濟(jì)南市政府直接下場，由國資收購部分去化困難的存量物業(yè)并將之轉(zhuǎn)為保障性租賃住房的作法，不失為激活市場和趁樓市低迷而低成本解決保租房來源的雙贏之舉。只不過需要特別注意的是，此類政策性操作從程序上需要符合國資管理規(guī)程，并要充分考慮施政的公平性問題。
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今天，房地產(chǎn)救市主戰(zhàn)場之一的鄭州保交樓30天“大會戰(zhàn)”已如火如荼展開了，而高度體現(xiàn)“一城一策”救市精神的“濟(jì)南市國企擬收購3000套商品房”相關(guān)一文，不知為何已從濟(jì)南市國資委官網(wǎng)撤下，妥妥地又來一次紅頭文件“幾日游”。
其實(shí)，熟悉宏觀政策的人士都知道，貨幣政策工具箱里最常用的“老三樣”為存款準(zhǔn)備金率、利率和公開市場業(yè)務(wù)。存款準(zhǔn)備金率是數(shù)量型工具，央行通常以存款準(zhǔn)備金率來調(diào)控進(jìn)入市場的貨幣數(shù)量以調(diào)節(jié)金融市場的流動性狀況；利率是價格型工具，以調(diào)節(jié)成本的方式來間接調(diào)整金融市場的流動性狀況。而在數(shù)量型工具和價格型工具綜合施力未達(dá)預(yù)期，或者需要加大調(diào)節(jié)力度的情況下，央行往往也會直接下場，以發(fā)行央票、回購與逆回購、購買國債或者賣出國債等形式向市場注入流動性或者收回流動性。
房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控也同樣如此。就市場端而言，通?？梢酝ㄟ^調(diào)整購房者、拍地者的適格條件以及付款、融資、交割條件，乃至交易稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等來進(jìn)行市場調(diào)控；就資金端而言，可以通過開發(fā)貸和按揭貸款、資本市場和私募市場融資條件，以及利率和項(xiàng)目資本滿足率、首付款比例的調(diào)整等來進(jìn)行市場調(diào)控。另外，在特殊情況下，政府還可通過直接入市，如以國央企、平臺公司進(jìn)入市場，以政府采購和國資機(jī)構(gòu)提供融資、增信等方式來干預(yù)市場。一般而言，在尊崇市場機(jī)制的環(huán)境下，政府干預(yù)樓市與房地產(chǎn)行業(yè)，更多會采取具有間接色彩的市場端和資金端調(diào)控模式，而盡量避免采取直接入市的方式從而造成市場扭曲和與民爭利的問題。
中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展從最初的以市場化方式來解決國民住房短缺，進(jìn)而推動了市場供應(yīng)快速增長和行業(yè)快速發(fā)展、行業(yè)市場化程度快速提高的初級階段，進(jìn)入到以房地產(chǎn)為表而以土地財(cái)政為里的最大化汲取社會資源的高級階段以后，強(qiáng)政府模式之下無限汲取社會資源以自肥的動機(jī)，自然也就造就了在緊握銀根與地根的同時，中央政府還要以央企、地方政府還要以國企和平臺公司的方式直接參與房地產(chǎn)市場的格局。這一格局之下無限推高地價，進(jìn)而無限推高房價的結(jié)果，是嚴(yán)重?cái)D壓了行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的市場空間和創(chuàng)新活力，再加上特定行業(yè)歷史條件下高杠桿高負(fù)債所推動的高周轉(zhuǎn)模式所累積的問題，造成當(dāng)今市場停滯、爛尾樓叢生、行業(yè)流動性趨近枯竭和市場信心喪失的哀鴻一片，其代表性標(biāo)志就是民營百強(qiáng)房企的排隊(duì)暴雷現(xiàn)象與爛尾樓業(yè)主的“抱團(tuán)停貸”事件。
在行業(yè)流動性幾乎枯竭和市場信心喪失的基本面之下，各種邊際寬松的救市政策缺乏樓市回暖來作為支點(diǎn)，實(shí)際上都淪為了無效的政策空轉(zhuǎn)。而六月份以來爆發(fā)的爛尾樓業(yè)主“抱團(tuán)停貸”事件，更是讓稍有起色的樓市又陷入了掉頭下行與徘徊調(diào)整之中。因此如何解決當(dāng)前十分突出的保交樓問題，也就成了促進(jìn)市場信心修復(fù)和行業(yè)回暖的前提。這也是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展上升到最高層關(guān)注的問題、國家隊(duì)出面為民營優(yōu)秀房企提供融資增信與組建特定基金給房企直接注資，和地方政府加強(qiáng)政策創(chuàng)新以破解保交樓難題的根本原因所在。
其實(shí)目前的房地產(chǎn)行業(yè)危局，本來就是強(qiáng)政府模式下土地財(cái)政和行業(yè)發(fā)展的高周轉(zhuǎn)模式共同造就的不可持續(xù)問題的總爆發(fā)，去年秋季以來旨在促進(jìn)市場回暖和行業(yè)流動性恢復(fù)而持續(xù)加力的調(diào)控政策未能奏效，實(shí)際上也是和政府的過度干預(yù)造成的市場空間被嚴(yán)重?cái)D壓、市場活力喪失和市場機(jī)制的自我修復(fù)能力被破壞直接有關(guān)。因此，如果不改變當(dāng)前的以土地財(cái)政為內(nèi)里的行業(yè)實(shí)質(zhì)，不改變對高負(fù)債推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的依賴以及過于強(qiáng)政府的社會治理模式，那么可以說所有的政策調(diào)控之下的市場回暖都是曇花一現(xiàn)，也就無法實(shí)現(xiàn)根本意義上的房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。而以國央平（國企、央企、地方平臺公司）為代表的有形之手在房地產(chǎn)市場的無論主動還是被動的進(jìn)擊，都將是加速土地財(cái)政式微和終結(jié)房地產(chǎn)市場機(jī)制與行業(yè)活力的“掘墓人”。
解鈴還須系鈴人。目前房地產(chǎn)行業(yè)的一地雞毛，是房地產(chǎn)行業(yè)淪為土地財(cái)政外衣的必然產(chǎn)物，是有形之手過度干預(yù)市場和資本投機(jī)，以及兩者相愛相殺的必然結(jié)果。但是這個結(jié)果絕不能讓房地產(chǎn)游戲場中最弱勢的購房者一方獨(dú)自承擔(dān)，而讓從中獲取了最大收益的地方政府、開發(fā)商和銀行置身事外。在各項(xiàng)促使市場回暖的間接的市場端和資金端政策都長時間無法起效，而再拖延下去大部分市場主體將無法恢復(fù)而被迫退出，市場有可能變成國央平與政府自彈自唱之獨(dú)唱團(tuán)的情況下，政府直接下場收購去化困難的部分物業(yè)，也不失為一種更為有效的救市方式。
因此，濟(jì)南市政府直接下場，由國資收購部分去化困難的存量物業(yè)并將之轉(zhuǎn)為保障性租賃住房的作法，不失為激活市場和趁樓市低迷而低成本解決保租房來源的雙贏之舉，并不違背強(qiáng)政府模式下政策工具箱的慣常邏輯，而且還可以為促進(jìn)內(nèi)地樓市信心修復(fù)和行業(yè)回暖作出有益的探索。只不過需要特別注意的是，此類政策性操作從程序上需要符合國資管理規(guī)程，并要充分考慮施政的公平性問題。
誰家的孩子誰抱，誰的屁股誰擦。當(dāng)前的樓市困局和行業(yè)危局本來很大程度上就是不當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)政策和走形的監(jiān)管所致，也確實(shí)到了有形之手直接下場收拾亂局的時候了。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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