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如何解讀郁亮說的房地產(chǎn)“黑鐵時(shí)代”?

2022-02-14

在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)首次被定位為支柱性行業(yè)的同時(shí),行業(yè)基本面已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)變,持續(xù)性的高增長與土地紅利、金融紅利的消失,讓繼續(xù)維持以往較高的行業(yè)平均毛利率已經(jīng)不大可能,黑鐵時(shí)代確實(shí)已經(jīng)到來。只要能夠解決好保交房與土地財(cái)政找補(bǔ)或消化的問題,至于行業(yè)縮表下的出清與轉(zhuǎn)型,也就僅僅成了房企層面的市場化與個(gè)性化問題。而日本大和房建上世紀(jì)90年代同樣經(jīng)歷過類似的巨變與調(diào)整,其經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。

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上一年,萬科董事長郁亮喊出了“活下去”這一樸素而直白的話語,表達(dá)了面臨巨變的市場房企需要打有準(zhǔn)備之仗,要以現(xiàn)金流為核心挺過行業(yè)與市場之變。作為頭部房企,萬科董事長郁亮在今年萬科內(nèi)部會議上更是發(fā)出了“黑鐵時(shí)代”縮表瘦身,從戰(zhàn)略、組織到人的方面進(jìn)行轉(zhuǎn)型調(diào)整,打贏生死之戰(zhàn)的號召。這也是萬科在對行業(yè)基本面已發(fā)生質(zhì)變這一判斷基礎(chǔ)上的應(yīng)對策略,值得房地產(chǎn)行業(yè)參考與借鑒。

之前我國房地產(chǎn)行業(yè)以土地財(cái)政為里、以高負(fù)債和高杠桿推動的高周轉(zhuǎn)房企為表的發(fā)展模式,是建立在市場不斷擴(kuò)大和企業(yè)規(guī)??焖僭鲩L的預(yù)期之下的,而市場反轉(zhuǎn)或者企業(yè)營收增速下降則必然會引發(fā)行業(yè)流動性壓力驟增乃至企業(yè)流動性危機(jī)。被土地財(cái)政不斷推高并輪番上漲的地價(jià)與房價(jià)推動下持續(xù)累積的涉房風(fēng)險(xiǎn),引發(fā)了長時(shí)間、高強(qiáng)度的行業(yè)調(diào)控與對行業(yè)發(fā)展的方向性調(diào)整,在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)首次被定位為支柱性行業(yè)的同時(shí),行業(yè)基本面已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)變,持續(xù)性的高增長與土地紅利、金融紅利的消失,讓繼續(xù)維持以往較高的行業(yè)平均毛利率已經(jīng)不大可能,黑鐵時(shí)代確實(shí)已經(jīng)到來。

攤開了說,就是房地產(chǎn)所面臨的人口在城鄉(xiāng)之間遷移的第一次城鎮(zhèn)化已逐步見頂,而有形的土地財(cái)政之手更是以不斷推高的地價(jià)與房價(jià)大大提升了此次城鎮(zhèn)化繼續(xù)推進(jìn)的難度,使得我國的第一次城鎮(zhèn)化在尚未達(dá)到世界城市化進(jìn)程中的相應(yīng)城市化率時(shí)就進(jìn)入了停滯狀態(tài),新遷入者往往成為當(dāng)今房價(jià)水平下購買能力不足的新市民,自然造成了第一次城市化之下的房地產(chǎn)市場需求的不可持續(xù)。而以城市間的人口與產(chǎn)業(yè)遷移的經(jīng)濟(jì)空間重構(gòu)為核心的第二次城市化才剛剛開始,這必然會在引發(fā)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)化調(diào)整的同時(shí),促使政府以共有產(chǎn)權(quán)房、保障性租賃住房等方式深度參與和分割以往主要由房企承擔(dān)的房地產(chǎn)市場,從而打破長期持續(xù)上升和規(guī)??焖贁U(kuò)大的市場預(yù)期,甚至導(dǎo)致低線位市場直接進(jìn)入下行通道。因此,此輪調(diào)控雖然已走向回暖期,但行業(yè)基本面和未來的發(fā)展邏輯確實(shí)已發(fā)生了本質(zhì)性改變。

因此,即使在房地產(chǎn)被定位為國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)以及旨在恢復(fù)行業(yè)與市場信心的政策在不斷連續(xù)推出,但去杠桿下的縮表和發(fā)展模式調(diào)整就成了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和每個(gè)房企的必答題,而出清與轉(zhuǎn)型也就成了所有房企的必然選擇。2021年的這一輪調(diào)控到目前所出現(xiàn)的不少百強(qiáng)房企暴雷,其實(shí)就是為了給房地產(chǎn)行業(yè)狂飆式發(fā)展下去可能引發(fā)的大崩盤“踩剎車”。土地資源和金融資源實(shí)際上都掌握在政府手里,都是可控的,而行業(yè)危機(jī)的出現(xiàn)與必要的調(diào)整,不過是現(xiàn)有發(fā)展模式之下在土地財(cái)政層面上央地共謀或者央地博弈的結(jié)果罷了。因此只要能夠解決好保交房與土地財(cái)政找補(bǔ)或消化的問題,至于行業(yè)縮表下的出清與轉(zhuǎn)型,也就僅僅成了房企層面的市場化與個(gè)性化問題了。

房地產(chǎn)行業(yè)所扮演的歷史使命和市場底色的變化,決定了房企不能再以以往的思維和模式繼續(xù)打拼,第二輪城市化開啟的背景之下房企無論是從企業(yè)戰(zhàn)略,還是從業(yè)務(wù)模式、組織模式、人員結(jié)構(gòu)和運(yùn)營模式方面都必須進(jìn)行較大的調(diào)整,并經(jīng)歷調(diào)整中的陣痛。而日本大和房建上世紀(jì)90年代同樣經(jīng)歷過類似的巨變與調(diào)整,其經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。

在市場萎縮,需求回落,業(yè)績大幅下滑的形勢之下為了活下去,大和房建的應(yīng)對策略是堅(jiān)決而快速的縮表: 1、快速計(jì)提減值,輕裝上陣;2、重組合并集團(tuán)資源,消減子公司有息債務(wù),增加現(xiàn)金流;3、關(guān)閉多個(gè)銷售網(wǎng)點(diǎn),將部分員工從行政部門轉(zhuǎn)移到銷售部門,從而消減銷售和管理成本。

縮表之外,大和房建還進(jìn)行了商業(yè)模式的改革與轉(zhuǎn)型,從資金密集型模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變,從地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主向房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變,成立了生活服務(wù)公司、能源公司、房屋租賃公司、物流公司等。 經(jīng)過近20年的積極轉(zhuǎn)型,大和房建實(shí)現(xiàn)了逆勢成長,租賃業(yè)務(wù)、物流業(yè)務(wù)在日本常年穩(wěn)居第一。

萬科是一個(gè)市場感知度極高和善于學(xué)習(xí)的企業(yè),在自身成長的不同階段分別給自己設(shè)定了中海地產(chǎn)和帕爾迪等同行作為對標(biāo)企業(yè),從而實(shí)現(xiàn)了過往的可持續(xù)發(fā)展與快速成長。而大和房建的轉(zhuǎn)型經(jīng)驗(yàn),也可以為萬科和其他國內(nèi)房企提供借鑒。

2022萬科年會上郁亮直言,“縮表是一場生死之戰(zhàn)“。其實(shí),此番生死之戰(zhàn),也正是國內(nèi)房企正在經(jīng)歷和必須經(jīng)歷的一場涅槃。(財(cái)富中文網(wǎng))

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

本內(nèi)容為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表財(cái)富中文網(wǎng)立場。未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載。

編輯:劉蘭香

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