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近日，萬達(dá)商管以輕資產(chǎn)模式接管位于北京朝陽區(qū)的藍(lán)色港灣和位于海淀區(qū)五棵松的卓展購(gòu)物中心，再次引發(fā)了業(yè)界對(duì)于萬達(dá)商管，乃至行業(yè)格局變動(dòng)的關(guān)注。作為“商界一哥”，萬達(dá)的任何動(dòng)作都難免成為行業(yè)的焦點(diǎn)，而此次萬達(dá)接管藍(lán)色港灣與卓展的運(yùn)營(yíng)管理，因?yàn)檫@兩個(gè)項(xiàng)目都是所在區(qū)域的地標(biāo)性項(xiàng)目而更受關(guān)注，尤其是與SKP、三里屯太古里、華貿(mào)并稱為朝陽商業(yè)“四大名旦”且運(yùn)營(yíng)得還不錯(cuò)的藍(lán)色港灣被萬達(dá)商管納入管理名單而引發(fā)熱議。

其實(shí)萬達(dá)向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型已經(jīng)持續(xù)數(shù)年，而且目前向港交所提交上市申請(qǐng)的珠海萬達(dá)也是以輕資產(chǎn)模式展示給資本市場(chǎng)的。輕資產(chǎn)模式以更好的現(xiàn)金流、更高的ROE和更高的發(fā)展速度，更容易獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)同，這也是萬達(dá)此番放棄原有的重資產(chǎn)模式并完成轉(zhuǎn)型之后準(zhǔn)備重新登陸港交所的基本邏輯。不過，輕資產(chǎn)模式的成功需要強(qiáng)大的品牌號(hào)召力和招商運(yùn)營(yíng)能力作為基礎(chǔ)，這正源于萬達(dá)之前多年重資產(chǎn)發(fā)展模式的資源和經(jīng)驗(yàn)沉淀與積累，并非人人都能玩得動(dòng)的。另外，目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域普遍供過于求和資產(chǎn)的低效運(yùn)行市場(chǎng)狀態(tài)，也為萬達(dá)以輕資產(chǎn)模式實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件和歷史機(jī)遇。

筆者之前反復(fù)強(qiáng)調(diào)過，沒有資源整合能力的輕資產(chǎn)玩法都是耍流氓，因?yàn)樯虡I(yè)管理中無論商業(yè)規(guī)劃、品牌招商還是運(yùn)營(yíng)管理無不需要以行業(yè)資源的整合能力為基礎(chǔ)。而萬達(dá)之前多年的重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式下所積累的行業(yè)資源，正是萬達(dá)對(duì)任何一個(gè)項(xiàng)目都可以作到滿鋪開業(yè)與實(shí)現(xiàn)“一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，就是一個(gè)城市中心”的前提條件。

中國(guó)城建制度體系中特有的住宅開發(fā)強(qiáng)制配建商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃管理辦法，讓市場(chǎng)中出現(xiàn)了大量的超前建設(shè)和超前入市，賣不掉也做不好，因而被開發(fā)商通常稱為被動(dòng)持有的商業(yè)地產(chǎn)。這些低效運(yùn)行的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，往往成為開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表上吞噬現(xiàn)金流的“吞金獸”而亟需激活。而為避免重蹈被動(dòng)持有低效商業(yè)地產(chǎn)的覆轍，與擁有強(qiáng)大商業(yè)資源的運(yùn)營(yíng)商合作，提前介入項(xiàng)目規(guī)劃并委托招商和運(yùn)營(yíng)，就勢(shì)必成為開發(fā)商和投資人解決配建商業(yè)和新發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的題中應(yīng)有之義。這正是萬達(dá)輕資產(chǎn)模式生存與發(fā)展的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

另外，城市化的快速推進(jìn)也讓一些城市板塊需要實(shí)現(xiàn)向商業(yè)功能的轉(zhuǎn)換，這一轉(zhuǎn)換過程自然離不開專業(yè)的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供從規(guī)劃咨詢、開發(fā)建設(shè)到招商運(yùn)營(yíng)的服務(wù)支持。而一些老舊的商業(yè)街區(qū)也亟待提升與優(yōu)化以維持商業(yè)活力和煥發(fā)新的商業(yè)魅力，就必然需要更強(qiáng)的商業(yè)資源來激活、加持和賦能。這些存量商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，自然也成為萬達(dá)輕資產(chǎn)模式發(fā)展的重要領(lǐng)域。

從近年萬達(dá)以輕資產(chǎn)模式拓展的情況來看，存量商業(yè)項(xiàng)目已然成為萬達(dá)商管發(fā)展的重要市場(chǎng)。萬達(dá)商管與華南城在深圳龍崗的合作，就是一個(gè)根據(jù)城市發(fā)展的區(qū)位功能轉(zhuǎn)換需要，而將原低效式微走向沒落的工業(yè)原料批發(fā)市場(chǎng)改造和轉(zhuǎn)換為購(gòu)物中心，進(jìn)而煥發(fā)項(xiàng)目活力的經(jīng)典案例。而北京雙橋萬達(dá)，更是萬達(dá)商管盤活經(jīng)營(yíng)不善的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的又一代表性案例。日前萬達(dá)商管與建業(yè)集團(tuán)、鑫苑集團(tuán)達(dá)成的整體性戰(zhàn)略合作，更是將盤活開發(fā)商原有的低效存量商業(yè)地產(chǎn)和在新建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目輸出管理相結(jié)合的輕資產(chǎn)化發(fā)展的標(biāo)志性事件?！?/p>

藍(lán)色港灣作為北京乃至全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的地標(biāo)性項(xiàng)目已開業(yè)14年，憑借其獨(dú)一無二的自然景觀、充滿藝術(shù)氣質(zhì)的歐式小鎮(zhèn)建筑和以燈光節(jié)為代表的文化IP展現(xiàn)了標(biāo)桿性影響力。而位于北京西四環(huán)與長(zhǎng)安街沿線交會(huì)處的五棵松卓展購(gòu)物中心，商業(yè)面積達(dá)34萬余平方米，自2009年正式開業(yè)后在日新月異的商業(yè)環(huán)境中一直沒有太大起色，長(zhǎng)成了一棵帶病的“小老樹”，并在近年多次更換運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)甚至整體易主，和與其一街之隔卻十分火爆的華熙LIVE形成了強(qiáng)烈的對(duì)比。此次作為北京西部地標(biāo)和問題項(xiàng)目的卓展，與商業(yè)標(biāo)桿藍(lán)色港灣一起將運(yùn)營(yíng)權(quán)托付萬達(dá)商管，加上之前萬達(dá)與建業(yè)和鑫苑的整體性合作，勢(shì)必對(duì)于未來頭部房企和頭部商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與萬達(dá)的合作發(fā)展將會(huì)發(fā)揮積極的示范效應(yīng)，成為萬達(dá)輕資產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略加速發(fā)展的重要契機(jī)。

至于有關(guān)媒體質(zhì)疑萬達(dá)商管簽約藍(lán)色港灣和卓展為“江湖救急”的問題，也就是萬達(dá)商管遞交上市申請(qǐng)前與戰(zhàn)略投資人簽署的業(yè)績(jī)對(duì)賭指標(biāo)未能按照約定的時(shí)間點(diǎn)完成之事，這其實(shí)本來就不成其為一個(gè)問題。2020年以來持續(xù)不斷的疫情和各地政府的封控、管控措施本來就是明擺著的不可抗力，而且后續(xù)的業(yè)績(jī)承諾也是以成功上市為前提的。

另外有關(guān)媒體認(rèn)為萬達(dá)商管截至2021年6月30日的凈負(fù)債27.72億元、資產(chǎn)負(fù)債率80.4%偏高的問題，實(shí)際上也是是出于對(duì)企業(yè)運(yùn)行和資本市場(chǎng)的不夠了解所致。處于高速發(fā)展階段的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展而維持較高的負(fù)債率并不一定是壞事，而這也正是為增強(qiáng)資本實(shí)力和優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、支持企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展而上市融資的原因所在。反過來看，一個(gè)負(fù)債率很低，而又缺乏發(fā)展前景與發(fā)展的能力的企業(yè)卻要去上市融資，那才是一件不合資本市場(chǎng)常識(shí)邏輯的事情。更何況從2021年2月起就全面轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式的萬達(dá)商管，企業(yè)現(xiàn)金流的進(jìn)一步優(yōu)化更是必然的趨勢(shì)，這才是企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的核心。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)、IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院大學(xué)研究生院特聘導(dǎo)師

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編輯：劉蘭香