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從房票到高價收農(nóng)產(chǎn)品抵首付,花式促銷能否救樓市?

2022-06-23
柏文喜

房票的出現(xiàn),本來就是地方政府為促進(jìn)當(dāng)?shù)貥鞘腥齑娴膭?chuàng)新之舉,自2015年安慶市在全國第一個推出“房票”政策之后再次被更多的城市借鑒,而且還有蔓延趨勢。在行業(yè)信心尚未恢復(fù)而房企流動性吃緊并面臨著極大的去化壓力之下,在政府以或明或暗的方式限制降價促銷的情況下,從房票到小麥、大蒜高價折算抵交首付,再到居委會和社區(qū)被攤派賣房任務(wù),這種不斷創(chuàng)新的花式促銷和花式去化方式,除了體現(xiàn)出房企自身極大的流動性壓力之外,同樣也映射出政府在財政壓力之下的嚴(yán)重焦慮。

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每當(dāng)行業(yè)陷入困境,也就是技術(shù)創(chuàng)新和商業(yè)創(chuàng)新層出不窮的時候。而在創(chuàng)新推動之下逐步走出需求不足并實(shí)現(xiàn)供需的重新平衡和螺旋式發(fā)展與上升的過程,也就是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展的常態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)同樣如此,房票在消失七年之后重出江湖。隨著鄭州等城市房票重出江湖的,還有河南建業(yè)以高價折算的小麥與大蒜抵交購房首付以及青島海西區(qū)對社區(qū)和居委會下達(dá)賣房考核任務(wù)的各種促進(jìn)樓市去化措施的花式創(chuàng)新。這說明當(dāng)前樓市確實(shí)到了足夠困難時期,但轉(zhuǎn)折點(diǎn)何時到來,顯然目前還難下結(jié)論。

房票此次在鄭州重出江湖,實(shí)際上之前在許昌、常州等城市已經(jīng)出現(xiàn)了,只不過因?yàn)猷嵵莞蟮某鞘畜w量與更大的房票激勵力度而讓鄭州房票更為引人關(guān)注而已。鄭州此次房票制度的出臺宗旨,本來就是為了化解之前大量的城改、棚改尚未安置而累積下來的拆遷安置壓力,同時也為了拉動域內(nèi)樓市去化。從有關(guān)報道和數(shù)據(jù)來看,鄭州因?yàn)橥9?、爛尾的樓盤數(shù)量和面積都在全國名列前茅,這一問題疊加未得到安置的數(shù)量巨大的存量拆遷戶,兩者的長時間累積都很容易引發(fā)各種問題。而房票的推出,既有助于解決歷史積壓的未安置拆遷戶問題,又能促進(jìn)鄭州市域內(nèi)樓市的去化和回暖,更可以化解各區(qū)縣政府因?yàn)槌袚?dān)拆遷安置任務(wù)而面臨的貨幣化安置方式之下的資金周轉(zhuǎn)壓力,真可謂一舉多得。不然的話,為什么鄭州市寧愿在原貨幣化安置的基礎(chǔ)上額外付出8%的獎勵和3個月的過渡費(fèi)呢?

就此次鄭州推出的房票,與原有的貨幣化安置方案比較而言,前者相當(dāng)于承擔(dān)拆遷任務(wù)的區(qū)縣政府買斷了被拆遷者的房產(chǎn)及其土地使用權(quán),用完全的貨幣補(bǔ)償方式將拆遷戶的安置自主權(quán)交給了被拆遷者自己。至于拆遷戶們是買新房還是買二手房,還是拿了錢走人,都是被拆遷者自主范圍內(nèi)的事情,只要承擔(dān)拆遷任務(wù)的區(qū)縣政府與拆遷戶錢房兩清即可。但是對于目前習(xí)慣于極力擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模的地方政府而言,拆遷安置費(fèi)的拖欠往往也就成了常態(tài),自然對于拆遷戶也就很難及時作到錢房兩清了。而房票制度的推出,在解決之前累積的未安置拆遷戶問題和拉動域內(nèi)樓市去化的同時,自然也就化解了承擔(dān)拆遷任務(wù)的區(qū)縣政府貨幣化安置的資金周轉(zhuǎn)壓力,用一張拆遷方簽發(fā)的房票在拆遷戶和開發(fā)商之間的流轉(zhuǎn),將區(qū)縣政府的拆遷安置資金壓力化解于無形之中。這一招實(shí)在是高!

不過,對于拆遷戶而言,房票相對全額得到的拆遷款,自然是受到不少限制的。首先,房票只能用來抵交購房款,而且必須是加入鄭州市房票體系的開發(fā)商的房子;第二,房票只能在鄭州市域內(nèi)使用,而不能像貨幣化安置的拆遷補(bǔ)償款那樣不受地域限制的使用,因此顯然會給拆遷戶造成去高線位城市投資賣房的機(jī)會成本;第三,房票的使用是有期限的,有效期必須在12個月之內(nèi),而拆遷補(bǔ)償款的使用不存在任何限制。也正因?yàn)椴疬w戶如果放棄貨幣補(bǔ)償安置而選擇了房票等于損失了一定的機(jī)會并付出了一定的代價,所以鄭州市政府才愿意在原拆遷安置費(fèi)的基礎(chǔ)上額外再付出8%的獎勵與3個月的過渡費(fèi)。

房票制度等于給了被拆遷者一個選擇權(quán),如果選擇房票并在12個月內(nèi)用以抵交購房款,則可以得到額外的8%的獎勵和3個月的過渡費(fèi)。不過從市場反應(yīng)來看,似乎結(jié)果并不如預(yù)期的那么積極,媒體報道選擇房票安置的人數(shù)并沒有預(yù)想的那么多。這一方面表明在市場信心不足的情況下,定位于改善性需求的房票制度似乎并未切中市場心理,另一方面也表明房票制度的激勵力度和內(nèi)容設(shè)置似乎并未達(dá)到市場的心理預(yù)期,可能還需要繼續(xù)予以加大和增加相關(guān)措施。

除了房票之外,在樓市不振和去化壓力之下,為保衛(wèi)現(xiàn)金流和搶救自身流動性,最近樓市花式促銷活動很多。比如河南建業(yè)以小麥、大蒜高價折抵首付款的形式來在縣城賣房,實(shí)際上是利用營銷心理來激發(fā)農(nóng)村客戶的購房積極性以實(shí)現(xiàn)變相降價促銷的目的。之所以采用這種變相降價促銷方式,一方面是因?yàn)槿绻扇≈苯咏祪r的方式,在買漲不買落的心理下會引發(fā)潛在購房者的更趨觀望而難以達(dá)到促銷效果,另一方面也會因?yàn)榉孔咏祪r而觸及地方政府將房價與地價緊密相連的敏感神經(jīng)。地方政府為穩(wěn)定樓市來維護(hù)以土地大量抵押融資的各類平臺公司的信用,而更加傾向于限制房企的降價促銷,這就迫使房企只能以花樣百出的花式促銷來促進(jìn)去化以保衛(wèi)自身的流動性和搶救自身的現(xiàn)金流。當(dāng)這些活動引發(fā)行業(yè)關(guān)注而給地方政府帶來壓力,其實(shí)質(zhì)被普遍認(rèn)為是變相降價時,被緊急叫停也就成了必然結(jié)果。

更為令人匪夷所思的是,近日青島西海岸新區(qū)的一個街道將買房指標(biāo)納入社區(qū)年度考核。這件事情看似有些蹊蹺,但是實(shí)際上也是符合當(dāng)今政府的工作邏輯的。目前樓市下行造成各地政府土地財政吃緊,只有讓樓市盡快活躍起來才能更多的獲取土地財政收入,因此動員一切可以動員的力量,運(yùn)用一切可能的手段來推動樓市回暖和房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇也就成了不少地方政府的必然選擇。居委會、社區(qū)本屬居民自治組織而并非政府的基層組織,政府對于居委會和社區(qū)僅僅有指導(dǎo)權(quán)而非上下級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系,但是在“全員賣房”和“層層考核”的政府工作動員機(jī)制下,居委會和社區(qū)也往往被從黨的關(guān)系角度納入了賣房任務(wù)考核的范圍。這只能說明地方政府土地財政收入壓力已非常之大,以至于讓基層政府忽視了居委會和社區(qū)并非政府基層組織而無法攤派賣房任務(wù)和進(jìn)行考核的基本界限了。

公開數(shù)據(jù)顯示,青島西海岸新區(qū)的去化周期達(dá)到了27個月,但現(xiàn)在還在大量的供應(yīng)土地,這必然會加劇土地和樓市供應(yīng)過度的問題。當(dāng)下市場并不景氣,雖然這樣作會加劇這一區(qū)域的樓市承壓,但是地方政府在財政壓力之下已顧不得這么多了,如何努力加大土地供應(yīng)來獲得更多的賣地收入才是當(dāng)下的第一要義。在6月2日放開限購以及施加契稅補(bǔ)貼政策后,西海岸新區(qū)的成交量有所回升。但在6月16日的土拍中22宗土地仍然以底價成交,房企態(tài)度明顯更趨謹(jǐn)慎。這說明在市場存量較大、去化周期較長而且還存在放量可能的情況下,各家房企在拿地方面不得不趨于保守,但在地方政府的優(yōu)惠條件鼓勵和低價增加土儲的雙重作用下態(tài)度猶豫而最終底價成交。

房票的出現(xiàn),本來就是地方政府為促進(jìn)當(dāng)?shù)貥鞘腥齑娴膭?chuàng)新之舉,自2015年安慶市在全國第一個推出“房票”政策之后再次被更多的城市借鑒,而且還有蔓延趨勢。在行業(yè)信心尚未恢復(fù)而房企流動性吃緊并面臨著極大的去化壓力之下,在政府以或明或暗的方式限制降價促銷的情況下,從房票到小麥、大蒜高價折算抵交首付,再到居委會和社區(qū)被攤派賣房任務(wù),這種不斷創(chuàng)新的花式促銷和花式去化方式,除了體現(xiàn)出房企自身極大的流動性壓力之外,同樣也映射出政府在財政壓力之下的嚴(yán)重焦慮。

因此,面對當(dāng)前的行業(yè)困境和房地產(chǎn)行業(yè)所承擔(dān)的保增長、穩(wěn)就業(yè)任務(wù)和對于政府收入的巨大擔(dān)當(dāng),確實(shí)到了各方面都需要嚴(yán)肅思考和認(rèn)真對待的時候了。(財富中文網(wǎng))

作者柏文喜為財富中文網(wǎng)專欄作家,IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯:劉蘭香

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