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超大特大城市城中村改造,只是“舊瓶裝新酒”?

2023-07-24

近期,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。本輪“城中村改造”意在增強(qiáng)超大特大城市乃至大城市廣大普通居民對(duì)于國家政策的認(rèn)同感,同時(shí)推動(dòng)大眾以主人翁精神積極參與到城鎮(zhèn)化發(fā)展、城市化建設(shè)的洪流中來。盡管這對(duì)于當(dāng)前國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀來說不是什么靈丹妙藥,但也是一劑強(qiáng)心針,單從資本市場反應(yīng)來看,些許效果還是可期。

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春江水暖鴨先知。上周五,A股地產(chǎn)股在午后上演絕地反擊,當(dāng)市場都還在揣測是否因?yàn)閭髀勔丫玫摹氨鄙蠌V深等一線城市放開商品房限購政策”消息落地導(dǎo)致市場反轉(zhuǎn)之時(shí),當(dāng)晚新聞聯(lián)播播出一則重磅新聞:國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。乍一看新政不過是“舊瓶裝新酒”,和始于2009年的棚戶區(qū)改造如出一轍,但盡管這對(duì)于當(dāng)前國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀來說不是什么靈丹妙藥,但也是一劑強(qiáng)心針,單從資本市場反應(yīng)來看,些許效果還是可期。

首先,無論是從2009年起轟轟烈烈開展的“棚戶區(qū)改造”還是馬上即將全速推進(jìn)的“城中村改造”,都是民生工程,也是發(fā)展工程,是我國在推進(jìn)中國特色社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程中保證惠及民生和城鎮(zhèn)化建設(shè)雙輪驅(qū)動(dòng)的主要舉措,毋容置疑,“城中村改造”具有強(qiáng)大的現(xiàn)實(shí)意義和重大的促進(jìn)作用。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2022年我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到65.22%,雖然和歐美主要發(fā)達(dá)國家80%左右水平尚有一些差距,但是已經(jīng)相差無幾,城鎮(zhèn)化節(jié)奏可以適時(shí)調(diào)整。同時(shí),前期在快速推進(jìn)城鎮(zhèn)化道路上,大部分地區(qū)出現(xiàn)“重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量”等現(xiàn)象,給我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展帶來一系列矛盾,也遺留下不少社會(huì)隱性問題。因此,單純、刻意地進(jìn)行城鎮(zhèn)化,不再適宜我國國情和健康發(fā)展需要,更需要“以質(zhì)換量”。

這次“城中村改造”政策適時(shí)推出,就是城鎮(zhèn)化高速發(fā)展時(shí)期之后,通過漸進(jìn)式手段糾正過去“金絮其外”注重面子形象工程的“偏左”做法,真正讓改善民生和城市發(fā)展齊頭并舉、全面發(fā)展,不再片面追求城鎮(zhèn)化的各項(xiàng)指標(biāo),而是讓城鎮(zhèn)化過程中惠民工作落到實(shí)處,讓老百姓體會(huì)到國家城鎮(zhèn)化不僅是高樓大廈,而且是安居樂業(yè),個(gè)人也能真真切切分享這份幸福成果。本輪“城中村改造”意在增強(qiáng)超大特大城市乃至大城市廣大普通居民對(duì)于國家政策的認(rèn)同感,同時(shí)推動(dòng)大眾以主人翁精神積極參與到城鎮(zhèn)化發(fā)展、城市化建設(shè)的洪流中來。

其次,本次出臺(tái)“城中村改造”也是紓解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)困境的又一重大舉措。在堅(jiān)持“房住不炒”和促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的大原則下, “城中村改造”正是為數(shù)不多能夠兼顧兩者的結(jié)合點(diǎn)。一方面,“城中村改造”工作聚焦于改造和置換,目前國內(nèi)大城市中城中村大部分是老破舊小區(qū),普遍樓層低矮,幾乎沒有安裝電梯,居住環(huán)境臟亂差,卻又占據(jù)優(yōu)越的城市中心位置地理環(huán)境,通過“城中村改造”既可以整治城市環(huán)境、美化市容市貌,打造潔凈、舒適的人居環(huán)境,提升居民生活品質(zhì),又可以通過建設(shè)現(xiàn)代化高樓層商品住宅,提升住宅容積率,提高城市土地利用效率。另一方面,“城中村改造”工作側(cè)重于改造和置換,對(duì)于現(xiàn)有小區(qū)居民來說,是切切實(shí)實(shí)的剛需,在各級(jí)政府力推和主導(dǎo)下,由政府履行主體責(zé)任統(tǒng)籌全局,統(tǒng)一協(xié)調(diào)組織安排相應(yīng)部門協(xié)調(diào)實(shí)施完成拆遷、補(bǔ)償、安置等前期繁瑣工作;同時(shí),未來隨著相關(guān)金融配套措施相繼出臺(tái),房地產(chǎn)開發(fā)商前期開發(fā)資金壓力下降,可以集中精力完成相關(guān)土地一級(jí)整理、二級(jí)開發(fā)等具體工作,也獲得了市場銷售支持,對(duì)于目前水生火熱之中的房企來說,無疑是“餡餅喜從天降”,在確保自己活下來的前提下,用“時(shí)間換空間”,為自己未來發(fā)展轉(zhuǎn)型,贏得更大機(jī)會(huì)和空間。

總體上,“城中村改造”政策在不大規(guī)模增加住房存量的前提下,改善居民生活居住環(huán)境,滿足居民正常住房需求特別是剛性、改善型需求,既可以滿足保障房、安居房等惠民住房政策需求,堅(jiān)決貫徹“房住不炒”中央精神,又可以讓廣大房企在不增加資金負(fù)債杠桿的情況下,專注于房地產(chǎn)市場開發(fā),“好建房、建好房”,保質(zhì)保量完成“保交樓”、“保民生”工作,為各級(jí)政府化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)贏得時(shí)間,也為房企自身生存發(fā)展轉(zhuǎn)型贏得空間,可謂一舉兩得。

最后,這次“城中村改造”政策中明確提出:鼓勵(lì)和支持民間資本參與,努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài),實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。這項(xiàng)政策與前幾天黨中央國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見》文件形成很好呼應(yīng)。后疫情時(shí)代,在在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩經(jīng)濟(jì)和國家處于轉(zhuǎn)型升級(jí)換代關(guān)鍵時(shí)期的大背景下,民營經(jīng)濟(jì)面臨前所未有的挑戰(zhàn),民營企業(yè)資金鏈斷裂、破產(chǎn)倒閉等不再是個(gè)例,引發(fā)民營資本“脫實(shí)向虛”的趨勢嚴(yán)重。“摒棄口號(hào)思維,追求實(shí)干精神”,中央恰逢其時(shí)出臺(tái)支持民營經(jīng)濟(jì)的文件,說明中央對(duì)于民營經(jīng)濟(jì)的高度重視,積極為民營經(jīng)濟(jì)營造良好的發(fā)展環(huán)境,一視同仁對(duì)待民營經(jīng)濟(jì),在資金、政策、稅收等諸多方面給予民營經(jīng)濟(jì)充分的支持。 “城中村改造”政策的出臺(tái),特別強(qiáng)調(diào)鼓勵(lì)支持民營資本參與其中,與國家出臺(tái)支持民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路“不謀而合”,也是落實(shí)該文件精神的重要舉措,具有非常強(qiáng)的示范效應(yīng)。

“城中村改造”既是一個(gè)“大手筆”,也是一個(gè)“大課題”?!按笫止P”在于本輪“城中村改造”主要涉及19個(gè)超大特大城市,是國家最核心最重要的城市群體,根據(jù)中信證券有關(guān)數(shù)據(jù),上述城市商品房銷售額約占全國37.2%,上述城市作為樣板試驗(yàn)田,其經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)于后續(xù)全國范圍內(nèi)大規(guī)模推廣至關(guān)重要,可謂“大手筆”。目前,國家已經(jīng)出臺(tái)有關(guān)指導(dǎo)意見,公告于天下,說明是國家層面經(jīng)過審慎研究而通盤考慮做出重大決策?!按笳n題”在于區(qū)別于十幾年前出臺(tái)的“棚戶區(qū)改造”政策,本輪“城中村改造”在實(shí)施區(qū)域、主要工作方式和受益主體上都和與歷史上“棚戶區(qū)改造”存在一定差異,“城中村改造”政策同時(shí)更強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量細(xì)水長流式可持續(xù)發(fā)展模式,持續(xù)助推具備資產(chǎn)運(yùn)營和空間服務(wù)的企業(yè)持續(xù)發(fā)展。因此,如何又快又好落實(shí)中央有關(guān)精神對(duì)于大家來說又是一個(gè)全新“大課題”。

本輪“城中村改造”區(qū)域相對(duì)聚焦,工作方式相對(duì)靈活,持續(xù)時(shí)間相對(duì)更長,對(duì)于政策落實(shí)執(zhí)行,還需要堅(jiān)持理論聯(lián)系實(shí)際,做好做細(xì)各項(xiàng)工作,根據(jù)各地不同現(xiàn)狀和發(fā)展階段,先初步確定入選實(shí)施范圍,后因地制宜制定區(qū)別化細(xì)則,以點(diǎn)帶面逐步推進(jìn),既要保障當(dāng)前需求,同時(shí)兼顧長遠(yuǎn)規(guī)劃,避免后續(xù)衍生問題,一定不忘政策出臺(tái)初心,真正把有關(guān)工作落到實(shí)處。(財(cái)富中文網(wǎng))

作者汪杰為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家,創(chuàng)業(yè)公司從業(yè)者,關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢

本內(nèi)容為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表財(cái)富中文網(wǎng)立場。未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載。

編輯:劉蘭香

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