能夠在中國眾多房企中脫穎而出成長為融創(chuàng)與世茂這樣的頭部企業(yè)，不能說它們的企業(yè)戰(zhàn)略、運營管理、市場策略乃至產(chǎn)品力不夠優(yōu)秀，但這也是在過往的中國內(nèi)地市場特有的行業(yè)發(fā)展環(huán)境之下，隨著市場變化和行業(yè)政策調(diào)整而不斷自我檢視與修正提升的結(jié)果。而這一點，也正是這些房企在此輪行業(yè)調(diào)整中陷入流動性困境的原因所在。世茂集團當(dāng)然需要以相對從容的姿態(tài)來展示企業(yè)對于自身的信心，而辟謠出售現(xiàn)金流較好的網(wǎng)紅“深坑酒店“可能就包含此意。但是市場對于企業(yè)的信心維持，最終還是要落到企業(yè)自身的流動性如何維護上。
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近日因辟謠說中介網(wǎng)傳的22.5億轉(zhuǎn)讓“深坑酒店”的信息不實，讓前段時間因與中誠信托就提前到期的信托計劃糾紛、出售項目股權(quán)和賣地而引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注的世茂集團再次上了熱搜。姑且不論那些不明就里的網(wǎng)友們?nèi)绾螒蛟u世茂集團這一真真假假、撲簌迷離的掛牌出售上海佘山世茂洲際酒店（坊間稱“深坑酒店“）的消息，也不論世茂集團到底是承認還是否認出售曾經(jīng)的網(wǎng)紅“深坑酒店”，但世茂集團試圖出售部分資產(chǎn)以平衡自身資金所需，幫助自己從流動性“深坑“中爬出來的意圖卻是顯而易見的。
作為房企百強中的頭部企業(yè)，世茂集團一向以相對穩(wěn)健的企業(yè)形象示人，其財務(wù)報表對外展示的企業(yè)現(xiàn)金儲備、流動性狀況也都是比較好的，更何況去年年初還在與出了問題的福晟集團你儂我儂地溝通收購事宜。因此筆者也曾將其與龍湖、碧桂園、融創(chuàng)等歸類于流動性風(fēng)險較小的民營房企之列。
不過融創(chuàng)去年上半年的大手筆買地和并購活動對于現(xiàn)金的巨量消耗，迫使其在遭遇下半年急劇轉(zhuǎn)淡的樓市行情之后迅速轉(zhuǎn)入各種找錢自救的狀態(tài)，以至于近來在對外宣布賬面資金1600億存量足夠一年內(nèi)的償債與項目開發(fā)所需時，仍然無法解除市場對其流動性安全的疑慮。而同樣在去年下半年市場轉(zhuǎn)淡以及各地政府強化預(yù)售資金監(jiān)管的壓力之下，評級機構(gòu)對世茂的突然降級以及世茂與中誠信托之間關(guān)于觸發(fā)信托計劃提前還款條款之爭，將世茂集團的流動性困境暴露于公眾面前。
原來，世茂集團除了明面上的將于2022年到期的44億美元境內(nèi)外債券與境外銀團貸款之外，還有1200億元的人民幣的表外負債。而世茂集團與中誠信托的提前到期的信托計劃執(zhí)之爭，本身所涉及的也是兩筆所謂的表外融資，只不過由世茂旗下的項目公司提供了增信措施從而“引禍上身“而已。
其實，在之前的以規(guī)模論英雄和以規(guī)模博取更優(yōu)質(zhì)資源來支持自身發(fā)展的高周轉(zhuǎn)模式之下，高杠桿與高負債早已被各家房企用到了極致，以至于在為了維持可持續(xù)融資的表觀數(shù)據(jù)與推動規(guī)模增長的極限融資活動之間，永續(xù)債與明股實債以及變幻多端的夾層融資等表外負債，就成為房企追逐規(guī)模增長途中的標配，并成為行業(yè)政策調(diào)控力度加大和市場反轉(zhuǎn)之后觸發(fā)企業(yè)流動性困境的爆點。
實際上，能夠在中國眾多房企中脫穎而出成長為融創(chuàng)與世茂這樣的頭部企業(yè)，不能說它們的企業(yè)戰(zhàn)略、運營管理、市場策略乃至產(chǎn)品力不夠優(yōu)秀，但這也是在過往的中國內(nèi)地市場特有的行業(yè)發(fā)展環(huán)境之下，隨著市場變化和行業(yè)政策調(diào)整而不斷自我檢視與修正提升的結(jié)果。而這一點，也正是這些房企在2021年以來的此輪行業(yè)調(diào)整中，在行業(yè)發(fā)生前所未有的質(zhì)變并迎來萬科董事長郁亮所說的“黑鐵時代“陷入流動性困境的原因所在。
“黑鐵時代”的到來，在市場總量增長面臨天花板和地價頂托、結(jié)構(gòu)調(diào)整乃至被共有產(chǎn)權(quán)、保障性租賃住房結(jié)構(gòu)性分流的情況下，又疊加了被迫的去杠桿、降負債的縮表壓力，以往建立在持續(xù)增長預(yù)期下的高周轉(zhuǎn)模式所依仗的高杠桿與高負債，自然也就成為引發(fā)流動性壓力的導(dǎo)火索。而之前在規(guī)模賽道上的杠桿之上加杠桿的各種類型的表外負債，也就往往成了引爆各家房企流動性危機的引信。
這一情況之下，如何挽救自身的流動性就成為各家房企各顯神通的事情了。融創(chuàng)速度極快的變賣資產(chǎn)、兩次超低價增發(fā)融資、大股東無償資助、停止資本性開支和縮減管理費開支等挽救自身流動性的連環(huán)操作可堪經(jīng)典，而近日網(wǎng)傳的不知真假的4.1折大促銷也足以顯示融創(chuàng)自救態(tài)度的堅決與力度所在。
因為只有活下去，才能獲得根據(jù)行業(yè)變化實現(xiàn)自身調(diào)整的機會，更何況市場對于企業(yè)信心的維系，才是企業(yè)可持續(xù)性經(jīng)營的根本所在。否則，一旦市場對企業(yè)喪失信心，企業(yè)勢必就會陷入“債務(wù)螺旋“，那個時候企業(yè)不但會失去自救的主動性，往往連打折賣房和賤賣資產(chǎn)的機會可能都沒有了。恒大目前之所以采取現(xiàn)房銷售的方式，則是市場信用歸零后的被迫之舉，如此一來企業(yè)自救的難度自然也會加大很多。
目前只有宏觀面上的政策回暖是遠遠不夠的，行業(yè)與企業(yè)信心的恢復(fù)才是真的行業(yè)回暖。而行業(yè)與企業(yè)信心的恢復(fù)還有賴于行業(yè)與企業(yè)流動性的恢復(fù)，這顯然是當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)和房企所面臨的最為嚴峻的問題。一季度全國樓市大面積銷售下降，以及土地出讓收入大幅減收，表明行業(yè)信心并未隨著政策暖意而回暖。
就世茂集團的銷售情況來看，從去年下半年便已出現(xiàn)大幅下降。其中去年10月銷售203.4億元，同比下跌32%；11月合約銷售160.5億元，同比降幅擴至49%；12月合約銷售112.2億元，同比降幅擴大至70%。今年1月份未經(jīng)審核的銷售額75.1億元，同比降幅62.49%。在評級下調(diào)、債務(wù)壓頂而快速引入戰(zhàn)略投資人又不太現(xiàn)實的情況下，果斷出售資產(chǎn)就勢必成了世茂集團不多的選擇之一。
世茂集團當(dāng)然需要以相對從容的姿態(tài)來展示企業(yè)對于自身的信心，而辟謠出售現(xiàn)金流較好的網(wǎng)紅“深坑酒店“可能就包含此意。但是市場對于企業(yè)的信心維持，最終還是要落到企業(yè)自身的流動性如何維護上。此時試圖出售較差的資產(chǎn)顯然更為困難，而是否能夠不失時機地以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)換取流動性，就成了企業(yè)決斷力的體現(xiàn)。（財富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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