房地產(chǎn)這一曾經(jīng)市場化程度最高的行業(yè)之一，正在走向市場集中度加速提高和市場化程度快速降低的方向，這將徹底改變這一行業(yè)的底層邏輯，進而無論對土地財政，還是對信用創(chuàng)造能力都會帶來可以預(yù)見的改變，并對未來中國的經(jīng)濟運行方式帶來深刻的影響。因此，目前各地出臺的促使樓市回暖的措施速度和力度，乃至市場最終能否回調(diào)以及回調(diào)的程度，確實不只是房企和土地財政這一層面的簡單問題。
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今天的《證券日報》消息稱“年內(nèi)已有36城發(fā)布利好政策，樓市成交底有望在上半年出現(xiàn)”，這的確反映了目前政策層面和房地產(chǎn)行業(yè)、涉房金融領(lǐng)域乃至地方政府的一致愿望。但從當前實際情況來看，行業(yè)格局和行業(yè)運行的基本邏輯已發(fā)生了質(zhì)變，樓市即使觸底回暖，房地產(chǎn)行業(yè)最為核心的土地財政與支柱行業(yè)的作用能否恢復(fù)如往常的那個樣子，還是一個未知數(shù)。
目前各地政府在涉房宏觀政策暖風(fēng)頻吹之下，也不斷推出降低購房首付、擴大公積金貸款比例和上限，以及降低購房準入條件等措施，甚至浙江省在上海市全面放開研究生學(xué)歷落戶之后，推出了全省大專學(xué)歷和杭州本科學(xué)歷放開落戶以及發(fā)放2-40萬租購房補貼等措施，誓將樓市力挽回的味道再明顯不過了。而且這些還都是在涉房金融政策不斷放松和微調(diào)，政策層力促項目并購以推動紓解行業(yè)流動性困境，而實際上大多數(shù)優(yōu)勢房企響應(yīng)廖廖而又不得不促使金融資產(chǎn)管理公司下場參與之下發(fā)布的。
其實目前力促樓市回暖的力度有多大，就反證了當前土地財政收入的壓力有多大。在宏觀預(yù)期下行、消費增長乏力、外需不確定性增大而逆周期調(diào)節(jié)、疫情防控等增支減收因素增多而各地政府負債率高企的情況下，以擴大投資和基建來穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)預(yù)期更需要解決資金來源與信用維持問題，而房地產(chǎn)兼具擴大投資和土地財政兩大作用，地方政府對于樓市回暖的愿望有多強烈，自然也就成了不言而喻的事情了。另外，由于房地產(chǎn)還具有信用創(chuàng)造功能，這也是城市化推動中國經(jīng)濟多年以來持續(xù)高速增長以及近年來行業(yè)調(diào)控引發(fā)的房地產(chǎn)行業(yè)與涉房金融同時縮表的重要原因所在。
從央行公布的今年1月份數(shù)據(jù)來看，在央行單月投放4萬億創(chuàng)紀錄信貸總量、M0和M2維持同比高速增長的同時，狹義貨幣M1卻同比下降了1.9%。這本身就反映了近年來去杠桿、降負債的房地產(chǎn)行業(yè)縮表所帶來的信用創(chuàng)造能力下降，與涉房金融縮表相互影響之下引發(fā)的全社會信用縮表所造成的信用傳導(dǎo)失速問題，這對于逆周期調(diào)節(jié)的政策效應(yīng)傳導(dǎo)而言無疑是十分不利的。因此，實現(xiàn)樓市的盡快觸底回暖，既是土地財政收入壓力之下地方政府的殷切希望，也是宏觀層面提升逆周期政策實施效果的必然選擇。從這一角度而言，房地產(chǎn)行業(yè)的冷暖，就不僅僅只是房地產(chǎn)行業(yè)和房企與樓市本身的問題了，而確實成了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)層面的問題。
但是，此前旨在降低涉房風(fēng)險的“三道紅線“監(jiān)管新政和涉房貸款集中度分級管理制度，在有效降低房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率和涉房金融體系風(fēng)險的同時，也迫使房地產(chǎn)行業(yè)和涉房金融領(lǐng)域成了近年來縮表最為嚴重的領(lǐng)域之一。房地產(chǎn)行業(yè)的縮表過程同時也就意味著一些過高運用了財務(wù)杠桿的高風(fēng)險房企出清的過程，那些杠桿之上加杠桿、表外負債和明股實債巨大的高周轉(zhuǎn)房企，在遭遇去年下半年以來樓市迅速轉(zhuǎn)淡和融資受限的雙重壓力下，排隊暴雷也就成了必然結(jié)果。近來，在政策層面利好消息不斷、涉房金融領(lǐng)域暖風(fēng)頻吹之下，就連財務(wù)相對穩(wěn)健的世茂集團也已出現(xiàn)了信托違約和展期問題，而賬面資金存量超過1600億元的融創(chuàng)中國竟然也爆發(fā)了商票大面積違約的危機。
看來，行業(yè)信心和企業(yè)信心在持續(xù)走低的樓市之下尚未恢復(fù)，而剛剛結(jié)束的北京虎年地市第一拍也并未傳遞出令人振奮的市場信號。即使在條件大幅放寬的情況下，去年下半年以來各地土拍市場的反應(yīng)也并未盡如人意，在流拍率和零溢價率大幅上升的同時，國央企、地方平臺公司成為土拍市場的主角，乃至產(chǎn)業(yè)類公司也不斷登場，而代表著市場活躍度的民營房企卻普遍較少入場。北京虎年第一拍，本來入市的宗地數(shù)量就比較少且地塊位置相對較好，但是零溢價宗地仍然占居了較大比例，且只有旭輝一家為民營房企，其余入場者均為國央企和平臺公司。這一格局除了表明市場信心仍顯不足之外，也成為土地財政下一步走勢的警示，因為沒有市場化主體的參與的土地財政，顯然就會陷入體制空轉(zhuǎn)而不可持續(xù)。
此輪行業(yè)調(diào)控之下的縮表過程，確實加快了市場化房企的出清速度，不少百強民營房企的排隊暴雷現(xiàn)象表明行業(yè)格局已發(fā)生了實質(zhì)性改變。而目前樓市和地市尚未回暖，行業(yè)信心尚待恢復(fù)，以促進項目并購疏解行業(yè)流動性壓力的政策倡導(dǎo)仍處于缺乏優(yōu)勢企業(yè)下場的“只打雷不下雨”狀態(tài)，民營房企繼續(xù)暴雷進而退出市場的可能性仍然在進一步加大。房地產(chǎn)這一曾經(jīng)市場化程度最高的行業(yè)之一，正在走向市場集中度加速提高和市場化程度快速降低的方向，這將徹底改變這一行業(yè)的底層邏輯，進而無論對土地財政，還是對信用創(chuàng)造能力都會帶來可以預(yù)見的改變，并對未來中國的經(jīng)濟運行方式帶來深刻的影響。
因此，目前各地出臺的促使樓市回暖的措施速度和力度，乃至市場最終能否回調(diào)以及回調(diào)的程度，確實不只是房企和土地財政這一層面的簡單問題。（財富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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