20多年的房地產(chǎn)大周期接近尾聲，再疊加各種不可測的宏觀因素擾動，這樣的頹勢是很難靠“市場化”手段來轉(zhuǎn)危為安的，因為按照“市場化”的眼光，這些問題房企的“市場化”投資價值根本就寥寥。這一輪地產(chǎn)救市政策能撈回幾個問題房企，尚且難說，也許更明確的積極意義在于政策不再猶抱琵琶、半推半就了，穩(wěn)住房地產(chǎn)已經(jīng)是個不必諱言的現(xiàn)實任務(wù)。
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“證監(jiān)會決定調(diào)整優(yōu)化5項措施，支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資”這事有多隆重？新華社的公眾號都專門為此發(fā)了一篇，話題熱度迅速升溫，歡呼解放軍終于下場的有之，感慨房地產(chǎn)調(diào)控淪為畫餅的也有之，整體而言，越對房地產(chǎn)真熟悉的人似乎越謹(jǐn)慎樂觀。
去年8月，我就表達(dá)過這樣的觀點，“這一輪出清后，應(yīng)該會有資產(chǎn)的‘黃金坑’出現(xiàn)，十億國民總能支撐得起十萬億元的房地產(chǎn)年銷售規(guī)模，但那時的黃金坑不是指挑公司，而是挑項目。有些老板退場了，有些債權(quán)認(rèn)栽了，固有的包袱被甩輕了，該付出代價的人也都付出代價了，利潤空間被砍到足夠誘人的水平了，真正的贏家也就可以進(jìn)場掃貨了?！薄胺康禺a(chǎn)不死，但不少玩家，恐怕是要為房地產(chǎn)更好的明天做出犧牲甚至獻(xiàn)祭的?！?/p>
事實證明，隨后這一年多確是個獻(xiàn)祭的過程，但獻(xiàn)祭的慘烈程度還是超過了我原本的預(yù)期。
我現(xiàn)在對這場危機(jī)做個樸素的比喻，以前的房企是80塊錢的賬面負(fù)債，90塊錢的實際負(fù)債，撐著100塊的賬面資產(chǎn)，幻想著房子入市時其實能博120塊的公允價值。所以基于房價永續(xù)上漲的假設(shè)，杠桿越高越好，周轉(zhuǎn)越快越好。
而官家是覺得你總幻想今天100塊的資產(chǎn)，明天就能升值到120塊，炒房炒地蔚然成風(fēng)，讓實體經(jīng)濟(jì)和社會和諧的運轉(zhuǎn)成本越來越高，此風(fēng)斷不可長。一套組合拳下來，必須把升值信仰打掉。即便房企的賬面價值由100元下降到90元，企業(yè)還有20元權(quán)益可緩沖，損失部分讓欲壑難填、不知悔改的資本去愿賭服輸，縱使獻(xiàn)祭掉幾家，也是教化市場、匡正預(yù)期的必要代價。
但不想資產(chǎn)泡沫如逆水行舟，不進(jìn)則退，如果考慮賬面資產(chǎn)流動性和隱性負(fù)債顯性化，房企們真實的資不抵債程度遠(yuǎn)超預(yù)期。一方面由于再融資失能，90塊的負(fù)債滾不下去了，不是初一還也得十五還。另一方面銷售崩盤后，非但幻想中的120塊資產(chǎn)公允價值成為泡影，若想馬上處置，100塊的賬面價值可能連70塊都回籠不到。僅獻(xiàn)祭老板身家和金融投機(jī)資本是不夠了，作為“好”債權(quán)人的購房者和銀行業(yè)也得放血割肉，市場主體信心盡失，惡性循環(huán)根本停不下來。
所以如何破局呢？20多年的房地產(chǎn)大周期接近尾聲，再疊加各種不可測的宏觀因素擾動，這樣的頹勢是很難靠“市場化”手段來轉(zhuǎn)危為安的，因為按照“市場化”的眼光，這些問題房企的“市場化”投資價值根本就寥寥。
目前各種融資利好的善政主要是作用于資產(chǎn)負(fù)債表右端，歸根結(jié)底還是要讓資產(chǎn)負(fù)債表左端穩(wěn)住并活化。最理想的情況下，群眾需求復(fù)蘇，愿意以90塊錢買原本標(biāo)價100塊的房子，心里美滋滋，卻也不指望以此炒房致富；老板們愿賭服輸，心甘情愿毀家紓難；金融投機(jī)資本為高風(fēng)險偏好付出代價，多掉幾層皮；銀行貸款整體有驚無險，重新進(jìn)入新陳代謝的穩(wěn)定循環(huán)；經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和道德風(fēng)險都可控，整個屋子打掃干凈后，新資本再以REITs投資、新型城鎮(zhèn)化之類的概念進(jìn)場，則又一輪繁榮且溫和的周期冉冉升起。
只可惜形勢很少能這么恰到好處、妙到顛毫，矯枉過正、鞭長莫及才是常態(tài)。這一輪地產(chǎn)救市政策能撈回幾個問題房企，尚且難說，也許更明確的積極意義在于政策不再猶抱琵琶、半推半就了，穩(wěn)住房地產(chǎn)已經(jīng)是個不必諱言的現(xiàn)實任務(wù)。（財富中文網(wǎng)）
作者朱霄為財富中文網(wǎng)專欄作家，任職于某券商金融衍生品部
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編輯：劉蘭香
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