爭力的環(huán)京產(chǎn)業(yè)衛(wèi)星新城,確實還是一個未知數(shù)。(財富中文網(wǎng))

作者柏文喜為財富中文網(wǎng)專欄作家,IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

本內(nèi)容為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表財富中文網(wǎng)立場。未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載。

編輯:劉蘭香

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