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經(jīng)歷魔幻一年后,房地產(chǎn)市場2022年怎么走?

2022-01-04

即使在市場回暖和房地產(chǎn)市場開啟下一個(gè)周期之時(shí),大量市場化的房企要么已經(jīng)不復(fù)存在,要么在完成“保交樓”任務(wù)后將徹底退出市場。而在大部分三四線城市樓市將面臨鶴崗化問題的同時(shí),因?yàn)橥恋刎?cái)政的式微和缺乏可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與人口凝聚力,這些城市的財(cái)政狀況也將會(huì)加速惡化并依次爆發(fā)財(cái)政危機(jī),在上級財(cái)政無力普遍救助而房地產(chǎn)稅遠(yuǎn)水解不了近渴的情況下,大概率將被迫陷入財(cái)政重整以及被迫實(shí)現(xiàn)地方治理模式的轉(zhuǎn)型。

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2021年對于房地產(chǎn)行業(yè)與房企而言,確實(shí)是魔幻的一年。樓市和地市從上半年的熱火朝天、高歌猛進(jìn)到下半年迅速進(jìn)入冰凍狀態(tài),以至于傳統(tǒng)的“金九銀十”也不復(fù)存在和不少百強(qiáng)民營房企排隊(duì)暴雷,讓行業(yè)的寒意來得比冬天更早。

但是從近日行業(yè)交出的年度總體答卷來看,全國商品房銷售面積達(dá)到18.3億平方米,銷售額達(dá)到18.7萬億元,卻雙雙創(chuàng)下了新記錄,大大超出了行業(yè)預(yù)期。不過樓市地市下半年的急劇轉(zhuǎn)淡,表明上半年和下半年房企表現(xiàn)出現(xiàn)了快速分化,一些高杠桿高負(fù)債的民營房企降幅較為明顯,而國央企及少數(shù)民企表現(xiàn)優(yōu)異。

具體到百強(qiáng)企業(yè)的權(quán)益銷售來看,2021年出現(xiàn)了自2008年以來首次的負(fù)增長。百強(qiáng)房企2021年權(quán)益口徑銷售收入8.88萬億元,同比下降6%,公布銷售目標(biāo)的房企總體目標(biāo)完成率僅為88%,而此前五年均值在110%。另外百強(qiáng)房企內(nèi)部結(jié)構(gòu)也在發(fā)生巨變,市場份額在快速向央企和地方國企開發(fā)商集中,前十名國資背景房企已占據(jù)六席。從拿地金額來看,國央企2021年新增貨值28281億元,占TOP20總貨值比例較2020年提升19.3個(gè)百分點(diǎn)至63%,民營房企新增拿地金額則降到37%。

在市場供需關(guān)系發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化這一大背景下,以及在長時(shí)間從資金端到銷售端雙重強(qiáng)力調(diào)控政策的重壓下,被迫去杠桿和降負(fù)債引發(fā)了一些高杠桿房企的暴雷以及市場格局的明顯分化。而房企保衛(wèi)現(xiàn)金流的舉措遭遇融資不暢與“限價(jià)令”、政府強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管的壓力,陷入了流動(dòng)性保命與續(xù)命的狀態(tài),因此對于資本性開支的極力壓縮也就成了必然選擇。如此一來,土地財(cái)政的剛性自然而言就讓國央企和平臺(tái)公司成了下半年以來土拍市場的主流,至于他們與政府是左口袋倒右口袋的“帽子戲法”,還僅僅只是受命來烘托地市氛圍,那都已經(jīng)不再重要,因?yàn)橹灰軌蚪鉀Q暫時(shí)的土地財(cái)政缺口和維護(hù)地價(jià)不下降,即可維護(hù)地方財(cái)政暫時(shí)的安全。

目前可以看到的趨勢是,房地產(chǎn)市場格局正在快速向一線城市和中心城市集中,也正在加速向頭部房企和國央企房企集中,大量的民營房企正在加速出清,而未來的房地產(chǎn)行業(yè)將屬于一線城市、中心城市以及部分頭部房企和國央企房企,土地財(cái)政在大多數(shù)城市將加速式微。即使在市場回暖和房地產(chǎn)市場開啟下一個(gè)周期之時(shí),大量市場化的房企要么已經(jīng)不復(fù)存在,要么在完成“保交樓”任務(wù)后將徹底退出市場。而在大部分三四線城市樓市將面臨鶴崗化問題的同時(shí),因?yàn)橥恋刎?cái)政的式微和缺乏可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與人口凝聚力,這些城市的財(cái)政狀況也將會(huì)加速惡化并依次爆發(fā)財(cái)政危機(jī),在上級財(cái)政無力普遍救助而房地產(chǎn)稅遠(yuǎn)水解不了近渴的情況下,大概率將被迫陷入財(cái)政重整以及被迫實(shí)現(xiàn)地方治理模式的轉(zhuǎn)型。

根據(jù)鶴崗市官方網(wǎng)站2021年12月23日的消息,鶴崗市人力資源和社會(huì)保障局發(fā)布《關(guān)于取消公開招聘政府基層工作人員計(jì)劃的通知》。通知明確,因鶴崗市政府實(shí)施財(cái)政重整計(jì)劃,財(cái)力情況發(fā)生重大變化,決定取消公開招聘政府基層工作人員計(jì)劃。而根據(jù)2016年國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《地方政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急處置預(yù)案》,財(cái)政重整是指高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)通過實(shí)施一系列增收、節(jié)支、資產(chǎn)處置等短期和中長期措施安排,使債務(wù)規(guī)模和償債能力相一致,恢復(fù)財(cái)政收支平衡狀態(tài)。

不過,以鶴崗為代表的陷入財(cái)政危機(jī)的城市進(jìn)入財(cái)政重整之實(shí)踐,也將為目前已經(jīng)到來的滯漲之下可能出現(xiàn)財(cái)政困境的多個(gè)城市治理模式的轉(zhuǎn)型提供借鑒,并成為中國城市治理模式轉(zhuǎn)型和政府財(cái)政向公共財(cái)政轉(zhuǎn)型的探路者。因此,鶴崗已然開始的財(cái)政重整,以及牡丹江乃至東北、西北不少城市可能步入鶴崗之后塵,也未必全都是壞事,它們將會(huì)為已然陷入滯漲之下的中國內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式與社會(huì)治理轉(zhuǎn)型作出必要、先行先試的探索。(財(cái)富中文網(wǎng))

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

本內(nèi)容為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表財(cái)富中文網(wǎng)立場。未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載。

編輯:劉蘭香

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